アドラー

容積率が360%なら249.408平米しかたたないはずです。7階は容積オーバーです。46平米の階面積なら5.42階でお仕舞いです。21mまで建てられるで階高さ3mで7階が建つと勘違いされたのでしょう。道路幅からの容積率計算はされているいますか？どうろが狭いと容積率がへり道路斜線があります。ちゃんと法律チェックできていません。チェックしてあげましょうか？素人考えでは失敗してしまいます。スミカ通して資料を送っていただければ、正しい建設規模をお出ししましょう。
普通パッとみて間違いにきずきますが、きずかないままエントリーされているかたがいます。要注意です。

コメントありがとうございます。避難階段、共用廊下、車庫等（条件あり）は容積率の緩和措置により計算から除外されると理解しております。

耐火二時間で坪92.3万円税込。杭工事と設計料込、更に、、、、、塔状比5以上でルート3で構造設計、かなり大変ですね。

コメントありがとうございます。専門家の方であっても、かなり難易度の高い案件であると感じます。予算の制約、設計の難しさ、様々な法規制等、都心部でペンシルビルを建てた経験を持つ専門家の方を募集しています。

住宅分野以外で育った建築家には難易度はかんじません。問題はコスト管理です。社長と社員一人でやっている工務店は経費が安くそれでも100万/坪です。5000万を越えると建設業のライセンスが変わります。安全管理の基準が高くなり社員も増えます。当然、工務店経費があがります。一般構造材でも強度の高い鋼材を使用し高めになります。杭,EV,ルート3構造計算と省エネ申請を含む設計料が加算され。今の総事業費に不適切さがありそうです。客観的にみると利益率からの逆算か融資限度から事業計画され妥当性が欠けているように感じます。その実施うらずけ検証なしの建築計画に思いますが、いかがなものでしょうか？解りやすく言えば適切規模と利益率の再検証を必要とされています。それに理解をしめされるかで実現性の有無がきまります。それが、エントリー障害と感じております。

躯体鉄骨工事が全体の工事費の15%以上の場合は仕上げに予算は足りなくなるのも事業成立確認チェックの一つです。参考にしてみてください。

コメントありがとうございます。

>客観的にみると利益率からの逆算か融資限度から事業計画され妥当性が欠けているように感じます。

土地は自己所有で負債はありません。今回の計画は全額自己資金で賄う予定なので、融資限度にも影響されません。紐付きではないので、要求される利益率も存在しません。
不動産投資15年の経験に基づき、ワンルームマンション規制を逆手に取って、6-7万の賃料による低空室率をめざすつもりです。

経験上ですが、工事費からは5階建てが適切規模になるか、7階建てなら請け負う工務店が見つからず不調に終わる可能性が極めて高いと思われます。健闘を祈ります。

コメントありがとうございます。
今回、さまざまなご指摘をいただき、新たに気づいたポイントが幾つもありました。アドバイスを参考に、計画を進めていく予定です。貴重なご意見に感謝いたします。

怒らせてしまうかと心配しておりました。エントリーするに聞く耳持たずの方でしたら？やめようと思っていました。私はAPEC国際アーキテクトのライセンスも4年ほど登録し所有し、53億の官庁の美術館の設計や3000ton級の鉄骨造の競馬場スタンドの設計常駐監理のキャリアを持っています。今回、選定するための審査資料提出物はなんでしょうか？黒川紀章時代からの技術集団は控えていますが、キャリア資料でしょうか？お知らせ願えれば幸いです。

マンションでしたらモリモトの専属デザイナーをしていました。

お問い合わせ、ありがとうございます。
施主ではありますが、審査などというおごった考えは持っておりません。一緒に建物を完成させる信頼できるパートナーを探しています。
さまざまな建築家が個性を競っており、その技能は画一ではありません。今回わたしが一番重視しているのは施主のフロアプランをベースにして、適切にコストを管理し、（杭基礎の予想外の出費は別にして）9000万円の予算で7階建ての建物を完成させる技能です。

