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5件

建築条件を外すことは???

何度か質問させていただいております。
商談中の物件が売主の都合で話がなくなってしまい、しばらく落ち込んでおりましたが、希望地域内に新しく売り物件が出てきました。
環境や坪数も気に入っているのですが、地元の不動産屋の物件で、土地、建物セットでの販売となっております。本日更地になったばかりの三区画の住宅地で
営業さんは、お好きなように建てれますよ・・・とのこと
しかし、雑誌やハウスコ、ネットなどで色々と知識をつけてしまった私には、建築家さんとの家作り以外には考えられなくなってしまっており、なんとか建築条件をはずしてもらう方法はないものかとご相談させていただきました
いままでも質問でも回答いただきましたら、いつもすぐに拝見しておりますが、お礼の文章が何故か投稿できず(何回かに一回はできるのですが)申し訳なく思っております。この場を借りてお詫び申し上げます。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2010年11月21日
はじめまして、奥和田健と申します。
よろしく御願い申し上げます。

ご質問の中の
「地元の不動産屋の物件で、土地、建物セット・・・」の不動産屋さんが土地の売主(所有者)なのでしょうか?

売主だとすれば、建築条件を外してもらうのに一苦労入りそうです。更地にして土地整理にいくら掛かったか、そして土地面積にもよりますが、一声300万~500万くらい条件外しにかかりそうです。(外してもらえる場合)。
土地の所有者で無く、のぼりや看板だけを揚げられてる場合、お近くの不動産屋に相談してみるとよいかも知れません。

土地の予算などがあまり高額になると、建築予算に響いてきます。引越しや登記または住宅ローン手数料など諸経費も必要になります。

といっても、土地は縁の物なのでタイミングとフィーリングも大切だと思います、、くれぐれも予算内を目安に、。

御熟考くださいませ。
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ユーザーの返答

2010年11月23日

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回答いただきありがとうございます。
そうですね。条件を外すために手数料を払うという方法もあると分かった途端に予算内を目安にすることを少し忘れてしまっておりました。
縁のものだということも、もう一度アタマにいれて、冷静に対処したいと思います。
ここを諦めても、またよい出会いがあるかもしれないですよね
とりあえず、出来る限りのことはして、だめだったら縁がなかったと思うことにします。ありがとうございました。

2010年11月21日
エヌエムエヌアールさん、はじめまして。
アトリエきらら一級建築士事務所の小林と申します。

気に入った土地が見つかったということで是非とも購入したいところですね。
奥和田さんもご回答されていらっしゃるように土地との出会いは縁物です。

地元の不動産物件ということですが、不動産が工務店などの施工会社の中の不動産部門でされているのか、不動産専属でされているのかご確認してみると良いと思います。
工務店の不動産部門が出されている土地でしたら、施工は条件付の施工会社にやっていただく方向で建築家との家づくりを考えている旨を伝えて交渉することが可能だと思います。
その場合、土地の売値は変わりませんが建物の仕様によっては建築総工費が思ったよりもかかってしまうことがあります。
建築条件付の土地では「このお値段でお好きなように建てられます」というのは標準仕様で建てられた場合です。

不動産側の標準仕様内で設計するのが好ましいのですが、構造や工法、機能面などに拘りがある場合、どの工務店とでもしっかり監理できれば不可能ではありませんが、
やはりリスクはありますのでよくご検討されてから進まれたほうが良いと思います。
建築家との家づくりをお考えということですので、依頼されたい設計者と不動産に交渉されるのが一番良いのですがコンペをされる可能性もありますよね。


また、建築条件を外し土地のみ購入すると交渉次第ですが、2割高くらいになります。
条件付の設計施工が住宅メーカーだった場合では外すことが困難だと思います。

私のほうも親戚が購入したいと話していた土地が建築条件付だった為、地元不動産と交渉して+200万で外していただきました。
条件付の施工会社さんで施工していただく検討もしましたが、希望が標準仕様を大きく外れてしまうことなどから先方の不動産・施工会社から条件付を外して建てられたほうがよいという話になりました。
土地とご希望されている建物と予算のバランスも大切ですので。
ご参考になりましたら幸いです。
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ユーザーの返答

2010年11月23日

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色々と貴重な意見をありがとうございます。
条件付でありながら、設計だけ建築士とすすめることも可能かどうか、その辺も交渉のさいに、聞いてみたいと思います。
とても参考になりました。頑張る気持ちがわいてきました。

2010年11月22日
エヌエムエヌアールさん。今は住んでおりますので住むのにはこまらない。つらいかもわかりませんが「素晴らしい土地」が見つかるという信念で頑張って探してください。一生住むための土地であり豊かな住まいは環境からですので頑張ってください。
質問の内容では建築家には何もできないでしょうね。一緒に交渉はできますが。エヌエムエヌアールさんが不動産屋に粘り強く交渉することしか余地はないでしょうね。そして、建築家と一緒に「家づくり」をしたい意向を不動産屋さんに頼み込むしかありませんね。熱意で相手を説得しましょう。そのときコストも交渉もお忘れなく!

