中古住宅購入後、建て替え工事について

DesignPot's　設計事務所の山本です。

まず、該当地が道路より高いということで良いのでしょうか？

その前提で考え、次に既存コンクリ塀が丈夫かどうか、劣化していないかどうかも影響してきます。既存のコンクリ塀が丈夫であればそのまま利用も考えられます。

解体費用は既存住宅の構造や仕様にもよりますがおおよそ150万円前後でしょうか。外構もイメージによりけりですが塀含め200～300万円程みておいたほうが良いかもしれません。駐車場は敷地に平置きするのか、ビルトインするのか、何台分なのかによって大きく変わります。

らびきゅさん

高田馬場で、高品質でローコストの注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

土地代・経費を差し引くと、建物予算は約３０００万と考えて宜しいでしょうか。

コンクリート壁で囲まれていることを考えると、擁壁は出来ていると考えられ
ます。

問題は、道路です。敷地より道路が高ければ、２階を玄関にすれば解決します。
道路より高い場合は、駐車場が地下になり、そこから玄関へアプローチする
ことになりますね。

仮に、１中高（60/200）の土地であれば、容積１８０％になります。
４９×１．８＝８８．２坪建築可能です。
しかし、現実的には、４０坪程度の住まいをお考えだと思いますので
その条件で、工事費を算出すると
工事費：４０×４５０＝１８，０００千円
駐車場：約３００万
解体工事：約１５０万
外構予算：２００万
となり、合計２４，５００千円
設計監理料：２５０万
消費税込合計：２９，１６０千円
となりますので、なんとか予算内で出来そうです。

宜しければ、下記まで測量図・案内図・住所・住まいの詳細条件をお送り
して頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
ラフプラン・概算工事費を作成致しますので、ご検討ください。

土地探し：http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
住宅設計：http://www.maxnet-g.co.jp/associates/residential_design.html

らぴきゅ様こんにちは。
土地付き中古住宅とういことですが、気になるのは、高低差2mの部分で、車のアプローチはあるのでしょうか？土地の詳細がわからないのでなんともいえませんが。
あと予算的にも土地の広さも充分だとおもいます。
一度お気軽にメールで相談していただけるとうれしいです。
よろしくお願いします。

一級建築士事務所　雅野（ﾐﾔﾋﾞﾉ）設計室
TEL 0853-24-7357 FAX 0853-24-7358
miyabi69m*****.co.jp
一級建築士　日野　雅之

らぴきゅ様
はじめまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
丁度同じような高低差の敷地でコンクリート擁壁と地下車庫を作った経験があります。予算書を作成するうえで何点か確認が必要なのですが、いただいた情報から想定してお答えいたします。

１、高低差は２ｍ以下で間違いないでしょうか
　　高低差が２ｍと超えると造成の基準通りに作らなければいけないので工事費が上がります。２ｍ以下ならは設計者の判断で設計できるのです。２ｍを超えると確認申請とは別に工作物申請というものが必要です。（擁壁と建物基礎を一体的に築造すれば建物基礎として申請できます）

２、既存擁壁に亀裂や風化などありませんか
　　既存擁壁を再利用できる場合は、車庫部分だけを撤去して車庫擁壁を作ればいいので３００万円程で築造できるでしょう。擁壁全体を作り直す場合は６００万円程必要になると思います。ただしこれは１台分の車庫という想定なので、２台分の車庫が必要な場合はプラス１００万円程必要です。

３、解体費は木造在来の住宅の場合は４万円／坪程度です。
　　３０坪で１２０万円＋消費税、４０坪だと１６０万円＋消費税です。

４、土地購入費の１７００万円に仲介手数料は入っていますか
　　入っていない場合は３％＋６．５万円＝５７．５万円を計上しましょう。

５、建設費
　　建設に要する費用は、本体建設費、設計監理料、消費税、地盤改良費、外構工事費、建設諸経費、既存建物が古い場合は道路下の水道管交換も必要な場合もあります。
　　これらを集計すると、建売仕様で７５万円／坪、自然素材など中間グレード仕様で８５万円／坪、高級グレードで９５万円／坪かかるのが現状です。ローコスト住宅で有名なタマホームでも６５万円／坪かかっているので決して高いものではありません。
　　※お示ししたのは東京や神奈川の単価です。
　　　地方では坪２０万円も下がりますのでお住いの地域によって変わります。

