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賃貸専用住宅の建設について

現在、ハウスメーカー数社に賃貸住宅の建設の相談をしております。
建築する土地の広さは、約38坪でほぼ正方形の東南の角地です。
商業地域の防火地域で容積率400%です。
南側道路は4m 東側道路は7.2mです。

土地が狭いので、できるだけ容積いっぱいに建てたいと思っているのですが、
メーカーによっては、角地の斜めカットができなかったり、4階建てまでしか立てられなかったり、それぞれに一長一短があり決めかねている状況です。

提案されているのは鉄骨ALCですが、坪単価96万円程度です。インターネットを調べていると鉄骨鉄筋コンクリート造でも坪100万円程度で建築が可能だというお話を目にします。

私の希望的には、RCのデザイナーズマンションを建築したいと考えているのですが、どこに見積もりなどを依頼すればいいのか分かりません。

建築場所は大阪府八尾市、近鉄八尾駅から徒歩5分くらいの立地ですので、それなりの賃料で貸せる場所ですので、融資金利が安い今に、できるだけ大きく建てたいと思っているのですが、、、。
よろしければ、アドバイスをお願いいたします。




専門家の回答

11件

2014年12月23日
中川様 はじめまして

>現在、ハウスメーカー数社に賃貸住宅の建設の相談をしております。

中川様のこの文面が気になりまして、書かせて頂きます。
家を建てるにあたり、ハウスメーカーに相談するというのは当然な流れかと
は思いますが、早い段階で不動産のコンサルができる信頼のできる(できれ
ば地場の)不動産業者を噛ませることをお薦め致します。
※一部大手不動産チェーンの場合、「扱い」に制約がでる場合があります。

ハウスメーカーや建築会社でも不動産部門を持っている会社もございますが
どうしてもまず「建設ありき」になってしまいます。つまり、自分たちにと
ってうまみのある(儲かる)建物の建設を薦めてくる場合が多いのです。
建設予定地の周辺環境や将来性を見込んだ、家賃設定、損益計算などを不動
産コンサルに依頼して、建物に掛けられる費用の提案などをしていただくと
よいかと思われます。
また、早い段階から不動産業者を絡ませることにより、竣工時から良いお客
様に100%居していただくことも可能となります。(良い物件は、工事中から
水面下で引き合いがあるのです)

私の建築士からのアドヴァイスとしては、賃貸住宅の場合、とにかく外観と
外構に力を入れていただくことをお願いしておきます。もちろん内装や設備
なども通常レベルの内容は必要なのですが、賃貸の場合、外観が非常なポイ
ントとなります。ありきたりな外観や劣化した外観は、早期の空き室率UP
を呼び込んでしまいます。
矢印
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矢印
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2014年12月23日
坪100万あれば、鉄筋コンクリート造の賃貸マンションを関西圏で建てられますよ。アドバイスが必要ならメールください。
矢印
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2014年12月23日
中川様。はじめまして。
大阪市住吉区 祥設計室 ささか と申します。
当事務所では、分離発注方式での建物創りをしております。
専門工事業者さん達に直接工事をしていただく方式です。
ハウスメーカー・工務店など使いませんので、その経費分お得に建築できます。
坪100万円もあれば、充分に建築できます。
ご連絡いただければ幸いです。
矢印
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2014年12月23日
中川和也様

はじめまして。
大阪市内を拠点に主に住宅、集合住宅(賃貸)をメインに活動しております
Y's designの沖と申します。

中川様がおっしゃっておられる坪単価であればRCデザイナーズマンションの建設は
可能ですし、数社による競争見積りをとる事も可能です。

ただ収益物件を建設する場合
永きにわたって魅力のある建物を
適正な価格で建設することが最も重要だと考えられます。

そのためにも、ただ「設備の新しい普通の新築物件」にするのではなく
その場所の特性(入居が予想される方達の特徴も含め)を活かし
将来に渡り他物件と差別化がはかれるような建物にすることが大切です。

