賃貸を買い取りたいのですが。

はじめまして。
子どもと2人で住むための狭小住宅を建てたいと土地を探しておりますがなかなか見つけられません。(価格が折り合わないことが大半ですが、少し贅沢な希望が多いのも要因です・・)
現在、一戸建ての賃貸に住んでいます。
環境立地とも私たちの生活には申し分ないのですが、後1部屋あれば・・この壁がなければ・・この扉が引き戸だったら、も少し広く住めて快適なのに・・と間取りがもったいない仕上がりで・・。

大家さんの現在の意思はわかりませんが、私が借りる前に売りに出していて、1年間売れなかったため、賃貸に踏み切ったところに私が新築未入居の状態で借りることができました。
ですので、話を持ちかければ売ってもらえるんではないかと甘い期待をしつつ・・
質問です。
現在、1階に4畳くらいのキッチン・風呂・トイレ・ビルトイン車庫、2階が5畳と6畳の部屋で1畳くらいのベランダがあります。
(確か全部で42?くらいだったかと)
家の周りは前方の道路以外はご近所さんに囲まれていて、隣とは1Mくらいしか離れていませんのか、声も筒抜けです。

何坪あって、建ペイ率や容積率がいくつなのか、増築は可能かなど、買ったとして・・リフォーム、もしくは再建したい場合どの程度ができるのかは、どうしたらしらべられるのでしょう?
予算はあまりないので、できればリフォームなのかとは思っていますが、2階建てを3階に増築できるものですか?、水回りも階を変更したいと思っています。

が、そもそもこの土地が3階建て不可や再建するにはセットパックが必要など条件が変わっている場合は買っても意味がないので、大家さんに話を持ちかける前に調べたいのですが調査方法を教えていただけないでしょうか?

ここで、聞くことではない質問かもしれません。
土地が見つかれば注文住宅を・・とずっと思って土地を探しておりますが、本当に見つからず・・現在の家を購入したほうが早いのかと考え始めた矢先にこのサイトに巡り合ったので質問させていただきました。

良ければ回答お待ちしています。