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京町家のリノベーション

京町家のリノベーションに関してご相談できる建築家の方はいらっしゃいますか?

仕事の都合で来年の夏には京都に引っ越す必要が出てきました。
中古マンションのリフォームも検討していますが、やはり京都であれば、京町家のリノベも検討したいです。

現在、自宅タワーマンションを売りに出しています。不動産屋さん推奨の販売価格は3890万円。それで2週間前から売り出し開始。来年の2,3月には買い手が見つかって欲しいと思っています。諸費用とローン残高(約1,000万円)を差し引いて、手元に2,000万円くらい入ってくれればと考えており、これを頭金にします。これにローンを組みなおして、総額で3500~3800万円くらいを総予算にしたいです。築年数不詳の町家物件でも、京都の銀行にてローンが組めることを確認しました。(ただし、物件条件あり)

先日、京都の不動産屋さんに紹介してもらった京町家(烏丸御池駅の近く)を2件見に行きました。ハッキリいって廃墟同然。両物件とも殆ど土地代だけという状況で2000~2200万円。リノベ費用を考えると、廃墟購入時点で2000万円は下回らないと予算オーバーだろうと思っています。京都の所謂「田の字地区」は外して、物件探しをしないと予算に合わないと思っています。

京町家の場合、まず町家カルテの認証をとれる物件であるのか、そもそも廃墟同然の状態からリノベできる物件であるかなどの判断については、町家に詳しい専門の建築家の方に、購入前に見てもらえないかと思っています。

また、私は昔ながらの写真現像を趣味としているので、リノベーションの際には暗室を作りたいと思っています(水道と配水管の設置が必要)。町家で暗室がつくれない場合は、中古の一戸建てや中古マンションのリフォームに視点を移さなくてはいけません。

とりあえず、「財団法人京都市景観・まちづくりセンター」にて紹介してもらった京町家に関する書籍類を読んだり、セミナーに参加して、京町家についてもっとよく勉強して、来年の1,2月ごろから本格的にリノベーション前提の町家の物件探しを始めようと思っています。

会社からは、来年夏までに京都に移るように言われているので、夏までにリノベが終了しない場合は、完成まで一旦賃貸マンションなどに入ることも検討しなくてはいけないだろうと思っています。

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2014年10月28日
はじめまして。
みのやす様。

私は、滋賀県大津市で建築事務所をしている澁江と申します。
私は、今まで雇われ時代も含めて多くのリフォームやリノベーションを手掛けてきましたのでいろいろとご相談させて頂くことができるかも、と思いエントリーさせて頂きました。

京都町屋再生研究会なる会にはたまの参加程度ですが、参加させて頂いています。
古民家やRC、現代的な構法までいろんな家屋のリノベーションや改修をしてきていますので、何らかのお役にには立てるだろうとは思っています。

大津市湖西地方ですので京都市内は近隣地域であり活動の中心地でもあります。リノベーションは現場の監理(あるいは管理)がとても大切です。新築よりも図面での指示内容が細かくなりその分伝わりにくく、施工側との一体的な動きができないとうまくいきません。解体して判明する内容に的確で早い対応も必要です。ですので方針としてリノベーションは近隣しかお受けしていません。

当事務所では将来は採光や通風などのパッシブな自然エネルギーを十分に活用できる住宅を目指しています。採光や通風や断熱性能などの目に見えない要素についても十分検討しご提案致します。

さらに、滋賀県の耐震診断員で耐震診断も受けておりますので耐震補強についてもご専門家としてのご提案も可能です。

宜しければ、まずはご相談のご一報を頂ければ幸いです。

TUKURU建築設計舎 一級建築士事務所 澁江和宏
大津市下阪本二丁目15-33(湖西線唐崎駅の近くです)
e-mail tukuru@gaia.eonet.ne.jp
tel 077-579-7590 090-8539-1121
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2014年10月28日

みのやすのプロフィール写真

早速のご回答、誠に有難うございます。
今の自宅マンションは、購入当初から、24時間常時ずっと換気扇を回し続けておりました。カビの発生など痛みが少なかった要因の一つと思っていますが、本来家の機能としてあるべき姿ではないと思っていますので、通風と断熱性を両立出来る工法には、とても興味があります。