私は現在尼崎市でRCの賃貸マンションを建設しており
東大阪市で木造メゾネットの賃貸マンションを計画中です。
もし宜しければ尼崎市のRC賃貸の物件が完成致しますので
実際の物件を見ていただきながらお話させていただければ幸いです。

長々とすみませんでしたが、宜しくお願い致します。

Y's design 沖 裕輔
住所:大阪市此花区春日出中1-4-12-109
TEL : 06-6460-1971
携帯 : 090-1957-9133
mail : oki@ys-d.info


矢印
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2014年12月23日
川島建築事務所の川嶌です。

RC造で作られるのがいいと思います。商業地域ですので、日影の規制は考えなくてもいいかと思います。但し道路斜線があるので、容積いっぱいにできるかは疑問です。一部5階建てのプランもあるかと思いますが、小さな土地でのデザイナーズマンションは得意としていますので、一度お会いして詳しいお話を聞かせて頂けたらと思いますのでご連絡下さい。
矢印
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2014年12月23日
中川和也様
京都でラウムアソシエイツを開設しております宗本です。
100万円/坪ですと、関西では十分に出来る思います。中川様の敷地ですと、多分6階から7階建てとなるでしょう。地盤条件にもよりますが、これくらいの建設コストを出されると、耐久性や遮音性能などを考えるとRC造の選択は、正解でしょう。
賃料がそれほど上がっていませんから、採算性を重視しますと、1戸の面積を狭くする方法しかありませんから、建設コストは上昇する傾向にあります。テナント確保が難しい場合やテナントの保証が必要な場合以外は、ハウスメーカーは避けられた方が良いでしょう。
よほど急ぐ事情が無い限り、十分に納得いく設計をされて、数社(特にマンションを得意とする施工業者から)から相見積もりとられるのが、順当な方法です。ハウスメーカーが自社製品向けに作成した図面では、設計料は早く、安くても後悔が残るでしょう。
余計なお世話ですが、100万円/坪の建設コストでは、資金回収にかなり時間がかかると思いますが、チャレンジされることはすばらしいことと思います。
ご参考にしていたただけると幸甚です。
宗本順三
株式会社ラウムアソシエイツ一級建築士事務所
〒 602-0854
京都市上京区荒神口通河原町東入亀屋町122-2
ヨルダン社ビル3F
E-mail; munemoto@dream.bbexcite.jp, raum@lion.odn.ne.jp,
munemoto-raum@tiger.odn.ne.jp
tel 075-254-8188 fax 075-254-8189



矢印
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2014年12月23日
こんにちわ。私は東京で1棟、名古屋で1棟保有している大家です。また不動産賃貸経営のコンサルタントでもあります。
はじめに、賃貸経営の事業計画の観点で多くの大家が陥る点について話します。
①建築会社からの建築費が高すぎることが多い。②借入金返済期間が長すぎる
③返済比率が50%以下に収まらず、高すぎます。④空室率を20%位としていない⑤自己資金は1~3割位は投資するできです。
10年以内に破たんする例が起こるのです。
今回についての回答では、建ぺい80%、容積400%とすると、防火、角地の為
建ぺい100%も可能です。
1、建築可能な床面  38坪×4=152坪(専有)
  どのくらい広さの部屋が何戸できるか   152坪÷10坪=15戸
2、見込家賃 10坪(1LDK)@67,000×15×12ヶ月=12,060,000円
3、建築費について
  家賃の表利回りを10%~12%で設定 12,060,000÷0.10=12,060,000円
  建築面積152坪×1.3倍=197.6坪 
  建築単価 12,060,000÷197.6=@610,323円
4、事業費 12,060,000×1.1(経費率)×1.08(消費税)≒14,327万円
5、資金調達 自己資金17% 3,327万円
       借入     11,000万円
6、借入条件 金利1.3% 25年元利均等返済
       返済;@3,906×110×12ヶ月=5,155,920
7、返済比率;5,155,920÷12,060,000×100=42%
8、CF;12,060万ー5,155万ー(12,060×0.2)=4,439万円
9、空室20%;12,060万×0.8=9,648万>5,155万+経費2,412万=7,567万
以上の事業計画は基本的な目安です。交通費支給+2万円で現地実査します
詳細は、大家支援ネットワーク
    佐藤総合研究所
    佐藤光久
    電話;070-5333-3103
    メール;satosoken@hi2.enjoy.ne.jp

