４階建ての建築工事費について

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はじめまして、新宿で設計事務所を主宰している片瀬と申します。

現在弊社では、賃貸併用住宅希望者が、現在２人おりますが、最初に
注意することは、事業性です。
如何にコストを掛けずに収益を上げるか、人気がある物件を創り出すか、
格安物件情報を入手するか、です。

北千住は、非常に人気エリアで、賃貸経営には、問題のないところ
ですね。

今回の物件は、価格は非常に安いのですが、道路が狭いのが難点です
ね。工事車両の通行が出来ないので、コストアップの要因となります。
それを考えると、近隣の柳原二丁目の物件の方が良いのでは・・・？

２５㎡の１Ｋは、工法により、以下のような施工金額になります。
ＲＣ造：８００万／戸　軽量鉄骨造：５５０万／戸　木造：４５０万／戸
但し、４階建ての場合、ＲＣ造以外では、重量鉄骨造が可能ですが
道路の関係で、今回施工することができません。

半地下にして、斜線制限をかわすことは、度々行いますが、千住の場合
地盤が悪く、上水面も高い（掘ると水が出易い。）ので、返ってコストが
かかってしまいますので、事前調査が必要ですね。

千住で４階建てにすると、殆どのケースで、杭が必要になります。
杭のいらない３階建て（地盤にもよりますが・・・）までで抑えることをお薦
めいたします。

そのた、ローコスト手法は、以下を参考にしてください。
http://www.maxnet-g.co.jp/associates/cost.html

賃貸併用住宅は、以下です。
http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html

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葛飾区の(有)高津建築設計事務所のこうづです。
敷地が北千住とのことですが、最寄駅からの関係はいかがでしょうか？
賃貸住宅は駅からの距離によって、値付けや間取りなどがが変わりますので
質問内容に記載されている１戸当たりの面積や住宅設備など、十分検討・検証されることをお進めいたします。片瀬さまがおっしゃってるように、通常の住宅より大きなコストがかかりますので、ローン返済等に対する事業性の確実性を事前に検証することが必要となります。
敷地周りの環境などによって、プランニングした事業内容や個人情報を基に融資金額が決められることになりますので、ご要望内容の構成が記載されている大きさや戸数でいいかどうかは、事業企画段階で精査されたほうがいいですね。道路幅が極端に狭い状況ですので、工事費が一般のものに対して高めになることはご承知おきいただければと思います。
ハウスコ掲載の「フォルム7543」は水位が高く地盤が軟弱なところに、地中に埋まる梁の高さ分を居室とした半地下で鉄骨５階建て・１K１０戸+事務所+ｵｰﾅｰ邸の建物です。当時はRCより鉄骨造のほうが、総合的な観点から安い金額でできましたが、現在設計中の浅草の１Kマンション（38㎡ｘ５戸+ﾃﾅﾝﾄ・６階建て）では、RC造のほうが安く（坪単価80万ほど）出来そうです。
良いものを如何に安く造るかは、設計者やそれを造ってくれるゼネコン・工務店を探すことが出来るかです。
そのために、設計者は物の単価や組み立て方に熟知した人を探すのが、
最大のローコストのアイディアであると思います。
一度ご連絡いただければ、詳細なご相談にのることが可能ですので、
遠慮なく連絡を頂ければと思います。
がんばって、将来像をお描きください・・・。

hanaさん

ご返事、有難う御座います。

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

そうですね、道路が狭くなるにつれ、土地単価も下がってきますね。
その上、敷地延長ならば、更に下がりますね。

北千住の柳原二丁目の物件、調べてみましたか、
１１５㎡で交渉目安１６００万です。
駅から１０分ですが、エリア的に、十分賃貸併用住宅は可能です。
弊社であれば、仲介料５０％ＯＦＦです。

検討してみてください。

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ご連絡、有難う御座います。

柳原二丁目の物件であれば、

１Ｒ　３戸　自宅６０㎡は、２階建てで可能です。
３階よりは、コストダウンできますし、地盤調査次第では
杭や地盤改良も必要なくなりますよ。

また、予算に余裕があれば、１Ｒを５戸まで設けることも可能です。
その場合は、３階建てになりますが、収支はアップしますよ。

以上、ご検討、宜しくお願いいたします。・・・片瀬

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坪単価100万円ということが出ていますが、詳細に検討すれば坪85万くらいの可能性があるというのが私の意見です。

道路が1.8ｍということで、鉄骨を建てるクレーン作業の可否は、事前に施工者と協議して押さえておく必要があります。
地盤調査も必須です。

よろしければ、具体的にご相談ください。