自宅マンションの買手が決まって、購入予算が決まりましたら、またご連絡いたします。

星マーク
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2014年10月28日
はじめまして、テクトスタジオの荒川晃嗣と申します。
京都市下京区の烏丸五条の近くに事務所があります。築110年の町家をリノベーションしてその1階を事務所にし、2階に住んでおります。今までに町家のリフォームを担当したことがあり、現在も設計中です。物件をお探しとのことで、その段階からお手伝いできると思います。物件情報をお送りすることもできます。購入前に、リフォーム可能かどうかを私どもでチェックすることもできます。
お気軽にご相談ください。
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2014年10月28日

みのやすのプロフィール写真

町家に詳しい建築家の方にいきなりご回答頂けるとは、このサイトに登録したばかりですが、本当に助かります。

自宅マンションの買手が決まって、購入予算が明確になりましたら、またご連絡します。

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2014年10月28日
みのやす様

はじめまして、京都で設計をしております岡本と申します。
京都の中京区でSOUNDという事務所をしております。

場所柄、町屋案件は居住用、事務所、飲食・物販店舗とさまざまお手伝いさせていただいております。工事の度毎に構造のことや施工方法、設備改修など色々と改修に関して学ばせて頂き、町屋の改修に関してのノウハウが少しは身に付いたのではないかと自負しております。

町屋を得意とされる不動産も多くつき合いがありますので、お役に立てると思います。(資金面でのお手伝いも出来ますが、銀行はすでにご相談に行かれているようですね、町屋改修に関しては京都信用金庫が良いと思います)
また、まちセンのファンドによる助成金を利用した改修も経験しております。ひとつの方法かと思います。

事務所も数か月前まで6年間町屋で構えておりましたので身体的な経験から町屋の良い面、良くない面を理解出来たように思っております。

自身の紹介が長くなりすみません。。

ご相談内容ですが、購入事前の視察同行は行っておりますので是非お声掛け下さい。
(いろいろな町屋が見れるのは、楽しく好きなのでぜひお願いいたします)

また、お会いできればアドバイス差し上げられることもあるかと思いますが、田の字地区、特に御所南は京都で生活する上でとても良いです。改修内容によるとは思いますがうまく予算配分できれば全く不可能ということもないと思います。
居住用の改修工事は廃屋同然のものが結構ありますし、店舗などはそうであるケースがほとんどです。
田の字地区を外した町屋は京都市中に点在しておりますが、西院の北や中央市場の近く、西陣などが良いと思います。

長くなりましたが、一度ご連絡頂戴頂ければ幸いです。

一級建築士事務所SOUND
岡本 成貴
Mail;okamoto@sound-a.com
Tel; 075-211-7670
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2014年10月28日

みのやすのプロフィール写真

町家に詳しい建築家の方にいきなりご回答頂けるとは、このサイトに登録したばかりですが、本当に助かります。

自宅マンションの買手が決まって、購入予算が明確になりましたら、またご連絡します。

星マーク
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2014年10月28日
みのやす 様

こんにちは、アトリエmの守谷と申します。

私共のアトリエは大阪にありますが、フルリノベーションは
得意にしております。

現在は4軒長屋の中央の2住戸をスケルトンにし、更に
スキップフロアにする計画を進めております。

これからの時代、既存の建物は環境と考えるくらいの
発想が必要だと考えておりますし、かなりのことが
実現できると思っております。

その他2つほどのフルリノベーションを進めております。

「ビフォーアフター」というテレビ番組から依頼があった
物件もUPしておりますので、良ければWEBサイトもご覧下さい。
http://www.atelier-m.com/w_top.html#kaisyu

また、京都、滋賀でも5件程の実績があります。
「紫竹の家」http://www.atelier-m.com/w/shichiku/w.html
「切妻と中庭の家」http://www.atelier-m.com/w/kiriduma/w.html
「岡崎のマンション-改修-」http://www.atelier-m.com/w/okazaki/w.html
「野洲の家」http://atelier-m.com/blog_mm/mp/category/%E3%80%8C%E9%87%8E%E6%B4%B2%E3%81%AE%E5%AE%B6%E3%80%8D

京都であれば、別途交通費なども頂いておりません。

作品集、映像、仕事の流れ等、資料もございますので、宜しければ気軽にご相談下さいませ。

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一級建築士事務所 アトリエ m
建築家/一級建築士 守谷昌紀
〒547-0033 大阪市平野区平野西 5-6-24
tel 06-6703-0181 fax 050-7103-3717
E-mail: masaki@atelier-m.com
URL: http://www.atelier-m.com
-diary-はゲツモク更新
携帯版URL:
http://www.atelier-m.com/m/index.htm