６、建設予算書
　　以上をまとめて想定した予算書を作成します。
　　・土地購入費：１７００万円
　　・仲介手数料：　　５７．５万円
　　・既存解体費：　１７２．８万円（既存建物４０坪と想定）
　　・擁壁車庫　：　６４８万円（擁壁全交換、書庫スペース１台の場合）
　　・本体外構費：２５５０万円（述べ３０坪、中間グレードを想定）
　　　　　　合計：５１２８万円
　　ざっと計算してご予算より１２８万円のオーバーです。この程度の額
　　なら十分調整可能です。延床３０坪程度なら建設可能だと思いますよ。
　　回答者の中に極端に建設費の低い提示をする方もいるかもしれませんが、
　　快適健康な住まいを作るには最低限必要な額があります。

最後に、森建築設計の紹介をさせてください。
事務所は川崎市中原区、武蔵小杉駅にございます。【快適健康環境＋Design】が示す通り、快適で健康でデザインされた建築をご提案している設計事務所です。設計段階に温熱環境や室温などの快適性を確認、年間光熱費や空調機器の更新メンテナンスまで含めた維持費なども試算しながら、平面断面プランや造形デザインを決定する設計手法で計画をしています。パッシブデザインを基本理念にかかげ快適性・健康性・デザイン性を共に高めた建築を作っています。

では、よくご検討ください。
また東京、神奈川の敷地で計画をされているのでしたら是非一度お話お聞かせください。

だいたい駐車場は200万くらいです。解体とう多少のUPはあります。それを見越して安めでしょう。けっきょくはあまりかわらないかもしれません。ただし、そのもとを取り戻す方法もあります。分離発注で余計にかかる経費を捻出すれば建築の質を落とさずに建設がてきます。
気がむきましたらどうぞ、、、、、、

はじめまして。

京都の設計をしております岡本と申します。

費用は建物の規模・グレードにもよりますが予算内に収めることは可能です。

また、工事がしにくいため土地が相場より安いというのはないでしょう。

気になるのは、擁壁です。

一部分でも2mを超えていないか十分確認してください。

場合によると、新築の際に全てのやりかえを行政から求められます。

どのライン（位置）をもって高さを算定するのかで、微妙な高さの場合2mという擁壁の基準高さが変わってしますので注意が必要です。

不動産業者にも擁壁について確認することです、契約書や事前説明書に小さく但し書で記載されていることもあります。
不安であれば建築士など申請業務に携わる者に視察同行してもらうことを勧めます。

一級建築士事務所SOUND
岡本　成貴

らびきゅさん
はじめまして。
情報が少なすぎてコメントできませんが、既存の解体は坪単価5万円程度でお考えください。（例　20坪×5万円/坪＝100万円）また塀の強度に不安がある場合深基礎で対応可能な場合がほとんどです。
場所、自治体により法規制も異なりますので詳しい情報をお知らせください。
場合によっては現地を見に行ってお知らせ致します。
ご連絡お待ちしております。

らびきゅ様

はじめまして。
㈱川島建築事務所の川嶌と申します。

　土地費用が1700万で総予算が5000万で考えてみえるようですが、単純に約3300万で工事費及び設計料で造るとすると、解体費が150万くらいとして、外構が少しかかると思いますので、建物の構造を木造と考えプランでき、約35～40坪であれば、なんとか予算内には納まるかと思います。ただし、工事費は建てられる都道府県によって異なります。

　以上のことをふまえて、是非一度お会いして、もう一度詳しくお話をお聞きしたいと思います。また、我々は名古屋を拠点に活動しておりますが、東京中心に関東方面、関西方面でも活動範囲を広めており、各方面で活動しております。
　
弊社ホームページに手掛けた住宅等を掲載させていただいております。ご興味を持っていただけましたら幸いです。

※(株)川島建築事務所の詳細・過去の事例は下記URLよりご確認いただけます。
HP：http://www.mk-arc.com/
■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008　名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel：052-774-8615
Fax：052-773-9052
E-mail*****c.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052　東京都世田谷区経堂2-21-5

テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。京都の設計事務所です。
ご質問については、各建築家が回答されていますので、それ以外のアドバイスをさせていただきます。住宅を建築するための土地購入を検討されておられて物件が見つかったときは、こういった質問だけではなく、具体的に物件情報を建築家に渡し、法的条件や周辺地域の住環境などを確認してもらい、簡単なボリューム設計ぐらいまでを依頼したほうが良いです。素人の目だけで、購入の是非を判断するのは危険です。こういった作業に関して、費用を請求する建築家は少ないと思いますので、気軽に相談されたほうが良いと思います。建築家選定に際しては、計画地に近いところに事務所があり土地勘がある建築家が良いでしょう。あなたがどこにお住まいなのかわかりませんが、住宅の建築と言うのは土地に根ざした行為なので、土地の持つ地域性を公開して検討するということが大切です。工業製品を買うなら日本全国どこでも同じですが、住宅はそういうわけに行かないのです。アドバイスされている建築家の中で近くの方に相談されるのが良いと思います。