1年半前に日本橋で二世帯住宅（両親と妹夫婦の家、4階建て鉄骨造）を完成させました。大手のハウスメーカー、大部分の建築家は建設に1億以上かかると見積りましたが、最終的に6000万円で収まりました（縮小等はありません）。そのときの経験で、適切なコスト管理によって建設費を縮減させることは十分可能であると学びました。
ゆえに、今回の最優先事項は7階建てビルを予算9000万円に収める技能であり、簡易な書類でけっこうですが、設計料、消費税込みで9000万円以内の見積りをご提示をいただけるか否かを見極めたいと思います。よろしければご検討ください。

分離発注を行っていましたが、重機とうの使用頻度が高いので効果は無さそうです。分離発注以外は設計事務所は値入れするところではありません。工事費の実行の責任ある対応は建設業に対して行わないと確定要素になりません。図面がない時に工事費見積出してしかも実務＝建設請負業務していない設計事務所の無責任な実行確定要素なしの書類でいいんですか？設計事務所より値入れと建設部門実行責任を業務担当する設計施工の建設業の見積でないと確定根拠がなく普通は事業家は信用しませんが、大丈夫ですか？

普通一億のものが6000万円になるとしたらほぼ原価です。下請け叩いての仕事です。マンション不動産業務の起こした悪事例が姉歯事件です。図面もなしに値入れ業務をしない設計事務所に頼んでもあやふやな事業になるだけです。建設業の方に打診された方が賢いです。ただのブロックプランの段階ですから、またあとで変わる可能性はアリです。危なっかしいプロセスを歩まれると屋根に登って梯子外されないようお気をつけ下さいませ。

昔のように70万円/坪で建設している工務店が本にあるなら、是非御教授お願い申し上げます。また、4000万円以上安く建設された工務店に設計施工で打診されたら良いかと思いました。

わたしの信条として、既存の「常識」を疑うというものがあります。わたしが独立して不動産投資を開始してから、マンション管理会社との付き合いが始まりました。コスト管理は自営業の要であることから、マンション管理会社の提示する工事見積り等を詳細にチェックし、自ら相見積りを取得しました。その結果、工事金額に2倍ほどの開きがあることはざらであり、そのほとんどに管理会社の利益が乗っていると分かりました。

Excelで仔細に渡る比較一覧を作成して管理会社に提示、工事業者の差し替え、管理の質に問題がある管理会社のリプレース、管理委託契約内容の徹底した見直し、これらを断行して管理に要する費用を大幅削減、修繕積立金が不足しているマンションの場合には生まれた剰余金を振り替え、それが十分なマンションの場合には管理費を値下げしました。管理費を値下げしたマンションというものは日本全国を見ても稀であると思います。しかしその一方で管理の質は大幅に上昇し、管理費等の未収金0、共用部の放置物0、自転車登録の徹底等、わたしが管理組合理事長を務めているマンションは管理の質において、どこと比較しても優位に立つと確信しています。

そこから得た教訓が既存の「常識」を疑うというものです。大手ハウスメーカーや名のある建築士の出す見積りが常に正しいのでしょうか。わたしはそうは思いません。マンションの大規模修繕工事（数千万円級）を複数回経験していますが、やはり集めた見積りの工事金額には大きな開きがあります。具体的にいうなら、繁忙期に入っている工事会社は高く、反対に、どうしても受注したい工事会社の場合には低くなります。ゆえに工事金額を引き下げられる余地は十分にあると考えています。

何の裏付けもない見積り提示に意味があるのかとのお問い合わせですが、では、施主側は何も根拠に設計者を選ぶのでしょうか。経歴ですか。ネームバリューですか。設計者がこれまでに得た知見を総動員して、できうるかぎり高い精度の見積り（裏付けがないと言われればその通りですが）を提示する、それを基に施主側が比較検討する。不明な点は質疑応答を繰り返す。極めて合理的な展開ではないでしょうか。

