土地の契約完了前の確認申請ならびに確認申請済証の取得について

地区計画などの、事前に必要な申請が無ければ確認申請できるはずだと思いますが。

基本的に自分の名義になっていない他人の土地に勝手に確認申請をすることは法律的にあり得ません。銀行を変えることです。確かに家を立てる確信は工務店の見積もりで充分のはすです。

建築確認申請は、土地の所有者は関係ありません。
今現在も私どもでは、２件所有権移転前での建築確認を出してます。
だって、土地を借りて所有者とは別の建主が建てる事もありますから。
建築確認申請には、土地の謄本も、土地の売買契約書もつけません。
銀行ローンは、土地の所有権は移転して無くとも審査は進めるとおもいます。
ただし、最低限土地の売買契約書は結んでないとすすみません。
最低限、土地の売買契約書だけは必須だと思います。
建築屋さんとしては、本当にあなた様に所有権が移るかどうか心配しているんでしょうね。銀行の融資証明書などをつけて済み証取得を進める様交渉するべきです。
それでも進めない様であれば、その建築屋さんとは別の建築士なり建築屋さんに相談すべきです。
確かに建築確認申請の済証がないと銀行は融資を実行しません。
融資の実行が無いと所有権の移転はできません。
そういう順番を理解してない建築業者と付き合うのは、時間の浪費です。
永遠と家建ちませんよませんよ。

銀行によって対応は変わると思いますが、確認済証がなくとも土地の融資実行できる銀行もあります。銀行、建築会社ともに誤ったことは言ってないと思いますし、さまざまな方法があることを双方認識されていないだけです。
銀行を変えて、確認済証がなくともできる分割融資の検討する、もしくは建築会社（おそらく工務店と思われますが）に先行して確認済証を取得してもらうように交渉するかです。
ちなみに私たち設計者が関わる場合は図面と見積書のみで分割融資してもらえる銀行に相談してもらうことをお願いしています。

これ、質問者さんも誤解しているんでしょうね。
まぁ大概の人は人生初の大事業ですし、専門的で分かりにくいことばかりの
連続ですからね。だからプロ側は「適当なこと」を言って、客を都合よく
扇動したり丸め込んだりするんですよね。よくあります。

ただ、今回の質問の内容は質問者さんの「受け取り方」が、そもそも
穿った見方をしているところもあり、冷静に考えて「どうすればいいか」だけが
分かれば別に問題は有りません。
質問の内容に答えますと、話がややこしくなるので、土地を買って家を
購入して引越しを終えるまでの簡単な流れを申し上げます。

大きなお金を銀行などから借りることになります。当然、手持ちに金が
有ろうが、無かろうが、その「借金」を返済していけるかどうかを
「借主」「銀行」、共に検討することから始めます。
それを「仮審査」と言いましょう。

この仮審査は「個人の状態」だけです。つまり「土地」や「建物」の
「価値」については審査の対象外です。つまり質問者さんに返済能力や
信用があると判断されても、「担保価値」の無いものには「銀行」が
融資をしないという事です。ここを借りる人は物凄く勘違いをします。

建築屋と話が始まるときは、この「仮審査」からです。建築屋が土地を
紹介した場合でもです。そもそも自分で土地を決めてから建築屋巡りを
する方なら大概は既に銀行に自ら仮審査を申し込んでいるはずです。
そうでなければ予算が潤沢で、手持ちの資金で土地を購入できるという
場合でしょう。

もう一度言いますが、借りる人は「借りてあげる」「貸してもらえる」
「私」「話」という4つのキーワードだけを繋げてしまいます。

銀行は役所の役人と似ています。仮に満足な土地、満足な家のための
融資なんだと分かっていても「証拠」「担保」が無ければ絶対に
何もしません。具体的に言うと「登記簿」「建築確認」「検査済証」です。

土地の場合であれば、面積や根抵当や周辺環境、などを総合的に判断し、
路線価と照らし合わせて極端な差異が無いかなど、「担保価値」が
有ると判断できれば融資を実行します。ですが、この時点で「建物」を
評価できる「具体的な資料」は何も無いんです。

よく、簡単な平面図と立面図と見積もり書を出して「銀行に聞いてみる」
などと建築屋の営業は言いますが、先ほどにも言ったように、そんなもの
では担保価値の証拠にはならないのです。そんなもので融資が実行されて
しまっては、世の中「欠陥住宅」だらけになってしまいます。
実際にそうだったんです。

ですから銀行は建築確認申請が「提出」された時点で初めて実質の
「本審査」に入り、「済証」が出た時点で、それが担保価値の「証拠」と
なり、初めて、ローンが実行されるのです。
ですから、他人の土地に家を建てるには、まずは土地を自分の物にしなければ
ならないのです。これは建築行為とは全く別の話です。
建築基準法上では建築を行う土地について、誰の物かなど、どこにも記載する
場所は有りません。面積と用途地域だけわかりゃ良い程度です。

「つなぎ融資」ってのは「建物」に使います。
あくまで請負業者との「契約内容」によりますが、一般的には
「契約時」「上棟時」「引き渡し時」の3回に分けて、支払いをします。
契約金を待ってくれる場合もあります。銀行は確認申請済証があれば
1回目のつなぎ融資をしてくれます。同様に「中間検査」があれば中間検査済証、
もしくは、その特定工程に準ずる監理の提出によって2回目のつなぎ融資を
実行します。最後の引き渡し時は「つなぎ融資」ではなくて、本当の融資に
なります。その融資で「つなぎ融資」で借りた金を「返す」んですよ。

ですから、つなぎ融資を行えば「金利」が発生しますから、最後の融資で、
その金利分が目減ってしまうんです。ここにも自己資金が必要になります。

ご理解いただけましたでしょうか？
土地の名義うんぬんという問題ではないのです。
支払先が別ならば、別々に払う必要があり、当然、順序ってものが有ると
いうことです。それは金の「出所」が1つでもです。

だから、つなぎ融資は「別の銀行」で借りるなんてことも普通にやります。

※建築をお考えの方は、お気軽にお問い合わせください

URBAN GEAR 本多
http://www.urbangeardesign.com

・他人の土地に確認申請をすることは問題なく可能です。
・土地の契約が完了していない状況で確認申請をするのはおかしい
　➤普通はやりません
・本審査成立後に土地のつなぎ融資が実施される
　➤この融資の流れは一般的ではありません。
土地取得時は建物の「簡単な平面図」と「工事見積書」で審査を行い融資総額を決める。住宅ローンの中から土地取得金分の融資が実行され金利の支払いを開始。
建物建設時には「工事契約書」で再度審査を行って建設費の融資実行される。
上記が一般的な融資の流れです。

上記の流れで融資してくれる金融機関に変えたほうが安全です。
土地取得時に確認済証を取得して融資が決まっているということは、プランが変わって計画変更となったときに再度審査が必要、なんてこと言われかねません。

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