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教えてください。

都内23区内、駅から2分の場所に33.3坪の土地があります。南側は線路、北側は6m道路に接する長方形の土地(東西8.5mx南北13m)。建蔽率80%、容積率300%です。ここに容積率一杯にRC賃貸マンションを建設したいと思います。まったくの素人なので教えてください。
#1 特に斜線規制などにひっかからないようですが、80%x4階だてか60%x5階建て、建築コストはかなり変わるものでしょうか?4階建てならエレベータの設置は必要ないでしょうか?
#2 収益性を考えた場合、間取りはどのようになるでしょうか。私の気持ち的にはワンルームは避けたく、せめて1LDKとしたいと思います。
#4 線路沿い(列車運行は通勤時間帯片側6本/時間程度)ですが、振動・騒音対策が必要と思います。鉄骨づくりだとチト厳しいでしょうか?
#5 騒音・振動対策など建築コストのかさむ要素がありますが、概略どれくらいの建築費用が掛かりそうでしょうか?

お分かりになる方がいらっしゃいましたらご教示ください。少々急いでいるのでザックリしたご回答で結構です。よろしくお願いいたします、

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

星マーク
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2014年 6月 6日
1)33.3×0.8×4=106.56坪 4階部分が6.56坪変形し小さくしなければなりません。プラン的には横に3戸は並ばないので60%で5階建ての方がすっきりして良いです。 高さ12.5mとして前面道路から1.35m程セットバックで高さクリヤー。

33.3×0.6×5=99.9坪高さ15.5mとして2m程セットバックで高さクリヤー。間口的にも約10坪1LDK各階2戸で10戸の構成が良いと思います。
工費的には変わりません。エレベーターは5階まで設置義務はありません。
2)間口的にも約10坪1LDK各階2戸で10戸の構成が良いと思います。
4)収益を考えて迷わず鉄骨です。70~80万/坪で押さえたい所です。
5)南側に2重サッシ程度で我慢です。南側ですから解放されるので完璧な遮音は求めても効果はありません。ワリキッテすることです。
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ユーザーの返答

2014年06月06日

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早速のご回答ありがとうございます。深夜のアップでしたが数時間後にはご回答いただいていました。プロの方の貴重なアドバイス、感謝いたします。
私の自宅は重量鉄骨造り3階建です。線路から25mほど離れていますが、列車の振動、揺れを結構感じます。その点は基礎工事を強化すればクリアできるものでしょうか?地盤にもよるとは思いますが・・・。RCだとクリアできるものでしょうか?重ねてのご質問で申し訳ありません。

星マーク
相談者が役に立った
2014年 6月 6日
ポワロさん

高田馬場で、不動産投資物件を、10件/年以上設計監理している
マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

色々、お伺いしないと判断できない点が多いのですが、概略回答
させてください。
1)4F5Fの建築コストは、道場状況や地盤で異なりますので
  各調査が必要ですが、大体同じと考えてよいでしょう。
  EVは、サービスの観点から、4F以上は必要ではないで
  しょうか?
2)収益性を最重要視するのであれば、1Kタイプ20㎡中心に
  なります。1LDKですと、30㎡以上必要ですので、収益
  が悪化することは、間違いありません。
  都内の何処か?駅はどこか?一般的に都内駅2分であれば、
  商圏的に賃貸需要は問題ないので、収益重視で良いと思います
  が、各行政の1R条例にもよりますので、注意してください。
4)振動に関しては、RC>鉄骨です。
  建物の重量に左右しますので、注意してください。
  しかし、鉄骨でできない訳ではありません。技術と知識が必要
  ですが、気にならない程度に設計することは可能です。
5)今月の建設コストは
  重量鉄骨・・・70万/坪~
  RC造・・・80万/坪~
  振動対策・地盤改良または杭工事等は別途です。
  振動対策は、どこまで行うかが非常に難しいですね。
  完璧にすればするほど、コストアップになりますし、周辺地盤
  によっても左右しますので、注意してください。

その他、質問等ございましたら、下記まで直接メールして頂けない
でしょうか?住居表示や測量図をお送り頂ければ、ラフプランを
作成いたしますので、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp

写真は、投資用マンションの備長炭と竹のオブジェのあるエントランスホール
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ユーザーの返答

2014年06月07日

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片瀬先生。具体的な数字をあげてのご説明ありがとうございます。「4F以上はEV必要」のご意見、納得です。私も居住者なら(20代ならともかく)4Fまで階段を上り下りするのはチョットつらいかなと感じる年代です。よく検討させていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2014年 6月 7日
ポワロさん

土地の形から世帯数があまり取れそうに無いですね。

4階建てエレベーター無しで計画したほうが
部屋の広さも取れて良い物件になるように思います。

5階建てにするとエレベータは必須、
60%になるので部屋が広めのワンルーム

駅に近いので入居は見込めますが、
個性は無いですね、

RCの壁式構造は振動・騒音対策になるので、
快適に住んで頂けると思います。

建築費用はざっくり8000万ぐらいかと、、、
土地の図面に建築場所など教えていただければ
たたき台の計画案・概算見積もりが提案できます。

一級建築士事務所 匠拓 寺澤秀忠 WEB: http://www.syotaku.jp/

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ユーザーの返答

2014年06月07日

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寺澤先生。納得のいくご説明ありがとうございます。やはり線路脇の土地なので、振動と騒音は気になるところです。よく検討してみます。

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