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建築家と家を建てたいです

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green0323
大阪府
建築家と家を建てたいです。
どうぞ宜しくお願い致します。
土地を迷っています。
来年の長男の小学校入学を機に一戸建てを建てたいと思っています。

現在大阪市福島区の分譲マンションに在住で、同地区で探しております。

2件気になっていて迷っています。

両方とも建築条件付で業者の利益分を払い、外す方向で行きたいと思います

①3680万円(土地建物含め)3階立て
駅徒歩4分
所有権
面積 公簿74.27兵米 22.46坪
間口8.4m
私道負担有り
私道北側道路 幅員約2.5m
宅地
平坦
一方道路
塗装 完全
セットバック0.74m必要
車が通れない、ガレージなし(Kなら何とか可。自営の会社に駐車場があるので問題無し)
市街化地域
建ぺい率60 容積率300
準工業地域
準防火地域

②5180万円(土地建物含め)3階立て
駅徒歩11分
敷地面積 77.81兵米
所有権
宅地
一方道路
西側道路 6mはあります
私道負担なし
平坦
うなぎの寝床の形
間口4m
建ぺい率60 容積率300
準工業地域
準防火地域
第1種中高層階住居専用地区

自己資金はあります

どちらも一長一短で決められませんが、先に見つけた①を今仮押さえしている状態で1週間以内に決めねばなりません。
申し訳ございませんがなるべく早いアドバイスを頂ければ幸いで御座います。




専門家の回答

5件

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
初めまして。Coo Planning 中尾彰良と申します。西区京町堀で設計事務所をしています。土地購入前からのご相談を伺うことが多いのですが、前面道路は4m以上あることに越したことはないと思っています。前面道路が狭いほど、土地価格も低くなる場合が多いこともあり、ローコストで土地に予算をかけれない場合は、希望の住宅を建てられるかを踏まえて検討することになりますが、2の敷地の土地価格をみると、予算については、ある程度のゆとりがあるのかなと判断しますが、いかがでしょうか?狭小地の場合は、物件資料だけでなく、現地確認の上返答をさせていただいています。差し支えなければ、ご相談をいただければ対応させて頂きます。どうぞ、よろしくお願いいたします。
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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

素早いお返事ありがとうございます。そしてとても参考になりました。予算はありますので、土地の値段は気にしません。資産価値の方が気になりますので②に分がありますでしょうか。。ちなみに②は幸運なことに南の家が奥まった所に建ててあり、南側は駐車場で日当たりは良さそうです。そして申し訳ありません、実際の間口の数字は4698となっています。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
はじめまして。平野と申します。大阪と奈良で設計事務所をしております。

土地購入を迷っているということですが、最終的な判断基準は、
多少高くても、条件が悪くても、自分が気に入っている、良いと思っている土地を購入するべきだと私は思います。
建築家と家を建てたいという考えをお持ちですので、家に対するこだわりがあると思います。何かを理由に諦めた場合、数年後にあの時こちらの土地にすれば良かったなと後悔するかもわかりません。

私自身も土地を買って家を建てた経験があります。
2つ候補があってすごく迷いましたが、最終的には、自分の性格上、多少高くても、気にいった方を選ばないと後で後悔するので、自分の気にいった土地を購入しました。今ではすごく満足しています。

どちらの土地も、条件や制約はありますが、工夫次第で良い家ができると思います。

一緒に土地を見に行くことも可能ですので、ご要望がありましたらご連絡ください。

土地を買うということなんて、人生でそうあるものじゃないので、後でこうしておけば良かったと思わないことが大切だと思います。


~~~~~~~~~~~~~~~~~~
平野太郎建築設計事務所
〒631-0051
奈良市富雄泉ヶ丘13-1
TEL0742-81-4163 FAX0742-81-4164
HP:http://taro-hirano.com/

大阪事務所
大阪市北区西天満4-9-2 西天満ビル
~~~~~~~~~~~~~~~~~~
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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

平野様
お返事ありがとうございます。なるほど、と思わせられる解答でした。正直土地の値段は高くても気にしません。資産価値は気になりますが。。住んでいて幸せな気持ちになれる家に住みたいと思っています。

星マーク
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2016年 9月30日
green0323 さま

はじめまして。
大阪市中央区で設計事務所をしております若林秀典建築設計事務所の若林と申します。

土地の選定を迷われているとのことですが、まずは両方の敷地をご覧になられてどのように感じられましたか?敷地内の建物は工夫次第で豊かにすることは可能ですが、周辺環境は変えられません。今後、長くその場所で暮らしていくことを第一に考えてみられたらいかがでしょう。

その上で法的規制の面などを考えると主に以下のような違いがあると思います。
①は道路幅員が狭いことで道路斜線という建物の高さに対する制限が②よりも厳しいです。また、道路幅員に対して容積率の制限が付加されます。①は準工業地域の4mのみなし幅員で容積率が240%まで制限されます。②は6mの道路幅員があるので準工業地域であれば指定通り上限の300%まで可能です。第一種中高層住居専用地域であれば①と同様の240%までとなります。
ただし①の場合、道路幅員による容積率の制限は少し緩和を受けることが可能な場合もあるのですが、条件があるので敷地周辺環境がわからないと判断できません。
その他にも幅員が狭く工事車両が入れないとなると建築資材の搬入や建方時レッカー車が入れないことなどにおいて人力となるので、建設費が少し割高になると思われます。

