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購入検討中の土地があるのですが、アパートを建てる場合のボリュームチェックをお願いしたいです。

・新築アパート
・東京都葛飾区東金町
・旗竿の不整形地
・253㎡（うち49㎡が路地状）
・路地幅約3m（=間口）
・路地長さ約16m
・前面道路幅員7.7m
・都市計画は以下の2地域に跨り
　・近隣商業地域、第3種高度、80/300→敷地の7割程度
　・第一種住居地域、第2...

中古のアパートを賃貸併用として住宅ローンで購入したいと考えています。
2F部分を賃貸、1F部分を居宅にする計画です。
ただし、1Fの玄関扉部分が建物内部に凹んでいるため、2Fよりも床面積が0.85㎡小さくなっており、住宅ローンを使うためには1F居宅部分の床面積の増床が必要になります。
素人ながらいくつか案を考えてみたのですが、実現可能性やコストが分からないためアドバイスいただけると助か...