1億の案件を6000万円で完成させた件、説明不足でした。コスト削減の手始めに「○○○は普通取り付けます」という（わたしから見れば無意味な）設備を全てカットしました。既存の「常識」を疑った結果です。また、旧宅に付いていた設備（エアコン、ユニットバス、トイレ、システムキッチン等）を全て取り外して再利用しました。工事業者選定の際はそれに応じてくれることを選定条件としました。これらのコスト削減によって、おおよそ2000万円の節約に成功しました。あとの2000万円は元請、下請け、孫請けの悪しき日本的慣習が生み出した無駄なコストです。全てダイレクト発注に切り替えて削減しました。これが6000万円で建てられた理由です。

前回施工した工事会社に設計・施工を依頼すればよいとのことですが、その工事会社は設計は行いません。建設のみです。また、7階建てを建てられる技能があるのか疑問であること、最終仕上げがやや荒いこと（躯体部分の工事は良好）、そういった理由により、今回は選考から外しています。
前回設計した事務所にまた依頼すればよいとコメントをいただく前に、先んじてお答えしておくと、比較検討する一社です。わたしは情に左右されません。過去は過去であり、今回はまた横一線からのスタートです。それが設計者に対する最低限の礼儀であると確信しています。
以上、ご理解いただければ幸甚に存じます。

名のある建築家ではありませんが、分離発注をし鉄骨の工場を設計施工のように実践して来た経験者です。箱根こえた所は関東価格ではなく名古屋価格です。東海地震のため建設仕事なく100キロはなれた所から全部の職人呼び寄せてやっています。適切な工事費はそうすると安くはできます。しかし、ビルは瑕疵担保上責任が重いのでいたしません。分離発注しない場合は実行予算を決められる所ではなく工務店と施主の間で調整するところとなります。普通の設計事務所はその業務はおこなわず分業されています。設計事務所ですから、契約業務に関する見積は責任持ち提出出来ますが、契約書上で対象外の業務は責任をもちません。

分離発注経験上からのアドバイスっいたしまして、貴方様の望まれている工事費は適正価格ではありません。原価に近いです。根拠あるローコストを実践するならご自分で自己発注＝分離発注すると良いです。無駄は全部はぶけます。もしくは工事費の値入れまで行う分離発注を実践する設計事務所に頼むが適切に思われます。普通、分離発注設計事務所は+10%CM料を必要とします。9000万円以内で確実に納める事が絶対なら、此がベストです。

設計事務所の調整は三社見積をし、一番予算にちかい工務店を選び更に減額案を作成します。要望過多の優先順位にのっとり実行します。勿論要望過多として面責規模も対象となります。よって要望過多として規模縮小案も減額案として入ります。ブロックプランのレベルで規模縮小無し条件付きで、確実に実行可能と判断し契約するときは、工事費が潤沢な時のみです。詳細要望確認一切していない時期に規模縮小不可条件付きで工事費を見抜く神業できる人はいません。そんな条件付きで説計契約する人は世界中でだれもいないと思われます。設計を自分のローコスト仕様で依頼し後は、自己責任で自己発注を実践されるのが正しい選択です。

そして自己発注に伴うリスクは自分の背中に背負って実行するべきと思われます。

コメントありがとうございます。専門家のアドバイスとして、たいへん参考になりました。
減額案の作成と優先順位をつけて仕様を変更していく手順、まさに日本橋の実家ビル建設がそれでした。多くの点で賛同できるご意見です。
建物の大きさだけは決して譲れない条件なので（これを譲歩すると、そもそも建設する意味がなくなる）、それをいかにして実現するかに知恵を絞ります。専門的な見地からの助言に感謝いたします。

逆にお聞きします。貴方様の手法なら、7階建て9000万円で実現できるとおっしゃった積算根拠はなんですか？積算根拠は数値化されてますか？根拠の出何処はなんですか？貴方様の手法の確実性の根拠を説明できますか？一番聞きたい質問＝実際に貴方様が言い出した手法採用の結果責任をご自分でとる覚悟はありますか？それとも貴方様の手法採用結果なのに建築家の責任にされるのでしょうか？

