21坪2階建てのリフォーム可能ですか？

借地上の建物を建て替えようと計画して、HMも決まり話を進めていたのですが、借地権名義人と建て主が違うためローンが通らず、建て直しの話はなくなりそうです。
建て替えて母・主人・私・子供2人・チワワ1匹で一緒に暮らす予定でした。
そこで、リフォームはどうかということになったのですが、何分小さい家で、20坪の土地に1階12坪、2階9坪ほどです。これをリフォームで3LDK（母用1部屋/いづれは夫婦の寝室・子供部屋2部屋/子供が大きくなるまで私・主人・子供で使用）と水回りを作るということは可能でしょうか？
また、ローンを組むことは出来ないので、自己資金で考えていた1500万円ほどでフルリフォームをすることは可能でしょうか？
（家は私道を25ｍ奥へ入ったつきあたりにあります。建て替えで計算してもらったときに、解体や運搬、水道の引き直しで300〜400万ほどかかるかもということでした）

どうか相談にのってください。よろしくお願いします。

追記 書き忘れていました・・。
場所は都内、準防火地区です。よろしくお願いします。