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店舗併用住宅

現在、資金3500万+融資1500万で30坪ほどで和食店と住宅の併用住宅を建てようと考えております。
場所は京都市内で考えております。できれば近代風の京町家的(漆黒なモダン調)な雰囲気を考えています。ざっくりですが予算内でできるものなのでしょうか?
1階が店舗で2階がバスやトイレと1LDK?、3階が2部屋が理想です。できれば屋上が洗濯場というか物干しというか・・・
まだまだ青写真なのですが坪単価80万ぐらいとして土地費用2400万+建築費用が2000万ぐらいで考えてますが可能なのでしょうか?
アドバイスをいただければ幸いです。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

6件

2011年10月29日
初めまして、京都市のDesign 1st.一級建築士事務所と申します。延べ30坪程度の店舗付住宅との事ですが建築費2000万円でも可能です、店舗、住宅の仕様にもよると思いますが…
先日も同規模の店舗(居酒屋)付き住宅のご提案をさせて頂きました。

ご参考までに一度ご覧になってみてください。
http://design-1st.jp/
デザインファースト一級建築士事務所では毎週土、日 注文住宅無料相談会を開催いたしております、ご不明な点はお問い合わせ下さい。
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ユーザーの返答

2011年11月12日

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ありがとうございます。
土地などが決まりましたら一度、無料相談会に伺わせてもらおうと考えてます。
ご意見ありがとうございました。

2011年10月29日
もっちパパ様

はじめまして。
スタジオグレイの冨谷(とみたに)と申します。

飲食店を多く手掛けていますので、ご回答申し上げます。

まず、和食店のメニュー構成を考えることが重要です。
メニューが決定しましたら、そこから厨房器具の選定を
大まかにやってみると、器具自体の総予算が分かります。
ここから、内装費や建築費そして土地のお値段を決めていくことが良いかなと思います。

全て重要ですが、特にこれから生計を立てるにあたって、
お店はとても重要だと思いますので、ここがポイントと
考えられます。

厨房器具はリースも可能ですが、その際は、借入部分の
お支払い+リース代金が想定内に納めれば、厨房器具費用を
イニシャルコストから外せます。
ちなみに、お店用の家具もリースが可能です。

色々考える事が必要ですが、ひとつひとつ順序立てて考えてい
けば、総予算が見えてくると思います。

現状でははっきりは分かりませんが、それらをまとめての工事代金では、厳しいように思いますが、リースを利用したり、必要なものをしっかりピックアップ出来れば、難しくないように思います。

ぜひ、夢の実現に向けて頑張って下さい。

直接のご相談もいつでもどうぞ。
矢印
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ユーザーの返答

2011年11月12日

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ありがとうございます。
自分の経験上、店を作るのはお客であってコンセプトうんぬんはまずは店を作る土地を見てからと考えております。店づくりは15年ほど前に現在の店を作った経験上知っております。
問題は家を作るのが初めてなので色々と悩んでおりましてさまざまなご意見を伺っております。
リースは飲食店では良し悪しでこれは経験しなければわからないことですので・・・
5000万では厳しいということなのですね。少し考えてみます。
ご意見ありがとうございました。

2011年11月11日
もっちパパ様

はじめまして。
京都市で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。
京都市内での店舗、住宅設計の経験よりのアドバイス差し上げます。

結論からですが、総予算5000万円での、土地・建築・諸経費込みでの店舗付き住宅は可能だと思います。

計画を進められるにあたり、場所と顧客層の明確さが必要になると思われます。
場所と顧客は直接的に関連しますが、場所は土地単価に、顧客層は店舗設え(内装)に反映されます。

場所ですが、京都市内で坪80万円の土地エリアとしては、少し市中心地よりは離れ、西院・西陣・千本・修学院辺りとなるでしょうか。これらの地域は建ぺい率60%/容積率200%指定が多く、建坪(=店舗面積となると思います)として20坪なら33坪、30坪なら50坪の土地が必要となります。逆に土地30坪であれば建坪は18坪ということになります。
こだわりのある場所、勝負したい場所があれば場所ありきの計画になると思います。

顧客層により設えの程度も変わり、当然建築費用も変わります。提供されるお料理にもよりますし、お店のコンセプトや想いを上手く表現してする必要があります。例えば、素材本来の味覚を楽しんでいただくのであれば、内装も無垢などのこだわりを出す、伝統的な和食にモダン感覚を加味するのであれば、イメージされているようなモダン調な町屋など、
といったことです。

現在3人家族のようですが、20坪前後で生活空間は可能と思いますし極端に無理のある計画ではないと思います。

また、中古市場も検討されても良いのかもしれません。一時は京町屋も高騰していましたが少し落ち着いているようです。まだまだ、町屋ブランドも捨てたものでは無いようです。
京都ならではの観光客も取り込める町屋の選択肢もありますね。

また、直接のご相談があればおっしゃって下さい。身近な京都のことですので土地も含め、ご相談に乗りたく思います。
okamoto@sound-a.com

参考店舗として、
「和譲良麺すがり」「Blanc Pierre」などあります。
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ユーザーの返答

