土地を取り囲むように階段と擁壁がある都内の土地にマンション付きの家を建築したい。

初めまして。
東京目黒区を拠点に活動しております、田辺計画工房ともうします。
敷地に高低差があり、また周囲を道路や階段が取り巻く大変興味を敷かれる敷地ですね。
具体的には敷地図や現地を拝見し、行政にも環境条件など確認しないと即答は出来かねますが、平均地盤などにより下層を地下扱いする事は出来そうです。ただ集合住宅のため、地下扱いとして下層で容積緩和を求めることは不可能です。
地下室空間が容積対象にならない緩和は、戸だて住居に限られます。
私も北参道でオーナー住居付き、地下1階地上5階の集合住宅をお手伝いしましたが、地下室の緩和はありませんでした。
より詳細なご相談でしたら、声をおかけください。

北参道アパートメント
http://www.td-atelier.co.jp/works/house_detail/house_detail_037.html

たなべけいいち

文章だけでは判断が難しいため、建築家に現状の図面を示しながらご相談されることをお奨めします。容積率以外にも、法規をチェックすることによって、建築可能なボリュームが判断できるようになちます。
高橋一平建築事務所

はじめまして。
地下の容積率緩和は共同住宅でもあると思います。
敷地が複雑な様ですので即答は出来ませんが、現地を確認しラフボリュームプランをお造りしてもいいですよ。
（株）青海建築研究所　青海二三男
〒156-0044　東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
http://www1.odn.ne.jp/arcseigai　mail:arcs*****dn.ne.jp　
Tel:***** move:*****

初めまして，豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。

階段状の道路や庸壁に囲われた土地ですね。都内であれば安全条例からRCでの
建築になります。地下を作れば地上部分面積の半分まで部屋は作れます。
ただ、６メートルの西側の道路からアクセスできるとはいえかなりの難工事が予想されます。これは、一度現地を拝見しませんと詳しい相談はむつかしいですね。都内でこのような土地柄ですと文京区あたりですか？
すごく興味がわきますので一度呼んでください。
相談は無料です。連絡は下記まで。
照井信三
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2　横澤ビル20１
TEL：*****　FAX：*****
URL　http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail 　teru*****.com

HiroHayashi様

高田馬場で、高品質でローコストのアパート・マンション等併用住宅を
多く設計しているマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

文面だけでは、詳細が解りませんが、地下緩和を適用して、基準法一杯に
建築することは可能です。
但し、記載通りにすると、コストアップにんまります。

コストをできるだけ下げて建築するのは、既存擁壁の補強は止めましょう。
建築本体の躯体を、そのまま擁壁にすれば良いだけです。

問題は、日影と道路斜線・北側斜線（高度地区）です。
上記を調査し、４階が可能かどうか検討する必要があります。
場合によると、３階で止めた方が、容積が増え、コストが下がることもあります
ので、注意してください。

宜しければ、測量図・案内図・住所をお教え頂けないでしょうか。
下記までメールして頂ければ、ラフプラン・工事費概算を作成致します。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション・併用住宅：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集：http://www.sumaito.com/look/intro02/katase-susumu/work12.html

建築的には可能でしょう。しかし、収益的に悪くおすすめいたしません。土工事しないで素直に計画しないとお金のかけぞんになります。