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横浜二世帯住宅建替えについて

横浜で敷地面積162m・建率50・容率80の場所に夫婦+子2人・嫁の母一人の5人で完全分離の二世帯住宅に建替えたいのでが。駐車場もできれば2台分。敷地は傾斜地です。家作りに関わる費用全てで4千万で考えています。ハウスメーカーなども検討しましたが、私どもは色々と好みがあり、家作りを楽しむという意味でも細かくオーダーが色々でてきそうなので、建築家を検討し始めているところなのですが、建築家さんへの謝礼分なども加味すると、4千万の中から本体価格はどのくらいかけられるものなのでしょうか?
人によっても違うかとは思うのですが、ざっくりと目安程度でかまいませんのでご教授願えますでしょうか。
そもそも、完全分離の二世帯もちょっと窮屈なのかもしれませんが。。。

専門家の回答

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2015年 9月 4日
agechanさま

はじめまして。横須賀で設計事務所をやっております松岡と申します。早速回答ですが、敷地形状や接道状況にもよりますが、当該敷地に二世帯住宅+駐車場2台を新築することは面積的には可能だと思います。また、建築家の設計・監理料ですが目安として工事費の10%前後とお考えください。

例えば、あくまでイメージですが、3500万円の家を建てると想定すると以下のような内訳になります。
工事費:3500
設計・監理料:350
登記・申請料・その他経費:150

ただし完全二世帯住宅となると、トイレ・浴室・洗面所・キッチン・空調などの設備費が単純計算で倍かかることと、玄関も2つ必要なので居室に当てられる面積が相対的に減ると言うデメリットがあります。agechanさまの具体的なご要望が記載されていないので明確な回答はできませんが、上記の想定金額でどこまで実現できるかは今後の打ち合わせの中で調整していくことになるかと思います。

また、将来的に一戸建ての住宅として使えるような工夫をあらかじめ検討することも必要かもしれません。

最後に一つアドバイスをさせてください。私が創っているのは入れ物ではなく空間です。ハウスメーカーの家で満足できる方は別ですが、agechanさまのように建築家の建てる家に魅力を感じていらっしゃるのであれば、その夢はあきらめないでください。条件面が折り合わずハウスメーカーの家を購入した友人・知人などはほぼ全ての方が後悔されています。今後30年・50年と住み続けるものですので、家で過ごす時間が贅沢だと思えるような満足のいく新居を建てられることを心より願っております。

松岡淳/松岡淳建築設計事務所
矢印
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2015年 9月 4日
agechan様

高田馬場で、高品質でローコストの二世帯住宅等、色々設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

162㎡で50/80であれば、普通ですと、延べ面積:129.6㎡
(39.2坪)になります。
この時の工事費は、21,560千円
外構・地盤改良・解体費を入れても、27,000千円見ていれば
十分建築可能です。
また、この時の設計監理料は、2,916千円になり
合計:29,916千円です。

よって、色々贅沢しても、現在の予算:40,000千円あれば十分ですね。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
矢印
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2015年 9月 4日
こんにちは、agechanさん。
横浜で設計事務所を営んでいます。
予算面からいうと、建築費3500万、諸経費(登記や保険等)150万、設計料350万程度と言った感じではないか私も思います。
では、3500万で2世帯住宅(完全分離)が建つのかどうかです。
敷地状況や仕様によっても変わりますが、十分可能だと思われます。
弊社で以前設計させていただいた「それぞれの想いの家」
http://www.ugu-arch.com/works/house/2.php
が、外壁タイル貼り、床材は無垢材を使いながら3260万(税込)で建てました。
これは延べ床面積で38坪ありました。
参考にご覧になってみてください。
具体的な相談もよければしてください。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2015年 9月 4日
設計料は木造であれば多くの事務所が建築費の10パーセント、
監理料は5パーセントの合わせて15パーセントで設定してます。
最近では合計で10パーセントの事務所も多くなりました。
構造計算が必要な場合、30万円から40万円程度、余分に請求される
場合もあります。

私どもでは木造の2階建て120㎡まででしたら設計・監理料は
合計で8パーセントです。
大開口を持つ構造になりますと、認定工法を採用しますので、構造計算
費用の35万円程度を別にお願いしています。
3階建て以上、それから非木造となりますと必ず構造計算費用が掛かります。

