あじさい

とある土地の購入を検討中なのですが
とても狭く、そもそも建物が建つのかわかりません
ご相談させて下さい。

東京２３区内
１３.７１㎡（４.１４坪）／セットバック有 ５㎡
接面種別　３.４m
準工業地域で
建蔽率８０% 容積率３００%とあるのですが
建物を建てられるのでしょうか…
現況は古い倉庫があります。
希望としては、それを解体し木造２階建ての店舗兼事務所が建...