今回は住宅レベルではありません。ゼネコン積算部なみのキャリアと知識&実践力発注先リストが必要です。貴方様の手法の中にそれらをお持ちですか？

そのような現実思考の確信ない場合は単なる無謀な願望です。貴方様の手法が本物なら私は貴方様に全部の仕事をたのみます。貴方に頼んで本当に大丈夫ですか？本当に責任を取ってやってくれますか？

積算の基準についてお答えいたします。

1.　坪単価
日本橋の実家は鉄骨造4階建て、エレベータ付き、前面道路公道4mという条件で設計料を含む全工事費6000万円でした。延床面積約264平米（約80坪）です。すなわち坪単価75万円。
この計算式から類推して、今度の7階建てビルは延床面積約350平米（約106坪）、予算が9000万円であれば、坪単価約85万円となります。

2.　工事の実態
15年間の管理組合運営により、工事金額というものが諸条件によって大幅に変化すると理解しました。中でも需給状況は大きな変数要因です。「できるはずがない」「この金額・内容で承認してほしい」と管理組合の運営では管理会社に何度も言われましたが、全て拒絶して自分で精査しました。

貴兄は「自分でやればいい」とおっしゃいました。その通りです。信頼できるパートナーを探し、自らの力で結果を導きます。

75万で消費税8%,設計料10%引いたら62.5万/坪殆ど木造の3階だてのエアコンと照明付けた一般的価格じゃないですか？分離発注で瑕疵担保自己責任ならまだしも、相当人を泣かせた現場のよう客観的に思われます。働いたら働いたなりに生活できる価格を適正価格と言います。アパホテルも姉歯事件の総元マンション不動産屋達、そして旭化成の偽造杭事件は社会に多大な迷惑と生命の危機をおこしました。人を追い込み首を絞めすぎて起こした事件です。建築は間接的な殺人に関わります。下請けの首を絞めすぎて倒産による自殺があることご存知でしょうか？普通の人がやってはいけない理由がここにあります。それは建築を手掛けるにモラルをもって従事しモラルをもって判断が出来るのが建築を手掛けて良い建築士です。一度あじわった蜜の味を適正価格と勘違いしていると、思わぬ世界がやって来ます。物事はほどほどが肝心です。

貴兄の「常識」ではそうなのでしょう。「○○○は当然○○○円である」「○○○は普通○○○円ぐらいかかる」といった固定観念を取り去ることが第一歩だと思います。「なぜ○○○円なのか。他の選択肢はないのか」と既存の「常識」を疑うことでわたしは結果を生み出してきました。
固定観念にとらわれていたり、ルーチンワークに追われていたりすると、視野の広がりを欠くようになります。会社員時代のわたしがそうでした。自営業になって、管理組合を運営し、自宅ビルを建てたことにより、ずいぶんと多くのことを学びました。
建築家といっても、決して同じではない。デザインが秀逸な方、コスト削減が巧みな方、工程管理に秀でた方、その他、さまざまな個性があります。デザインだけが評価基準ではありません。今回わたしはコスト削減が巧みな建築家と組みたい。そう思っております。
これ以上の議論は不毛です。これで終わりにいたします。

お伝えしたいことは全てお伝えいたしました。

建築界において既成概念破壊は以下二点です。新技術面と新流通面です。
1)新技術面は、新工法や新建材の新発明がもたらす根拠あるローコストです。今回は対象外です。
2)流通面は、分離発注で全ての無駄を排除可能とし既に完成されています。
察するに、単に設計に無駄が多く知識の浅い設計士しか知らないだけかもしれません。

分離発注は、自分で仕入れて職人を工事期間中雇う事です。自分工務店だから余分な金は一切払いません。貴方の目指す完成スタイルです。

それには、見積もれ、仕入や工事に間違え失敗すれば赤字になるだけの事です。ここには、最初から既成概念破壊なんて自分の中にしかありません。誰も邪魔もせずに自由にやって、自分の実力結果だけがでるだけの世界です。 以上

コメントありがとうございました。

私も分離発注覚えるまで傷だらけでした。

経験によって学ぶ、自営業者はこれが生命（財産）だと思います。

有意義なディスカッションとなり、感謝です。

こちらこそ、ありがとうございました。