完全分離の二世帯住宅ですが、法的な制限もありますので、一度専門家に
ご相談されることをお勧めします。

ちなみに私どもは静岡県を中心に関東甲信、東海、近畿地方までを
設計・監理のエリアベースにしています。
お気軽にお問い合わせください。

URBAN GEAR 本多麻子
054-206-4343
atelier@urbangeardesign.com
矢印
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2015年 9月 4日
はじめまして、創作工房・閾の舩津基司です。

今回は全体予算逆算をしてみて施工が可能かを判断してみます。
まずは、総工費4000万円
消費税を8%と考えますと4000÷1.08=3703万円
これが消費税を除いた総工費(設計料含む)になります。

諸経費100万円(登記など)を除きますと3603万円
そこから設計料を考えますと(14%、14,5%位)
14%で考えると3603÷1.14=3160万円
仮に、地盤改良(杭など)を160万円とすると残りが
3000万円になります。

ここで、敷地面積162㎡(48.907坪)
容積いっぱいに施工したとして48.907×0.8=39.12坪
が施工可能な面積です。(もちろん傾斜地を利用して地下が施工できますので
施工面積を増やすことも可能です・・予算は上がる)

3000万円÷39.12=76.68万円/坪になります。
通常の木造2階建てを考えると一応、施工可能な範囲にあると考えられます。
本当にざっくりな目安ですで申し訳ありません。

二世帯が窮屈に思える場合は地階を増やすことも考えられます。(単純に
考えると19.5坪は増やせます。しかし予算は上がります。)

いかがでしょうか?
矢印
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2015年 9月 4日
はじめまして、「有」ひなたの場所建築設計事務所の吉野と申します。

今進めている家造りを例に例えます。
予算4200万円
設計10%400万+建築3600万+外構200万ほどで別れていました。

4000万円MAXとしたときに、設計内容にもよりますが
設計費が350万、建築費3500万円、外構費150万円(植栽費も入れたいです)
諸経費を含むかどうかは打合せによります。

建築費の3500万円の設定は単純に引き算から算出したものです。
家造りの内容にもよりますが今までに2世帯で36坪ほどの設計で2700万円で設計している例もありますので、諸経費込で考えても良いかもしれませんね。

※諸経費は、登記費用などもそうですが、カーテン・引っ越しなどの費用もかかります。地盤調査の結果によっては地盤改良費用も必要になるかもしれません。
矢印
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2015年 9月 4日
横浜の旭区で設計事務所をしています秦野浩司建築設計事務所の秦野と申します。

ご予算を4000万円で設定すると、
建物総工事費:3500万円
設計監理料(総工事費の8.5%):300万円
諸経費:200万円
程度の割り振りになります。

容積率MAXで129.6㎡(39坪)です。
仮に坪80万円で想定しても、総工事費は3120万円です。
地盤改良や、傾斜地、2世帯分の設備費用の割り増しを想定しても
十分予算内には納まるかと思います。

弊社は、シンプルモダンなデザインや広がりのある空間作りを得意としています。
宜しければHPをご覧下さい。
http://hatano-arch.tumblr.com/
又、弊社はお施主様のご要望を第一に考え、細かいご要望にも
可能な限りおこたえ出来るよう心がけています。
好みやご要望が明確にあるお方は、設計もしやすいと思います。

弊社にご興味ありましたら、ご連絡いただければ幸いです。
宜しくお願いします。

秦野浩司建築設計事務所 秦野浩司
〒241-0824
神奈川県横浜市旭区南希望が丘116-1
パレーシャル山王202
TEL/FAX:045-367-0036
MAIL:hatano@xf7.so-net.ne.jp
URL:http://hatano-arch.tumblr.com/
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2015年 9月 4日
川崎市中原区の【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
総工費4000万円から逆算した予算を算出したので参考にしてください。

