教えてください。

１）33.3×0.8×4＝106.56坪　4階部分が6.56坪変形し小さくしなければなりません。プラン的には横に3戸は並ばないので60％で5階建ての方がすっきりして良いです。　高さ12.5ｍとして前面道路から1.35ｍ程セットバックで高さクリヤー。

33.3×0.6×5＝99.9坪高さ15.5ｍとして2ｍ程セットバックで高さクリヤー。間口的にも約１０坪1LDK各階２戸で10戸の構成が良いと思います。
工費的には変わりません。エレベーターは５階まで設置義務はありません。
２）間口的にも約１０坪1LDK各階２戸で10戸の構成が良いと思います。
4）収益を考えて迷わず鉄骨です。70～80万/坪で押さえたい所です。
5）南側に2重サッシ程度で我慢です。南側ですから解放されるので完璧な遮音は求めても効果はありません。ワリキッテすることです。

ポワロさん

高田馬場で、不動産投資物件を、１０件/年以上設計監理している
マックスネット・コンサルタントの片瀬です。

色々、お伺いしないと判断できない点が多いのですが、概略回答
させてください。
１）４Ｆ５Ｆの建築コストは、道場状況や地盤で異なりますので
　　各調査が必要ですが、大体同じと考えてよいでしょう。
　　ＥＶは、サービスの観点から、４Ｆ以上は必要ではないで
　　しょうか？
２）収益性を最重要視するのであれば、１Ｋタイプ２０㎡中心に
　　なります。１ＬＤＫですと、３０㎡以上必要ですので、収益
　　が悪化することは、間違いありません。
　　都内の何処か？駅はどこか？一般的に都内駅２分であれば、
　　商圏的に賃貸需要は問題ないので、収益重視で良いと思います
　　が、各行政の１Ｒ条例にもよりますので、注意してください。
４）振動に関しては、ＲＣ＞鉄骨です。
　　建物の重量に左右しますので、注意してください。
　　しかし、鉄骨でできない訳ではありません。技術と知識が必要
　　ですが、気にならない程度に設計することは可能です。
５）今月の建設コストは
　　重量鉄骨・・・７０万/坪～
　　ＲＣ造・・・８０万/坪～
　　振動対策・地盤改良または杭工事等は別途です。
　　振動対策は、どこまで行うかが非常に難しいですね。
　　完璧にすればするほど、コストアップになりますし、周辺地盤
　　によっても左右しますので、注意してください。

その他、質問等ございましたら、下記まで直接メールして頂けない
でしょうか？住居表示や測量図をお送り頂ければ、ラフプランを
作成いたしますので、宜しくお願いいたします。
k*****t-g.co.jp

写真は、投資用マンションの備長炭と竹のオブジェのあるエントランスホール

ポワロさん

土地の形から世帯数があまり取れそうに無いですね。

４階建てエレベーター無しで計画したほうが
部屋の広さも取れて良い物件になるように思います。

５階建てにするとエレベータは必須、
60％になるので部屋が広めのワンルーム

駅に近いので入居は見込めますが、
個性は無いですね、

RCの壁式構造は振動・騒音対策になるので、
快適に住んで頂けると思います。

建築費用はざっくり８０００万ぐらいかと、、、
土地の図面に建築場所など教えていただければ
たたき台の計画案・概算見積もりが提案できます。

一級建築士事務所　匠拓　寺澤秀忠　WEB: http://www.syotaku.jp/