2011年11月12日

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ご意見ありがとうございます。
当方はテナントで15年ほど飲食業をしておりますがこのたび自分の思うような店を作ろうと至ったわけです。
店舗費用などは経験上、熟知しておりますが家も一緒に作るということで色々なご意見を伺おうとこちらで皆様のご意見を伺っております。
育った環境を考えて北大路から丸太町までで考えておりますがもう少し融資を受けて下まで行こうかとも考えております。
まずは場所から店のコンセプトを考えていこうと考えてます。よい土地が見つからないのが現状なのですが・・・
現在は平成の町屋を作るか旧家を改装して作るか思案しているところです。
25~30坪ぐらいの店舗併用住宅を作るならコスト的にはやはり旧家を改装する方が値段はかかるのでしょうか?
ざっくりとしたイメージで申し訳ありませんが中庭ありの奥が住宅、手前を店舗と京町屋的な感じを考えてます。現在は西陣で40坪ぐらいの土地価格が3000万ぐらいのイメージできる物件があるのですが改装するにはどれぐらいかがわからなくて手もつけられない感じです。
中を見せてもらっても柱ぐらいしか使えないかなぁ?って感じでしたので・・・
今は平成の京町屋にするべきか旧町屋を改築するか悩んでる日々です。
支離滅裂な文章で申し訳ありません。

2011年11月12日
もっちパパ様

早速のご返信ありがとうございます。
経験がおありなのに色々と失礼いたしました。

25~30坪ぐらいの店舗併用住宅を作るならコスト的にはやはり旧家を改装する方が値段はかかるのか?ということですが基本的には新築よりも改装のほうがコスト的には安く出来ます。
私の経験上ですが、25坪程度の旧家の住宅改修で、スケルトンにしての全改修であれば1000万円以上はかかります。旧家を生かしそのまま、水廻りと内装仕上げの化粧直し程度であれば500万円からで可能です。

文面にありましたイメージをお持ちの店舗+中庭+住居ですと2000万円よりの工事となると思われます。
(和食にお庭はとても重要ですし、はずせませんね。3階建て案よりはるかに良いプランであると思います。)

少し分かり易くするためにざっくりとした金額提示していますが、ケースバイケースだと念頭において頂き1つの目安となさってください。

また、西陣に気になる案件がおありのようですが、一度拝見させていただければ、おおよその工事費用などアドバイス差し上げられると思いますのでおっしゃって下さい。営業のようになって申し訳ないですが、案件物件を見るのが好きなのと、近いので是非ともお願いいたします。
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ユーザーの返答

2011年11月14日

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ありがとうございます。物件ですが40坪ぐらいなのですが奥の物置(使い物になりません)までなので前面の町家を店で使えるように改修して奥の物置(10坪程度)をローコスト的な住宅ができればいいのかもと考えております。
町家が25坪程度・中庭5坪・物置10坪ぐらいな感じです。

土地代金3000万程度で改修費が2000万としても住宅が1200万ほどかかるかなって素人発想しています。

そうなれば6200万以上かかるので今は少し覚悟が足りません。融資的には銀行側も可能だということなので家族間での話が煮詰まればアドバイスをいただこうと考えております。

改修費も2000万が実際かかるかわかりませんが結構なボロぐわいなので素人的にもこれは?って感じです。

案件場所をお伝えしたいのですが知り合いの不動産の知り合いの不動産という流れなので今度、お会いするときは決めたなら的な感じでおっしゃってたのでお伝えできないのが申し訳ないです。
初めの質問からかなり方向が変わってきましたがお付き合いくださってありがとうございます。

2011年11月15日
もっちパパ様

度々のきちんとした、ご返信ありがとうございます。

改修費用、住宅工事費用共に現実的な費用算定をされているようで、非常にしっかりされているなと感心しております。

25坪の町屋というとかなり大きな部類になるかと思います、恐らくは2階建てではないでしょうか。オペレーションによりましょうが、1階を店舗とし、2階を床下の防音をしっかりなして居住スペースとされると良いのかなと思ってしまいました。店舗部と住居部の玄関をどう分けるのかなど検討すべき事項はいくつかあるとは思いますが。少しは工事費用の圧縮になると思います。(奥の物置は外装のお化粧直しで和の設えをし、物置利用など)

数ヶ月前に同じ西陣で、マンション計画に伴い同規模の町屋の改修計画をしたため、プランニング・概算見積りがありますが、天窓などを上手く利用すれば3人家族の居住は水廻りも含め問題ないようです。もちろん、柱・梁の構造体の状態にもよりますが。
25坪程度の町屋+10坪中庭+物置の構成も同じで、少し驚きました。

返信のお礼が長くなりました、良いお店になさってください。
(返信不要です)
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2011年11月15日
もっちパパ様

お返事ありがとうございます。

飲食のプロの方だったんですね!
失礼しました。

そこで、工事費以外でひとつだけお伝えします。

構造の件です。
文章から、昭和56年以前の建築のようですので、
もしそうでしたら、耐震診断を行って下さい。

耐震診断には、大きく分けて一般診断と精密診断があります。
できれば、精密診断を行い、補強計画も考えておいて下さい。

住宅部分もあるとのこと、とても重要だと考えます。
ご依頼する建築家にお願いすれば、一般診断くらいは
無料で行ってくれると思います。

ご参考まで。

冨谷
矢印
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