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旗竿地の長屋建アパート建築

初めて相談させて頂きます。
よろしくお願い致します。

埼玉県川越市で旗竿地を購入し長屋建アパートを
建てたいと考えています。

面積は190平米ありますが、旗竿部分が幅2メートル、長さ15メートル程度あり、旗部分の面積が
14.78✖️10.92で約160平米です。前面道路は8メートルです。

建ぺい率、容積率は60/200です。
この土地に木造2階建で20〜25平米のワンルームを
8戸作るか、木造3階建でもっと広めの部屋を9戸
作るか、予算等によって決めたいと思います。

木造2階建の場合、外構工事等も込みで3600〜4000万円を考えていますが、可能でしょうか。

また、3階建てならもっと費用がかかるでしょうが、いくらくらいになりますでしょうか。

ご教示のほどよろしくお願い致します。
  • 旗竿地の長屋建アパート建築

専門家の回答

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星マーク
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2017年 5月26日
県条例にて、安全上、防火上支障が無い場合を除き、住宅以外は、敷延の幅は2.5M以上必要だったと思います。
ご検討して下さいませ。

他、ご相談は
すみかのメッセージ機能又は直接メールで
k-tsur*****.com
さいたま市所在の
ツルサキ設計・鶴崎より
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ユーザーの返答

2017年05月27日

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ご教示どうもありがとうございます。
そのような規制になっているとは知らなかったので大変勉強になりました。
市役所に確認したところやはり旗竿の幅が狭いので長屋建アパートは無理と言われましたので、新たな土地を探そうと思います。

星マーク
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2017年 5月26日
初めましてアース・アーキテクツの鷲巣(ワシズ)といいます。
アパートは遮音と防火(界壁・階床)の関係で結構単価がかかり
ます。
非常用の侵入口の関係で3階建ては建てられないと思いますので
、2階建てで考えてみます。
住戸あたり25㎡ですと、共用部も含んで≒10坪/住戸の面積が
必要になります。
坪単価は最低でも60万/坪は掛ると思いますので、60万×10坪×
8戸×1.08(消費税)=大よそ5,184万円(税込、外構別途)
上記のような金額になりますので、ご希望の金額では納まらない
と思います。

ご参考に・・。

アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣

矢印
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ユーザーの返答

2017年05月27日

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どうもありがとうございます。建築費の考え方と目安がわかり大変参考になりました。

星マーク
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2017年 5月26日
Maki様

高田馬場で、高品質で高利回りの長屋を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

長屋建築は、接道間口が有効2.0m以上ないと建築できません。
隣地の塀等を除き、一番狭い部分での有効間口となります。

上記が大丈夫な場合の、施工費を記載致します。
木造準耐火で建築可能な場合:60万/坪
木造耐火で建築可能な場合:80万/坪
が大体の目安になります。

土地探しからのアパート・長屋:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
不動産投資:http://apart-toushi.jp/
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/?page=2
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ユーザーの返答

2017年05月27日

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耐火と準耐火でだいぶ費用も変わってくるのですね。目安がわかり大変勉強になりました。どうもありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 5月26日
maki様
この土地は、数年ぐらい前から出てますが、埼玉県の建築条例上長屋は建ちません。
幅が2,5メートル以上必要で長屋目的では買ってはいけません。
何年か前に検討したことが有ります。
川越市駅のそばですね、長屋住宅火共同住宅であれば他の土地を検討下さいませ。
購入前であればよかったですね。
また別の土地であればプランなどいたしますよ。
照井 teru*****.com
矢印
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ユーザーの返答

2017年05月27日

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仰る通りの場所です。まだ購入前なので相談して良かったです。別の土地を探そうと思いますので見つかりましたらまたご相談させてください。

星マーク
相談者が役に立った
2017年 5月29日
旗竿敷地の長屋は東京都安全条例の法的欠陥と言われております。火災の時被害額多大になるからです。条例の法的変更が大変なので役所の怠慢で危険性の高い町造りしていると建築界では東京都危険条例と言われております。あまりお薦めいたしません。
矢印
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ユーザーの返答

2017年05月30日

mkkのプロフィール写真

ご教示どうもありがとうございます。旗竿敷地に長屋建を建てると火災時に危険なのですね。確かに、共同住宅は建ててはいけないという法令なのに、同じようなアパートでも長屋建は良いというのは素人目から見ても腑に落ちないものがあります。大変勉強になりました。

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