また、民法では隣地境界線から建物外壁までの距離を50㎝以上保つことを定めています。ただし、地域の慣習があればその慣習に従うとあるので、事前に隣地所有者へしっかりと説明をして合意を得ることで50㎝以内に建てることは可能です。このことを考えると間口が狭い場合は特に注意が必要になるかと思います。

検討する時間も限られているかとは思いますが、この場所で暮らしていくとより強く思える方を選んでください。

より具体的なことは敷地を見ないとわからないこともあるので、お気軽にご連絡いただければ幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

--------------------------------------------------------
若林秀典建築設計事務所  
534-0011
大阪市中央区南船場1-3-27
IFP南船場ビル3F
Tel : 06-6226-8312 Fax : 06-6226-8313
e-mail : office@wakabayashi-aa.com
HP : http://www.wakabayashi-aa.com
--------------------------------------------------------
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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

詳しく分かりやすい解答をありがとうございました。参考にさせて頂きますね。

星マーク
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2016年 9月30日
鶴崎です。
もう一つの相談で回答しましたが、
メッセージするやりとりの方法が解らずここで発言させていただきます。
解りやすいというお話し戴き回答のやりがいを感じました。
不動産は縁なので、なかなかむつかしいと思います。見つかるときはアッというまに出てくるのですが、見つからないときは何年たってもお気に入りの物件は出てきません。
さて、①の問題は道路と敷地の関係
・まずは工事です。上棟に使うクレーンなど不便な点が多く、小運搬がかさみ費用が若干多くなります。
・次に引っ越し、家具などの運搬。
・次にお住まいになったときに車で来られる来訪者の対応。
・次に防災:消防車、救急車などの緊急車両が通れない。
こんなところでしょうか。せめて周りの道路幅3.6mあれば
駅近の希少地。こっちの方が良いかも知れません。
②の問題は
お返事の件から考えて、環境は良さそうですね。
・ただ、心配なのは駐車場に大きな建物が建つ可能性です。(容積率が大きく階数が高く出来る可能性があります。)
・間口の件については2間≒3.298M(2間に近い)程度になりますので大分良いような気がします。
・道路も広いし駐車場を除いては②の方が良いと思います。(条件付きお勧め)
従って、駐車場の建物の建つ大きさの検討と、建ったことを想定した東西の隣地の関係を考慮すると良い間取りが出来るでしょう。
鶴崎より
もしなにかございましたら、sumikaの当方宛てのメッセージ又は
k-tsurusaki@nifty.comまでご連絡下さい。
宜しくお願いします。
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ユーザーの返答

2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

鶴崎様
お忙しい中、丁寧な2度に渡るご回答に感謝致します。
なるほど、やはり①は形や利便性に惹かれましたが、後々問題が出てきそうですね。。
②を作る際のご意見も大変参考になりました。
重ねて御礼申し上げます。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 9月30日
green0323様へ
初めまして、松本建築設計工房の松本と申します。
現地確認、行政での調査をせずに軽々しくは言えませんが、メ-ルを拝読させて頂いた範囲で私ならば、間違いなく②を選択したいと思います。
なぜならば
①の場合
1、前面道路が私道
 建築物を建築するに場合当該敷地は2m以上公道に面していなければなりません
 したがってこの敷地の前面私道の持ち分として2m確保されておりその道が公道 に接しているか確認する必要があります。もしそうでないならば建築すらできな い場合もありますので、大阪市役所にて道路の取り扱いなどの打合せが必要です
2、前面道路が建築基準法上建築可能な道路と大阪市役所が認めた場合
 道路中心線より2mの後退、今回0.74~0.75m後退が必要で、間口が8.4mあり ますので約6.3㎡の減面積となり残り約67.9㎡となります。
3、道路斜線制限
 敷地の大きさの割に間口が広いので道路斜線に影響される範囲が大きいので3階 部分の後退部分が大きくなります(3階が小さいプランなら影響は少ない)
4、工事費
 ①の敷地が公道から何m離れているのかあるいは何軒目なのか、公道からその敷 地までは全て道路後退しているのかによって異なりますが建築用重機がもし入ら なければ手作業になりますので工事費が高くなる恐れがあります。
②の敷地について
 間口は①に比べて狭いですが、道路が広い上に建物間口が狭いので道路斜線の影 響が少ない。
 南面が駐車場で明るいということですが将来的にはどうなるか分かりませんので 全面的にその明るさを利用するのではなく②の敷地内で京町屋のような中庭、吹 抜け等の工夫を凝らせば、楽しい住まい造りになるようにおもいます。
資産価値的にも、不動産会社が評価している価格通りだと思います。

追伸
余談ではありますが、不動産屋さんは売れにくい物件ほど、期限を短くしたり、2番手、3番手がいますなどと焦らせる場合が多いようです。(今回がどうかは分かりませんが)

もしよろしければ、物件調査をします(無償)ので地図等をご遠慮なくメールして
ください。

松本建築設計工房 松本重孝
〒594-0074 大阪府和泉市小田町586-1(2-315)
tel 07254-44-4313
mail matsumoto_sekkei@ares.eonet.ne.jp
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2016年09月30日

green0323のプロフィール写真

松本様
大変丁寧なご回答ありがとうございます。
非常に参考になることばかりです。
①はやはり後々問題が出てきそうな気がしますね。。
②に心が傾いてきました。。
結論が出ず悩みっぱなしでしたが解決の糸口が見つかったような気がします。
本当にありがとうございました。
少し心が固まってきたような気がします。。

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