「岡﨑善久のひとり言」
1)今まで一所懸命に家づくりについて考えてきたことを不動産屋さんや工務店や住宅メーカーでつくるのは財産を失うような気がするのではないでしょうか。ぜひとも信念を持ち続けてください。必ず明るい光が射し込むこと間違いないでしょうね。

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ユーザーの返答

2010年11月23日

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回答いただきましてありがとうございます。
条件を外してもらえるかどうかまだ伺ってないのですが、
夢をあきらめないためにも頑張りたいと思います
背中を押してくださりありがとうございました。

2010年11月23日
エヌエムエヌアールさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

弊社は、建築設計事務所と不動産コンサルを主業務としている関係上
このような建築条件付物件であっても、何度となく、条件を外して頂いて
おります。

建売業者は、仕入れた土地を、一般エンドユーザーが購入する価格より
少し下げた金額で、売り出しております。それには、ある程度の利益も
含んでありますが、一般価格より安く売り出すのです。それを餌にして
非常にローコストの建築工事を行い、それなりの金額で、エンドユーザー
に提供し、建築工事で荒稼ぎするのです。

しかし、中には、非常に優良の業者もおりますよ。

建築条件付を、お金を掛けないで外してもらう方法は、やはり人間関係
しかありません。
建売業者の知り合いや取引先を調べ、お願いするのです。
それなりの業者であれば、できるはずです。
しかし、なかなか一般ユーザーが一人でできるものではありません。

不動産取引業を兼業している建築関連会社は色々ありますが、メーカー
又は、建築家がご近所にいれば一番なのですが・・・?

しかし、中には、それを理由に、高額の設計料を請求する人もおります
ので、注意してくださいね。

土地探しからの家づくり
http://www.maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2010年11月24日

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希望がもてるようなご意見、ありがとうございます。

何事も人間関係ですよね・・・

でも、先方さんとはまだ二回しかお会いしたことがないので、うまく伝えることは難しいし、営業マンさんの立場になれば、あれこれ言わない普通の客に売るほうが楽なので、本格的に交渉するまでにうちは蹴られるかなとか心配しています。(最初の段階でチラっと条件を外すことはできないかなど言ってしまってるので)
すでに、先に商談中の方がおられるので、その方がやめない限りは話が進まないということが、今日わかりました。
縁のものですから、進まないときは、縁がなかったと、諦めるしかないですけど、土地は気に入ったので、そうなったら、本当に残念です。
しばらくは、先方からの返事待ちなので、そわそわが続きそうです。

2010年12月 1日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
「建築条件付き土地」の問題はよくあることですね。建築家を代理人として交渉してもらい事が良いと思います。私も何度か経験がありますが、そもそもその工務店の力量をみた上で、建築条件を外す条件を交渉する事になると思います。

いずれにしてもそれほど特殊な事ではありませんが、経験のある建築家に依頼する事をお勧めします。もちろん、場所にもよりますが私にご相談いただいても対応させていただくことは可能です。
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ユーザーの返答

2010年12月02日

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この度は回答いただきましてありがとうございました。
こういう場合でも建築家の方に相談するとよい方向に話がすすむということもあるのですね。
実は、質問を書かせていただいたすぐ後に先方の不動産屋に出向いたのですが、半日違いで、先に商談中の方が出てきてしまいました。その方が、やはり契約をやめるかどうかによって、うちに話が回ってくるということになりましたので、今回は色々とご意見いただきましたが、詳しく先方に話すには至りませんでした。
なかなか土地を取得することができなくて、気持ちが焦りますが、うちの場合は○○町○丁目か△丁目と、非常にピンポイントでの土地探しですので、(学区の問題と、駅に近いこと、実家に近いことが理由です)待つしかないかなと思っています。今後もおそらく、気になる土地が出てきても建築条件付である可能性が高そうなので、これからは、余裕を持って対応できるように、努力をしていきたいと思います。
本当に心強いお言葉、ありがとうございました。

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