【News】
■『ハウジング 12月号』10月21日発売に
「柏の家」掲載
http://www.atelier-m.com/w/kashiwa/w.html
■『ハウジング 9月号』7月19日発売に
「あちこちでお茶できる家」掲載
http://www.atelier-m.com/w/achikochi/w.html
■『家は買わずに建築家とつくる。』11月20日発売に
「あちこちでお茶できる家」掲載
■2013年1月6日(日)放送<ビフォーアフター大賞>で
http://asahi.co.jp/beforeafter/special/d00107nxvd.php
「住之江の元長屋」が空間アイデア部門2位に選ばれました
 (2014年9月20日再放送)

◆メディア掲載情報
http://www.atelier-m.com/pub.html
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2014年10月28日

みのやすのプロフィール写真

ご回答頂き、有難うございます。
過去の実績拝見しました。
どれも素敵な作品ですね。

自宅の売却額が確定して、京都の購入物件に掛けられる
総予算が明確になりましたら、またご連絡します。

2014年10月29日
初めまして。
株式会社ハウス工房の北村と申します。

「幻の漆喰」「音響熟成木材(飫肥杉)」「清活畳(竹炭入)」の自然素材を使って健康住宅を提案しております。

廃墟同然の町家探しからお手伝いをさせて戴いて、町家のリノベーションや重要文化財の復元なども手掛けております。

現在の建物の状態などにより費用は異なりますが、しっかりと打合せをさせて戴くことで、予算的にもプラン的にも、ご希望に近づけることは可能かと存じます。

関心を持って戴けて、ご連絡が戴けたら大変嬉しく思います。
みのやす様とお会いできるのを楽しみにお待ちしております。

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2014年10月30日

みのやすのプロフィール写真

ご回答、有難うございます。先日、たまたま本屋で「呼吸する家」という本を買って読んでみました(http://www.kokyusuruie.com/呼吸する家とは/)。御社のプロフィールを拝見しまして、相通じるものを感じました。町屋の場合、呼吸は十分にしてくれそうな気がしますが、問題は断熱だろうなぁという気が、こちらでコメントくださった他の建築家の方の助言から感じた次第です

今の自宅が売れて、売却額が確定しましたら、またこちらのプロジェクトで、建築家の方を募集したいと思いますので、宜しくお願いします。

星マーク
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2014年10月29日
みのやす様

はじめまして。
㈱川島建築事務所の川嶌と申します。
名古屋を拠点に全国各所でも活動しております。

みのやす様の意向にあわせて、お客様の住まいづくりに全力でご協力させていただければと考えております。私どもは施主様の意向に合わせ、意匠的・機能的によい空間はもちろん、デザインに偏重し過ぎず、メンテナンス面も考慮した計画をさせていただいております。また、適宜に配置された窓からの採光や通風、眺め、木の素材感を良いバランスで配した暖かみのある設計には今までのお客様からも嬉しいお声をいただいております。

 また、古い住宅のリフォームも手掛けた実績もあり、現在も古い長屋の全面改修を進行しております。今回、京町家リノベーションということで、京都の古い町屋の雰囲気を上手に、新しく蘇生させることに興味を持っております。この、経験を活かしてみのやす様のお力になれればと思います。

限られたご予算の中で、たくさんのご要望があるかと思います。何が優先なのか、専門的な観点からもみのやす様と共に整理していきながら、メリハリのある設計ができればと思います。不安や疑問といった簡単なご相談でもお気軽にお問い合わせください。

 弊社ホームページに手掛けた住宅等を掲載させていただいております。ご興味を持っていただけましたら幸いです。

※(株)川島建築事務所の詳細・過去の事例は下記URLよりご確認いただけます。
HP:http://www.mk-arc.com/
■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008 名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel:052-774-8615
Fax:052-773-9052
E-mail:info@mk-arc.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052 東京都世田谷区経堂2-21-5
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2014年10月30日

みのやすのプロフィール写真

コメント有難うございます。おっしゃられる点、大事にしたいです。先日、本屋で、京都で長年木造住宅の棟梁をされていた方の自伝的な本を立ち読みしたのですが、京町屋の場合、床下とかをできるだけ定期的に自分自身でも目視検査とか出来るようにした方がよいのではないかと思った次第です。やはり長く住むことになりますし、逆に痛みが出てきた箇所は迅速に修理できるようにリノベの際はある程度工夫が必要なのではと思っております。家の点検・修理をしやすいように、家具の選定や配置も大事だと思いました。

自宅マンションの売却額が確定して、総予算がハッキリした時点で、またこちらで建築家の皆様にご相談するかと思いますので、宜しくお願いします。

星マーク
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2014年10月29日
初めまして。
大阪で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。
古い建物のリノベーションに大変興味がありご相談に回答させていただきます。

