前面道路が階段の超狭小物件のリフォーム

中古物件の全面リフォームについてのご相談です。

都内で土地を探しており、理想的な立地の古屋あり物件を見つけました。
13坪程で準防火地域、第一種低層、建ぺい率60％と容積率150％というものです。
新築の建て替えができれば一番良いのですが、セットバックによるただでさえ少ない建坪の減少を避けたいのと、何より予算の関係で難しそうで…購入して全面リフォームしようと考えています。
しかしながら難点が多く、土地の前面道路が階段状となっている、古屋はシロアリ被害がある、また、貸家だったのか2階建てのそれぞれの階が独立しており外階段のみのように見えます。
予算は800万円で、この物件の全面リフォームは可能でしょうか。難しい場合はあとどれくらい用意すべきでしょうか。

よろしくお願いいたします。