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中古物件の全面リフォームについてのご相談です。

都内で土地を探しており、理想的な立地の古屋あり物件を見つけました。
13坪程で準防火地域、第一種低層、建ぺい率60％と容積率150％というものです。
新築の建て替えができれば一番良いのですが、セットバックによるただでさえ少ない建坪の減少を避けたいのと、何より予算の関係で難しそうで…購入して全面リフォームしようと考えています。
しかし...