#店舗兼住宅ローンの家づくりノート

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この度、自宅をリフォームすると同時に店舗兼住宅へ改装したいと考えております。

その際、現時点で住宅ローンを借りている地方銀行に確認をしたところ、元々［住居］で確認申請を出しているので、途中で申請を変更することは不可能だと言われてしまいました。
さらに、どうしても店舗をやりたいのであれば、滞りが無ければ銀行が確認へ行くことはないので、看板を出さず極秘にやるしかない、というようなことを言われてしまいました。汗

リスクを背負いたくないことから、出来れば［住居］の確認申請を［店舗兼住宅］へ変更して営みたいのですが、そんなに非現実的なものなのでしょうか？
住み始めてから途中で自宅を店舗にされる方も少なからずいると思うのですが...。

素人が故にどうするべきかわからずでして、専門家の方、どうぞお知恵を貸してください。
#店舗兼住宅 #自宅サロン #住宅ローン #店舗兼住宅ローン #事業用ローン #確認申請

2023年 9月 1日 18:17

Atelier Viewpoint

現状がお住まい中でという事でしょうか？
それとも工事中？？

いずれにしましても、確認申請→用途変更なり、
そのままの状態で店舗をされる事もあります。

他、間取りや内装等、ご相談毎でしたらご連絡頂ければと存じます。

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SOZAIKUKAN DESIGN 　素材空間設計室
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2023年 9月 1日 19:28

Atelier Viewpoint

ちなみに、200㎡以下であれば変更申請は必要ありません。規模によりますけど住宅なら申請の必要はないのではないでしょうか？

2023年 9月 1日 20:03

Ｋｅｎ’ｓＨｏｕｓｅ一級建築士事務所

用途変更申請が必要かは、床面積（200㎡を超えるか）にもよると思います。
ただ、申請手続きは不要だからと言って、適法にする必要はあります。

銀行は、「住居」としてお金を貸している訳で、「住宅ローン」という特別に低い金利になっているかと。
その前提が違ってくると言っているのかと。

2023年 9月 1日 20:04

株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所

まさに現在進行中の物件でこのようなケースが有りました。確認審査機関に確認したところ用途変更の手続きは不要でした。用途変更は変更後に特殊建築物（病院など他多数）となる場合で200㎡超える場合で必要になります。おそらく今回は物販や美容院などの兼用住宅可と思います。仮に、用途変更の申請をしたくても出来ませんし、不要です。また、別の話として例えば用途地域が第一種低層住居専用地域の場合には店舗部分が全体面積の1/2または50㎡を超えると法令違反になります。（建てて良い業種も限定されています）そのあたりも注意が必要です。必要であれば連絡くださいませ
株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所　中野

2023年 9月 1日 20:35

前田建築設計室

こんばんは、建築基準法の問題というよりは銀行側の問題かと思います。
住宅ローンは住宅の建設に対してのローンで、金利もかなり抑えられています。店舗を建てるのであれば事業用のローンになるかと思います。
ローン種別の変更が出来ない又は手間がかかるというような銀行からの説明ではありませんでしたか。

2023年 9月 1日 23:14

同じようなご案件をご担当とのこと、とても心強いコメントを本当にありがとうございます。特殊なケースに限り、用途変更が必要となるのですね。とても勉強になります。業種につきましては、美容サロンとなるので小規模（全体の1/5-1/4程の面積）となります。用途地域は、第一種低層住居専用地域のようです。
　

私が気になっていたこととしては

①［住居］にて確認申請をしていることで、本来なら居住のみの場所で、通常ならやることのない《商売》をすることにより、不当な利益を得ているなどと見做されてしまい、法律違反等になってしまうことはないのか？
用途申請（確認申請）とは、どこに対してどういった理由で必要なのでしょう...？
　

2023年 9月 1日 23:26

②銀行の担当の方曰く、銀行の融資担当がわざわざ確認にくるケースはないので極秘に営業している事例は多々ある、とのことでしたが、開業届けの住所変更や確定申告などはどうすれば良いのか？（元々住宅ローンでの借り入れなので、事業スペースにかかるローンの減価償却は不可能なのか？）

そもそも住所を明かさずに極秘で営業をすること自体、色々無理があるのでは？と不安に感じています。

ちなみに、現状借りている地方銀行で今回のリフォーム資金も借り入れ予定なのですが、そちらの銀行は新築で店舗兼住宅を建てる際は、全体の50％以上が住居であれば事業スペースの部分の建築費用も全て住宅ローンの金利で行うそうです。

2023年 9月 1日 23:28

今回のリフォームの内容に関しては、バルコニー、外壁、玄関、子供部屋の増築、外壁等が主で、事業スペースに関しては2.3割程度です。なので、見積もり次第では事業部分のみローンは組まず現金でお支払いして、それ以外は住宅ローンでお願いするのも有りなのかな、とも検討しています。
ただ［住居］申請の場所で営業することには代わり無しなので、これが後々どこまで弊害が出るのかは分かりませんが...。

