透羽様
はじめまして。東京早稲田を拠点として活動しております、
金谷と申します。以前に同じ状況の手続きの経緯のあった案件がありました
。
その土地の売主さんが仮契約をしてほしいとおっしゃっている理由としては、
その土地の購入を確約してほしいからということですが、仮契約のタイミングは双方の合意で決まります。私がお手伝いした案件の例も農振除外申請の前に仮契約でした。農振除外申請はその土地の所有者（見込み者を含む）が申請するので、むしろ仮契約が無いと申請できないということは無いですか？
おそらく契約書の特約部分に宅地として許可されない場合により建築できない場合は契約を無効とする、といった文言が書かれていると思います。
それが書かれてあり、購入の意思が決まっていれば、仮契約をしても問題はありません。無効となった場合は契約金も返金されます。
農振地に住まいを建てられる場合手続きが多いので何かと時間がかかります。
（１）農振除外申請（農業委員会）
↓
（２）農地転用（農業委員会）
↓
（３）都市計画申請（市街化調整区域の場合、都市計画課か県の土木事務所）
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（４）建築確認申請（確認審査機関）
特に（２）の手続きをする際には（４）建築確認申請と同等の設計図書と、工事見積り書、銀行の融資証明まで必要となるなど、そこまでの書類を揃えるとなればそれなりの時間がかかります。また融資を受けられる場合審査が通らないこともあるなど、建築までにハードルがいくつかあります。（融資を受けられる場合はローン特約も条件に入っているか確認しておいた方が良いです。）
これらの一連の手続きのなかで建築できないといった結果になることがありますが、その場合でも上記の特約が明記されてあれば契約は無効のできます。
参考になりましたでしょうか？
カナデラボ
金谷 聡史 (Satoshi Kanatani)
一級建築士／日本建築学会員／JSHIホームインスペクター
http://kanadelabo.strikingly.com/