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2014年12月23日
工費以外に設計にきちっとお金をかけデザインを優先するなら積算に強い設計事務所を選ぶこと、それ以外ならばデザイン力ある建設会社にたのむこと。しかし、なかなかなありません、、、
まようならきなさい!
矢印
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2014年12月23日
テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。京都に事務所があります。
計画されている件は、商業地域の角地であり、いかに設計がうまくできるかどうかで成否が分かれます。依頼されるのは、設計を専門にする設計事務所にされるべきです。設計施工の会社ですと、施工することに重きが置かれますので、設計密度が上げられないと思います。と言うか、施工しやすいような設計になるかも知れません。設計はあくまでも、建築主のために収益があがるようなプランになるべきです。施工については、複数の施工会社に見積もりを依頼して競争していただき、出来るだけ収益率が上がるように建設コストを抑える努力をすることが大事です。坪単価が96万円もしていたら、収益を確保できません。
テクトスタジオでは、多くの収益物件を担当してきましたので、お役にたてると思います。敷地の情報をいただきましたら、ボリューム設計をさせていただきます。お気軽にご相談ください。
矢印
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2014年12月24日
イデア建築デザイン事務所の吉村と申します。鉄筋コンクリート組積造という、敷地境界線いっぱいまで建築可能な構造で、石造りの建築の様な重厚感のある建築の設計実績があります。坪100万円で個性的な賃貸専用住宅が可能です。鉄筋コンクリート組積造の型枠ユニットは、大阪の太陽サーブという会社が扱っており、安藤忠雄さんも使用しており、京都の川沿いの商業施設にも使用されています。是非、ご相談いただければと思います。
矢印
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2014年12月24日
中川様 はじめまして。

大阪で建築設計事務所を主宰しております、
大西憲司設計工房の大西憲司と申します。

RC造・コンクリートブロック造・木造の賃貸集合住宅の設計実績があります。
昨年には、JR放出駅近くに木造メゾネットタイプの賃貸集合住宅を設計しました。
(この集合住宅は大阪市ハウジングデザイン賞を受賞しました。)
そういったことから、何かお力になれるかと思いご回答をさせて頂いております。

中川様の仰る坪単価100万円程という金額でのRC造の建物は建設可能です。ただし、気になる点は坪100万円をかけてしまうと収支計画があわなくなってしまうのではないかという点です。

そういった収支計画や建築コスト、 建物がたつ周辺環境のことを考え、営利を至上目的とした考えではなく、健全な収支計画を立てた上で、古くなっても賃料を下げずにすむ美しい建築をつくることが大切だと考えます。

また、建築場所が八尾ということで、私の住まい(東大阪)から程近い場所にあることも含め何かご縁を感じております。

その自宅近くには、弊所で設計監理を致しました近大生対象の賃貸集合住宅もありますし、弊所は自分で設計したRC造打ち放し8階建の集合住宅に事務所を設け設計活動をしています。

事務所へはいつでもお越し頂いて問題ありませんので、ご参考に一度見学にお越し頂ければ幸いです。

お気軽にご相談頂ければと思います。
ホームページには過去に設計管理しました集合住宅もUPしておりますので、
是非ご覧下さい。

どうぞ宜しくお願い致します。

大西憲司設計工房 大西憲司

ホームページ : http://ohnishi-net.com/
e-mail : o-kenji@mvc.biglobe.ne.jp
tel : 06-6292-0688
矢印
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