・建物本体 3000万円(40坪×75万円)
・上記消費税 240万円
・外構工事費 200万円(消費税込)
・地盤改良費 100万円(消費税込・地盤改良が必要なとき)
・防火戸加算  80万円(消費税込・防火、準防火地域のとき)
・水道管交換  40万円(消費税込・交換が必要なとき)
・既存解体費 200万円(消費税込)
・設計監理費 280万円(消費税込)
・建設諸経費 100万円
以上合計して4240万円となります。
このうち、地盤改良、防火戸加算、水道管交換は不要な場合もあります。
すべて不要ならば4000万円で納まりそうですが、必要な場合は少々予算オーバーとなりそうです。また一般には建設予算には入れませんが必要な費用がございます。
引っ越し費用2回分、仮住まい費用、カーテンや家具の新規購入費、ローン諸経費などです。これだけでも150万~200万ほど必要となります。

下のアドレスは、今年の年初に横浜市金沢区でお引渡しした二世帯住宅です。
坪単価はちょうど上記予算の坪単価で建設しました。
https://www.homify.jp/projects/95918

坪単価は減額することも可能なのですが、断熱性能を下げたり、仕上げ材や建具の仕様が建売と同じ仕様になってしまうなどこだわりの家作りができなくなってしまいます。4人家族とお母様御一人の二世帯住宅とのことですから、延床面積を38坪にコンパクト設計としてご予算に納まるように調整するというのが得策かと思います。

【快適健康環境+Design】森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2015年 9月 5日
それぞれの状況により建物本体にかけられる予算は異なります。
設計料は概ね建物本体で決まりますので、
全体の予算を予定しているなら、
敷地調査・提案をしてもらうことをおすすめします。
建て替えなら解体費、既存の水道管径で希望する内容が計画出来るか、傾斜地で擁壁をかかえているなら状態はどうか、駐車場2台分に問題はないか、地盤は同規模、同構造なら問題はないと思いますが、簡単な調査はおすすめします。
また、敷地状況による施工の難易度により工事費も変わります。
全体費用の境界線(造園、インテリア、家電、引越、祭事、登記など)をご相談いただければより現実的となります。
メーカーでも設計者でも調査、提案の敷居は高くはありません。
多くのところが、断りが出来るように金額も明示しています。
私どももHPに載せております。

ご参考になれば、
私どもの住い兼仕事場(練馬区)が夫婦+子2人+母の完全分離2世帯の設計です。
土地30坪、建物30坪+ロフト、工事費は8年前で2,700万(税抜)です。
http://www.h3.dion.ne.jp/~tamwork/OH.html

有限会社 TAM建築設計室 新井敏洋
東京都練馬区土支田1-20-25
tel:050-3081-2379
mail:tamworkroom@yahoo.co.jp
hp:http://www.h3.dion.ne.jp/~tamwork/
blogs:http://blogs.yahoo.co.jp/tamworkroom
facebook:https://www.facebook.com/tamworkroom
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2015年 9月14日
agechan様

初めまして。
東京世田谷のアトリエ スピノザの井東と申します。

建築とくに二世帯住宅は、建物の階数や形式、グレードによってコストが全く違ってきます。
詳細なお話をお聞かせ頂いた上でないとコストの割り出しは難しいので、過去の事例を紹介させて頂きたいと思います。

「南長崎の家」
木造3階 延べ面積 約153㎡ 約4700万円
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/7minami-nagasaki/01.html

「大東の家」
木造2階 延べ面積 約220㎡ 約3800万円
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/18daito/01.html

「戸手本町の家」(リフォーム)
木造2階 延べ面積 約187㎡ 約3000万円
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/22todehoncyo/01.html

「関町北の家」
木造2階 延べ面積 約152㎡ 約4000万円
http://www.atelier-spinoza.com/works/1private_house/24sekimachi/01.html

上記事例及びその他私たちの住宅に興味をお持ち頂けるようでしたら
お気軽にご連絡下さい。

それでは宜しくお願いします。
アトリエ スピノザ 井東+市原
〒158-0084 東京都世田谷区 東玉川2-29-12-201
090-6309-0940 / 03-6425-9083
info@atelier-spinoza.com

↓ 大東の家のビデオです。(中庭を中心とした二世帯住宅)
https://www.youtube.com/watch?v=4SVF5aiVcSc

↓ 樽町の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=VClsBXqCJks

↓ 中目黒の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=7OK1zQKI6U8

↓ 池上の家のビデオです。
https://www.youtube.com/watch?v=ptq6bu5zwuE

↓ HPです。
http://www.atelier-spinoza.com/index.html
↓ Facebookもどうぞ
http://www.facebook.com/profile.php?id=100001



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