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4件

3階建て、4階建て賃貸併用住宅について

目黒区の110平米ほどの土地に賃貸併用で建築を検討しています。
建ぺい率60% 容積率300%の土地ですが、全面道路が2.4mなので
セットバックを要します。
5階まで建築可能のようですが、予算的に3階建て、もしくは4階建ての建築を検討しています。
3階建てであれば、賃貸部分は、1階と、2階の半分で、その他は、私どもで使用したいと考えております。
元々、賃貸併用物件という考えがなかったので、相場が分かりません。
4階建てになると木造での建築を難しいと聞き、コストもかなり上がってしまうのか?また、3階と4階建てでは、どのくらいの建築費用の差額なのか?を、お聞きしたく質問させて頂きました。
建物の見積もりによりけりで土地の購入を検討しようと思っているので、
急いでいます。どうか、ご回答を宜しくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2012年11月 9日
sachiさん

高田馬場で設計事務所と不動産コンサルをしている
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

用途地域・敷地形状等が良く解りませんが、多分、5Fは難しいのでは?
また、4F部分もかなり小さくなるのでは?
天空率で検討しないとなんともわかりませんが・・・?

4Fの場合、重量鉄骨かRCでないとできません。今回の道路幅員を考え
ると、重量鉄骨は難しいでしょうね。よって、RCになります。
RCの場合、80万/坪が工事単価と考えてください。

3Fの場合は、木造・軽量鉄骨・重量鉄骨・RCで建築可能です。
一番安いのは、木造です。(防火地域でないことが条件です。)
木造の場合、45万/坪以内で可能です。但し、賃貸部分の広さや水周り
によりますので、ラフプランを作成しないと正確にはわかりません。

住居表示や敷地測量図を下記まで直接メール頂ければ、ラフプランを作成
し、概算見積を無料で提案いたしますが、如何でしょうか?
katase@maxnet-g.co.jp
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ユーザーの返答

2012年11月10日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

ご回答有難うございます。 木造での建築費用が坪単価45万以内とは、価格的に非常に魅力的ではありますが、付帯工事、内装なども含めて一度、見積もりをお願いしたく思います。また明日にでも直接、メールに御連絡させて頂きたく思います。ちなみに用途地域は、市街化区域/準工業地域 というものですが、4階建てでも、4階部分は、かなり小さな物になってしまうのでしょうか? 

2012年11月10日
こんにちは

デザインスタジオ無限の志賀と申します。

ご質問の回答としては、荒っぽい坪単価で話せない部分もありますが、

あえて、荒っぽいお答えをします。

60/300ですので、近隣商業か商業地域で、準防火地域か防火地域でしょう。

前面道路は4m未満の2項道路。重機は大型車が入れませんので、木造又は非木造でも、割高になります。

割高ベースですが

事業として100㎡の土地で有効活用しようとすると、

①非木造で最大限に240%の容積を使えたと仮定して、約260㎡(約79坪)
79坪×85万/坪=6700万

坪単価は上記の通り。

②木造3階建(SE構法)で最大限に容積を使ったと仮定して、約198㎡(約60坪)
60坪×60万=3600万

坪単価は上記の通り

上記は、道路状況の悪い土地での、あくまでも、本体価格ベースです。

ご参考になりましたか?

ちなみに、写真は同程度の土地面積での集合住宅の計画案です。

道路状況は、いいので、
RC造、約65坪の延べ床で、5000万位を想定。
坪単価77万/坪です。
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ユーザーの返答

2012年11月10日

HOUSECO登録のユーザーのプロフィール写真

ご回答有難うございます。 建築には不勉強で申し訳ないのですが、本体価格+付帯工事などが必要で実際に暮らせる家にするには、更なる費用が加算されてきますよね?明日に建築会社と見積もりの相談に出掛ける事になっていますが、一度、御社からも見積もりをお願いする事は出来ますでしょうか? メールアドレスなどの御連絡先を、教えて頂ければ有難く思います。

2012年11月10日
sachiさん

おはようございます。

私どもの連絡先は、ハウスコにも記載されていますが、下記になります。
携帯は、いつでも繋がりますので、お気軽にどうぞ。

DSM志賀

1級建築士事務所
デザインスタジオ無限 志賀建築設計事務所
志賀 なおゆき
〒233-0008
神奈川県横浜市港南区最戸1-4-5 第2スカイハイム810(アトリエ)
TEL    050-3500-5752
FAX    045-325-8027
h-pho   090-2627-0110

E-mail  qq2n2s99@vanilla.ocn.ne.jp
      naoshiga23@docomo.ne.jp

HP    http://www.dsmshiga.com/
      http://dsmshiga.web.fc2.com/
      http://www.houseco.jp/profile/architect/1777

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2012年11月10日
sachiさん

マックスネット・コンサルタントの片瀬です。
追加質問頂きまして、ありがとうございます。

110㎡の敷地面積には、セットバックの面積も含まれているのでしょうか。
敷地形状にもよりますが、全面道路が4mなので、4F部分の面積は、
かなり小さくなりますよ。間口が広い場合は、天空率での緩和が出来ます
が、狭いと、それも難しいですね。

弊社の場合の45万/坪の工事費には、地盤改良及び外構以外、全て
含んでおります。

地盤改良工事は、地盤調査をしないと判断できないので、除外しております。
悪徳業者は、ここで設けますので、注意してください。
安い金額(2~3万)の調査を行い、地盤改良が必要なので、50~80万
の改良工事を請求してきます。本来、木造住宅の場合、N値が、2~3
あれば、問題ないのですが、住宅瑕疵担保責任保険の弊害で、地盤改良
が多くなっておりますので要注意です。

外構工事は、敷地の広さや植栽のグレード・門扉・フェンスのグレードに
より、大きくことなりますので、弊社見積には、これも除外させて頂いて
おります。

一般的なハウスメーカーや工務店の場合、建築本体価格が坪単価として
表示しております。この場合、あれも これも 全て追加になり、50万/坪
以上の金額になるケースが大半ですので、注意してくださいね。

下記まで直接、敷地測量図・住居表示・プランのご希望条件・デザイン
イメージ等お知らせ頂ければ、無料でラフプランを作成し、概算見積を
いたします。また、その時に、高品質でローコストの仕様書もお送り致し
ますので、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

こんな解決方法もありますよ。
写真は、半地下スキップフロアー無垢フローリングの家

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