ちなみに、『確認審査期間』とは、どちらを指すのでしょうか？
気になるところをクリアにし営業したいので、もしご教授頂けましたら助かります。
質問攻めで申し訳ありません。お忙しいと存じますが、お分かりになられる範囲で再度ご回答頂けましたら幸いです。何卒宜しくお願い致します。

2023年 9月 1日 23:33

お一人お一人コメントをお返しできるのと思い、初回ご返信の投稿をしてしまいました。失礼がありましたら申し訳ありません。
皆様、ご専門家さんからのご回答とっても参考になっております。
本当にありがとうございます。

2023年 9月 1日 23:36

ちなみに、現状住んでおります。
まだ工事は始まっておりません。

2023年 9月 1日 23:38

建築基準法の問題ではないのですね。
それであればいくらか安心です。
法律に違反することなのでは？と、そこがかなり引っかかっておりました。

→住宅ローンは住宅の建設に対してのローンで、金利もかなり抑えられています。店舗を建てるのであれば事業用のローンになるかと思います。
ローン種別の変更が出来ない又は手間がかかるというような銀行からの説明ではありませんでしたか。

......
はい、たしかにローン種別の変更が出来ないというような説明でした。
『店舗予定の2.3割部分の改装費だけを事業ローン、住まい部分のリフォーム7.8割の改装費は住宅ローンで、と分けて組むことは出来ないんですか？』と尋ねましたが、《事業ローンが関わってくると、住宅ローンは対象外となります。》というような回答でした。

2023年 9月 1日 23:46

株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所

Nさま。
確認審査機関とは役所の代わりに確認申請業務などを行う民間の会社です。最近は役所よりも確認審査機関に出すことが多いです。あとひとつ注意ですが、兼用住宅（家と店舗が一体で内部で行き来できる）と併用住宅（家と店舗別棟）の違いはご存知ですか？今回はおそらく9割型兼用住宅で考えられているかと思いますが、併用住宅の場合は用途地域に関する法令違反になります。
ボスケデザイン　中野

2023年 9月 2日 10:18

株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所

また、増築をするようですが準防火地域である場合は増築の確認申請が必要です。その場合は増築後の建物の姿（店舗部分も示す）を明らかにすることによって用途変更申請とは異なりますが一定のお墨付きを得ることができます。美容サロンとのことですが開業許可などは該当する行政などに確認したほうが良いかと思います。
ちなみに先述の計画では建設業許可が必要でしたが、許可を出すのに用途地域は考慮しない（第一種低層住居でも可）とのことでした。
最後に、ここに書いたことは一般的なことでNさんの事情や詳細な条件は加味しておりません。
いずれにしてもローンを組むのに工事見積もりなどが必要でしょうから、近所の工務店さんなどに個別に詳細な条件で相談することをおすすめします。ボスケデザイン　中野

2023年 9月 2日 10:19

中野様。
お忙しい中、またまたご丁寧にコメントを下さりありがとうございます。
仕様については、内部で行き来できる兼用住宅で考えております。ご心配ありがとうございます。
準防火地域については不明です。が、上下合計3坪の増築にも関わらず、銀行からは確認申請を出すよう言われております。（図面を出してもらっている工務店からは、3坪の増築なので確認申請は不要ですと言われ混乱しておりました。）また、銀行から、今回リフォームにかかる住宅ローンということで、増築部分外観から写真撮影、リフォーム部分のビフォーアフターの写真が必要（虚偽の申告をして低金利で融資を受ける人がいる為証拠が必要と仰ってました。）と言われました。
と、いうことは、工務店さんが未確認なだけで、準防火地域の可能性が高いのでしょうか？

2023年 9月 2日 14:44

また、確認申請機関についてもご詳細をありがとうございます。
早速確認してみようと思います。

2023年 9月 2日 14:45

株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所

Nさま、準防火地域では1㎡でも増築をする場合は確認申請が必要です。工務店さんは、防火指定のない地域での増築（10㎡以下なら申請不要）と混同しているのではないでしょうか？
または、完全に違法ですが、その程度の増築は外部建築士に頼むとお金がかかるし内々でやってしまおうという事かもしれません。
今回の工事ではどうやら確認申請が必要になることかと思いますので建築士事務所登録がある工務店か、外部の建築設計事務所に相談することをおすすめします。

2023年 9月 3日 09:39

お返事が遅くなって申し訳ありません。
その後、新築の際に頂いた資料を確認をしてみました所防火指定地域ではなかったようでした。大変失礼致しました。
銀行の方からは、なぜか『増築であれば確認申請を出す必要があります』と言われたので、銀行側に確認してみたいと思います。
『建築事務所登録がある工務店』なるものがあるのですね。全く無知でしたので、色々勉強になります。ありがとうございます。

不安の無いよう、しっかり確認したいと思います。専門家の方から色々お伺いできてとっても参考になりました。

2023年 9月 5日 15:55

株式会社ボスケデザイン一級建築士事務所

Nさま、良い方向に向かうといいですね。

2023年 9月 5日 17:17

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