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レッドゾーンがある敷地での新築について

私は、鎌倉の谷戸に住んでおり、家の裏が崖になっています。昨年、私や隣家の敷地の一部(ほぼ半分)が土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定されました。改築や新築する際には、特別警戒区域内の建築構造物に対しては制限があり、擁壁の構築、あるいは構造計算を含めた家の建築が必要になると聞きました。最近、お隣の家は、現存の住宅を壊して新築することを考えおり、悩んでおります。私も次の世代が家を新築する際には、同じ問題が生ずると思います。
そこで、レッドゾーン内に新築の家を建てる場合は、鉄筋コンクリートの外壁を設けた家を建てる場合、擁壁を設けて木造住宅を作る場合の費用の目安を教えてください。またご相談できる建築家をご紹頂けたら幸いです。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2022年11月14日
レッドゾーン内で新築の経験がありますが、擁壁を作るのは費用がかかるケースが多いです。
レッドゾーンを外すように計画できれば、費用を抑えられるケースもあります。
いずれにしてもケースバイケースなので、具体的な情報を持って、相談される方が良いかと思います。
矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答頂きましてありがとうございました。
今後は、具体的な資料を準備した上で、相談することとします。

星マーク
相談者が役に立った
2022年11月14日
急に「土砂災害特別警戒区域」にしてされての困りますね。
やはり、昨年5月お手伝いしていました「鎌倉/極楽寺」の計画地が、土砂災害特別警戒区域(レッドゾーン)に指定され、計画を見なおした経緯があります。
方法は、RCで計画するか、1階をRCで計画し2階以上を木造などにするか、敷地に余裕があれば、RCの「待ち受け擁壁」を設けて木造建築を守る方手法がありますが、やはり計画敷地や計画内容、規模、また斜面の高さなど色々な条件で計画も変わり、お尋ねの費用はこの場ではお示しすることは叶いません。直接お尋ねいただければご計画内容から目安は立てられますが、経験のある建築設計でしたどなたでも対応はできると思われます。

参考にされてください。

矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答頂きありがとうございました。
ご指摘のように一般論での費用比較は難しいことが分かりました。
次は、具体的な資料を準備して個別にご相談させて頂きます。

星マーク
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2022年11月14日
鎌倉のMさま
仰るようにレッドゾーン内では最大堆積量3M(場所によって違う)まで鉄筋コンクリート造で造るか、或いは建物全部を鉄筋コンクリート造で造るか、若しくは待受擁壁+ロックフェンスなどで対策を行ってから木造で建てることができます。
ただし、崖に向けては窓の大きさの制約を受け、居室として成り立たない場合があります。とくに敷地が扇状(崖に囲まれている状態)になっている場合は一方向だけでなく他の方向から土砂の流入を想定する必要があり、殆ど窓を設けられないような場合もあります。
また、レッドゾーンだけでなく鎌倉市の崖条例が特に厳しいです。崖の高さの2倍の範囲が崖条例の規制範囲になります。
崖が高さ30Mならば崖下から水平距離60Mの範囲まの住宅が全て影響を受けるので、レッドゾーン外であっても崖条例のほうが厳しく制限を受ける場合もあり得ます。
以上から、鎌倉の谷戸のようなあらゆる方向から崖に囲まれている場所では物凄くハードルが高くなってしまったのが現状です。
いずれにしても重要なのは崖をしっかりと調査してどの程度の危険性があるのか客観的に判断することも重要です。
鎌倉の山は軟岩でできているところが多く表土が崩れることのほうが問題にもなります。
条例にはただし書きとして土質を調査した場合の規定もありますので、そういう作業を積み重ねて、地道に鎌倉市と協議し進めていく作業が必要があります。
矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答いただき、ありがとうございました。
ご指摘のようにがけ条例と二重に規制があります。
土質を調査の上、安息角など考慮して条例の規制を逃れることができたら良いかと思っています。
今後、その辺りを含めて、具体的に専門家に相談させて頂きます。

星マーク
相談者が役に立った
2022年11月14日
現在一部がレッドゾーンに掛かった敷地ですが、何とかイエローゾーン内に建物を配置出来そうな感じで住宅計画をしています。
書かれた様に敷地のほぼ半分くらいがレッドゾーンになると、レッドゾーンは避けられ無いかも知れないですが、その場合でも傾斜地に面する壁面のみをコンクリート造にすれば良いかも知れません。
ですが、実際の敷地で建物計画をしてみなければ分かりません。
費用についても、擁壁で済ますのが良いのか、建物をコンクリート造にするのが良いのかは、実際の計画に因る事になります。

設計事務所に相談される事をお勧めします。

もしゴトウアトリエにご興味持って下さいましたら、ご連絡ください。お手伝いさせていただきます。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel ‪045-481-1115‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:*****d.com
矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答いただきありがとうございました。
まずは、レッドゾーンを避けて家を新築できるのがベストです。
しかし、日当たりや周囲環境からレッドゾーンに建て方が住環境がより良いケースもあり悩まし所です。
今後は、具体的な資料を準備の上、専門家にご相談させて頂きます。

星マーク
相談者が役に立った
2022年11月14日
擁壁なら平米10万が概算です大概背にしょった擁壁は他人の敷地が多いです。よって住宅ベタ基礎を利用した逆Lになりそうです。同じようなコストみてください。
矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答頂きありがとうございます。
ご指摘のように、山の斜面は他人の土地です。
従い、自分の敷地内に待ち壁を建てることになるので、スペースと費用が必要です。
住宅基礎を立ち上げて窓のない防護壁を作る方が良いかと思います。
具体的な資料を専門家に見て頂き個別に相談してみます。

星マーク
相談者が役に立った
2022年11月14日
レッドゾーンに指定された敷地の建築相談を拝見しました。
こちらは横浜市中区の設計事務所です。

土砂災害崩壊危険区域内の建築設計は2件実績がございます。費用は防護壁で対応したほうが安価に工事できます。費用の目安は敷地情報から防護壁の長さと高さを想定しないと算出できません。
懸念されるのは、そもそもRC造や防護壁で対応できるのか、という点です。特別警戒区域内の建築物は崖に面する外壁だけでなく崖に対して垂直な外壁に対しても安全対策が必要です。建物3面は1階に窓を設けることができないという可能性もあります。

メールで敷地情報を送っていただければ必要な対策と概算費用を算出できます。
必要でしたらご連絡ください。

ECショップサイト
https://kanlabono.com/products/
事務所ホームページ
HP : https://kanlabono.com/
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一級建築士事務所 感共ラボの森
代表 森健一郎
横浜市中区海岸通4-22-302
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矢印
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ユーザーの返答

2022年11月15日

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ご回答いただきありがとうございました。
ご指摘の通りだと思います。
今後は、資料を準備の上、ご相談させて頂くようにします。

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