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5件

4階建ての建築工事費について

ローコストでアパート併用住宅を検討しています。

現在、検討している北千住の敷地が狭小地のため、
4Fにしようかと思いますが、コストが心配です。。。

仕様は最低レベルで構わないのですが、最低どの位で建設可能でしょうか?


【計画】
敷地40.96m2
1,2F 自宅(25+25m2)内部に階段
3,4F ワンルーム(25m2×2)
+外部階段

1F:FL-1000 ※高さ制限のため約1m掘り下げる。

前面道路幅員1800程度

ローコストのアイデアとかありましたら教えてください。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

5件

2010年12月 5日
hana@さん

はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

現在弊社では、賃貸併用住宅希望者が、現在2人おりますが、最初に
注意することは、事業性です。
如何にコストを掛けずに収益を上げるか、人気がある物件を創り出すか、
格安物件情報を入手するか、です。

北千住は、非常に人気エリアで、賃貸経営には、問題のないところ
ですね。

今回の物件は、価格は非常に安いのですが、道路が狭いのが難点です
ね。工事車両の通行が出来ないので、コストアップの要因となります。
それを考えると、近隣の柳原二丁目の物件の方が良いのでは・・・?

25㎡の1Kは、工法により、以下のような施工金額になります。
RC造:800万/戸 軽量鉄骨造:550万/戸 木造:450万/戸
但し、4階建ての場合、RC造以外では、重量鉄骨造が可能ですが
道路の関係で、今回施工することができません。

半地下にして、斜線制限をかわすことは、度々行いますが、千住の場合
地盤が悪く、上水面も高い(掘ると水が出易い。)ので、返ってコストが
かかってしまいますので、事前調査が必要ですね。

千住で4階建てにすると、殆どのケースで、杭が必要になります。
杭のいらない3階建て(地盤にもよりますが・・・)までで抑えることをお薦
めいたします。

そのた、ローコスト手法は、以下を参考にしてください。
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/cost.html

賃貸併用住宅は、以下です。
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

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ユーザーの返答

2010年12月08日

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ありがとうございます。

職場が秋葉原なので、

①職場に通いやすくて、②土地が安くて、③賃貸需要があって、④住んで楽しそうなところ。

で、北千住での併用住宅を考えています。


当初から、安い賃貸を目指しているのに、RCの考えはないですよね・・・。

木造か、軽量鉄骨で可能なもので検討します。


接道が狭いのは、工事に支障はありますよね。

ただ、その方が、土地が安いので。。。

2010年12月 6日
hana@さんへ
葛飾区の(有)高津建築設計事務所のこうづです。
敷地が北千住とのことですが、最寄駅からの関係はいかがでしょうか?
賃貸住宅は駅からの距離によって、値付けや間取りなどがが変わりますので
質問内容に記載されている1戸当たりの面積や住宅設備など、十分検討・検証されることをお進めいたします。片瀬さまがおっしゃってるように、通常の住宅より大きなコストがかかりますので、ローン返済等に対する事業性の確実性を事前に検証することが必要となります。
敷地周りの環境などによって、プランニングした事業内容や個人情報を基に融資金額が決められることになりますので、ご要望内容の構成が記載されている大きさや戸数でいいかどうかは、事業企画段階で精査されたほうがいいですね。道路幅が極端に狭い状況ですので、工事費が一般のものに対して高めになることはご承知おきいただければと思います。
ハウスコ掲載の「フォルム7543」は水位が高く地盤が軟弱なところに、地中に埋まる梁の高さ分を居室とした半地下で鉄骨5階建て・1K10戸+事務所+オーナー邸の建物です。当時はRCより鉄骨造のほうが、総合的な観点から安い金額でできましたが、現在設計中の浅草の1Kマンション(38㎡x5戸+テナント・6階建て)では、RC造のほうが安く(坪単価80万ほど)出来そうです。
良いものを如何に安く造るかは、設計者やそれを造ってくれるゼネコン・工務店を探すことが出来るかです。
そのために、設計者は物の単価や組み立て方に熟知した人を探すのが、
最大のローコストのアイディアであると思います。
一度ご連絡いただければ、詳細なご相談にのることが可能ですので、
遠慮なく連絡を頂ければと思います。
がんばって、将来像をお描きください・・・。
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ユーザーの返答

2010年12月08日

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駅徒歩、4分、マルイから2分のリッチです。
間取りは、1R12㎡、58000円の若い方に狭いですが安く借りていただくことを考えていました。
坪単価を高く設定できるのも魅力ですが。

融資については、銀行と相談したところ、併用住宅についての事業収支には一切関知しないそうです。
(アパートローンではないので。)

ありがとうございます。
もう少し、悩んでみたいと思います。

2010年12月 8日
hanaさん

ご返事、有難う御座います。

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

そうですね、道路が狭くなるにつれ、土地単価も下がってきますね。
その上、敷地延長ならば、更に下がりますね。

北千住の柳原二丁目の物件、調べてみましたか、
115㎡で交渉目安1600万です。
駅から10分ですが、エリア的に、十分賃貸併用住宅は可能です。
弊社であれば、仲介料50%OFFです。

検討してみてください。
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ユーザーの返答

2010年12月08日

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柳原2丁目の敷地、敷地延長の敷地ですね。
先週、現地を見てきました。

計画としては、3階建て延床120平米、ワンルーム3戸+居住用60平米位ですね。

少し悩んでみます。

2010年12月 9日
hana@さん

ご連絡、有難う御座います。

柳原二丁目の物件であれば、

1R 3戸 自宅60㎡は、2階建てで可能です。
3階よりは、コストダウンできますし、地盤調査次第では
杭や地盤改良も必要なくなりますよ。

また、予算に余裕があれば、1Rを5戸まで設けることも可能です。
その場合は、3階建てになりますが、収支はアップしますよ。

以上、ご検討、宜しくお願いいたします。・・・片瀬
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2010年12月11日
hana@さん

坪単価100万円ということが出ていますが、詳細に検討すれば坪85万くらいの可能性があるというのが私の意見です。

道路が1.8mということで、鉄骨を建てるクレーン作業の可否は、事前に施工者と協議して押さえておく必要があります。
地盤調査も必須です。

よろしければ、具体的にご相談ください。
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