問題だらけの新築 石蔵も再利用したい

はな様

はじめまして。
ユウ建築設計室の吉田と申します。

ご予算、面積的にはおさまるかと思いますが、法的なところは確認しておいた方が良いかと思います。
建築するにも売買するにも「公道がありません」の一文が気になりました。
公道ではなくても建築基準法上の道路があれば、その道路に合わせて、敷地分割していければよいと思います。
石蔵についても、どこまで利用できるかは法的な確認は必要です。

よろしくお願いいたします。

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ユウ建築設計室　一級建築士事務所
吉田　祐介
HP:https://yu-architects.com
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
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はじめまして。
大阪市を拠点としますメラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所の吉松と申します。

町家に風に使用材料を選定すると一般よりは高くなるので、中庭まで十分につくれるかといったイメージかと思いますが、ターゲットにできる予算感とは思います。

敷地状況や周辺も見せていただけると、懸念点やもう少し精度高い回答ができるかと思います。
近方ですので、一度詳しくお話を伺えたらと思っています。
どうぞよろしくお願い致します。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所
http://www.merakitecture.jp
https://www.instagram.com/merakitecture_architects/?hl=ja

はじめまして大阪箕面で設計事務所をしています
アイ・シー企画株式会社の長谷川と申します。
ご相談の内容から類推しますと、敷地の使用に対して
の建物面積などは行けると思いますし、資金計画など
非常によく研究されていると思います。
ただ建築基準法の43条に建築物の敷地は道路に2ｍ以上
接しなければならないとあります。
敷地の状態で接道がクリアできるかどうかは
現地を確認して調べないと何とも言えません。
近県ですのでお気軽にご連絡いただければ
ご相談させていただきます。お気軽にご相談ください。
私どもは分離発注型の設計をメインにしています。
建築は信頼のおけるたくさんの専門工事会社が一つのチームで
お客様のご要望に最大限こたえるために力を尽くします。
分離発注はコストパフォーマンスを良くするだけではなく、
建築の透明性を高めより信頼性の高いものになります。
コストと信頼がつながるものと思います。
建築士はそのチームをまとめるコンダクターです。
夢の実現のために私ども建築士と、施主がコラボした建物ばかりです。
詳しくは当社ホームページをご覧ください。
http://www.icen.com
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒５６２－００２３　　　　　　　
●大阪府箕面市粟生間谷西４丁目２－３７－５０４
●ＴＥＬ　０７２－７３９－８０３１
●ＦＡＸ　０７２－７３９－８０５１
●URL http://www.icen.com/
●E-mail*****com
●長谷川　浩一
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こんにちは。
大きな土地を整理して「肩の荷を下ろしたい」お気持ちはとても良く分か
ります。
私の実家も同じような「大きな敷地」の中に父の住む民家とマンションが
建っています。今はマンションのローンが終わったら、土地を整理して35
坪〜40坪に分譲したいと思っています。

はな様の200坪の土地は道路に面しているのでしょうか。道路に面していれ
ば小分けして売ることもできますが、そうでなければ位置指定道路の取付
も必要になるかもしれませんね。

大雑把にご質問の内容に触れたいと思います。
1、分筆費用は1区画40万円前後
2、土地売却に係る税金は諸経費（分筆登記・不動産手数料）を除いた金額の
　およそ2割で済みます。
3、解体費用は350万円で収まると思います。（庭木の撤去共）
4、現在お住まいの家の売却時の家の価値は1000万円は無いと思います。
　 500万円位で考えていた方がいいと思います。
上記の事を勘案して残金を再計算してみます。
土地売却300坪　5区画　6000万円
家屋売却　1棟500万円
　分筆登記費用　4×50万円＝200万（お住まいの部分は分筆登記済み）
　土地売却の税金　1260万円
　ローン残高　1600万円
残金合計　3440万円

ただお父様が無くなった時の「相続税」の支払いを考慮すると、1区画は
残しておいた方がいいと思いますが。
また平屋を建てる敷地が道路に面していないということですが、法では
敷地は2ｍ以上道路に面していなければなりません。
新築予定の敷地から3ｍ位の細長い通路を道路まで通す必要があると思い
ます。

平屋の住宅は3LDK＋石蔵で考えた方がいいと思います。
折角の石蔵ですので上手に生かしたいですね。
3LDKの平屋でしたら32坪程度で済むと思います。

断熱工事をキッチリと行って、町屋風に建てると最低80万円/坪の金額が
かかると思います。
新築にかかる費用を算出してみます。
　新築平屋32坪×80万円＝2560万円
　石蔵改装600万円
小計3160万円
　外構工事：100万円
　エアコン工事：45万円（3台）
　カーテン工事：25万円
　設計料：270万円
　地盤調査費：5万円
　登記費用：35万円
　確認申請・検査費用：10万円
小計490万円
合計　（3160万円＋490万円）×1.1（消費税）＝4015万円
結果　600万円程ローンが必要になりそうですね。
32坪の平屋のプランを添付いたします。
https://sumika.me/p/works/8673f824ab4202cc0a352298a36ced852cea889b

私も同じような立場ですので、建築家として専門的な知識もあります。
土地の分譲なども私も個人的に考えています。
ご相談は無料ですので、困った時はお気軽にご連絡ください。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所　鷲巣（ワシズ）　

大阪市中央区で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

延べ床面積40坪の平屋が3400万円で可能かということであれば、可能です。ただし仕様はできるだけ抑える必要があります。また、本計画に限って言いますと気になる点がいくつかありますのでそれらをクリアした上でとの前提です。

まず、「わたしの家は公道に面していない」とのことですが、どういう状況なのか、法的にクリアするのか。

次に石蔵の改修がありますが、これがどのような状態なのか、またどの程度の改修とするのか。

それから、外観デザインを古い町家風にということですが、木の無垢材を多用することと、真壁造（柱、梁が壁から出る）ののデザインはかなりコスト高となりますからどうするか。

最後に、細部条件に関してですが、内部に設けるドッグランは具体的にどのようなイメージなのか？家族構成（必要個室数）は？など

さらに、ご要望が40坪で納まるかということですが、ＬＤＫが狭くてもかまわないとのことですので、おそらく納まると思います。ただし上記のドッグランと個室数、及びお父様の部屋の広さが課題ではあります。

以上、気が付いた点を記させていただきました。
敷地、工期等さらに具体的な要望をお知らせいただければ、お力になれるかと思いますのでよろしければ一度ご連絡ください。

E-mail t.horiuch*****.com
TEL *****
FAX *****
URL http://www.horiuchi-aa.com

はじめに、土地の区画と接道に関連したこういうご相談を、文面だけでとやかく言うのは、非常に危険だということをご認識ください。もともと600坪の区画ということは、開発関係の申請も絡んでくると思いますので、ますます話がややこしくなります。

話をまとめると、600坪の敷地のうち、もともとの宅地300坪のうちの200坪を売却する。また農地転用した300坪のうち、はなさんの家がある100坪を売却し、残りの200坪に建つ賃貸物件と駐車場は残す。と、いうことでしょうか？
残る100坪と200坪、それと売却の300坪の敷地のそれぞれが接道しないと、この話は成り立ちません。ですので、ご希望の平屋の話をする前に、敷地図面をもとに話を整理する必要があります。新築の話は、その整理ができてからのことになります。

はなさんと話が合いそうな建築家を見つけて、そういった現実的な相談を先にされることをお薦めします。平屋の夢はそのあとのお楽しみに残しておいてください。

簡単な略図が無いと理解度が低いままです。説明用の漫画を添えてみてはいかがでしょうか？