廃墟同然の家をリノベーションできるのかという疑問がおありのようですが、これは間違いなくできます。ただしコストは新築とほぼ変わらないと考えておく必要があり、それでもやるというのは、年月を経た使用材の味わいを楽しむとか、建物に積み重なった時間を尊重するといった考えに価値感を見出すというスタンスであると思います。

ところで、古い建物は共通して耐震性と断熱性に劣ります。京都の町屋は少し特殊な構造をしていますし、また冬の底冷えに対して無防備であるといっても過言ではありませんので、改修に際してはこの二点はきちんと対応しておくべきです。内装については順次整えてゆくとか、セルフビルドで対応する、設備機器のコストはできるだけ押えるなどして全体予算に納めるようにされるのがよいでしょう。

また、質問文中にありますとおり、京都市内中心部における戸建の不動産物件は大変少ないですので、多少範囲を広げることも視野に置かざるを得ないでしょう。このあたりは専門家と相談しながら今後検討を重ねることがよいかと思います。

なお、古い建物に関しましては勉強しているつもりですが、ご指摘のように「町屋に詳しい専門家」かと言われれば残念ながらそうではありません。ただし、建築あるいは住まいはトータルなものですので、町屋に関する知識をベースに持った建築の資格者という範疇でご検討いただければ幸いかと考えます。

京都の町屋をはじめとして、最近は古い建物の価値が見直されておりますので、ぜひとも協力させていただければと考えます。

よろしければ、以下の連絡先まで是非一度ご連絡下さい。
E-mail ana33960@nifty.com
TEL 06-6946-0377
FAX 06-6946-0395
ホームページは、
http://www.horiuchi-ao.com
です。
大阪府建築士会のこちらもどうぞ。
http://www.jutaku-nakama.com/0669460377hp/
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2014年10月30日

みのやすのプロフィール写真

ご回答有難うございます。

私は職業柄、自動車のエンジンマウントを製造されている防振ゴムのメーカーさんとのお付き合いが多いです。自動車の防振ゴムのメーカーさんは、橋梁、オフィスビル向けの積層免振装置の大手メーカーでもあるので、地震対策には私も関心が高いです。

私が現在住んでいるタワーマンションは、購入当時(11年前)は、まだマンションでは珍しかった積層免振装置が付いていて、東日本大震災の時などは、その粘弾性を生かした絶大なる免振効果を実感しています。それを実体験として分かっている私にとって、京町屋という選択は、一見無謀とも言えるわけですが、それでも京町家には高い関心があります。

京町家の場合、基礎というものがないことを知りました。地面に埋まっていない分、横方向へのスライドが可能になりますから、柱を支える土台の石の形状や大きさを調整して、「柔よく剛を制す」という町家の古来からの木組みの骨格をうまくアレンジできれば、万が一大地震に襲われても、最悪でも命だけは守るために完全倒壊だけは防げるという構造は可能ではないかと思っています。

星マーク
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2014年10月29日
みのやす様

初めまして
京都で設計事務所をやっておりますラウムアソシエイツの宗本です。

当社は、住宅を多く手がけており、また、「まちや」(京都ではひらがなで書きます)を頼まれて、ブランドショップや店舗などに紹介などもやっております。「まちや」はリノベーションするのが普通ですが、相当痛んでいてもほとんどの部材を取り替えることが出来ますので、それなりに元に戻すことは出来ます。また、建具なども中古のものが出回っていますし、寸法が規格化されているので意外とうまく合います。
(小生も昔は写真の焼き付けなどをやっておりましたので)暗室などは、やはり1階となるでしょう。大概の場合はとれると思いますが、建築を見てみないことには、確かな回答は出来ません。
現在、京都の不動産は、場所にもよりますが「まちや」人気などでバブル状態に有り、まず優良な「まちや」を見つけることが、それほど簡単ではなく時間がかかります。希少価値化してきているので気に入るものがあっても、価格が高い等うまく行かないこともありますので、時間を掛けて、じっくり探されることが、まず第一でしょう。ご要望があれば当事務所のネットワークで探す協力はいたしますが、(宅建主任もいますがあくまでも不動産をトータルに考えるだけで)当方は不動産屋さんではありません。
次に、修理改装にも手間と時間がかかりますので、相当うまく物件が見つからない限り、引っ越しに会わせて間に合わせるのが、誠に申し訳ないですがかなり難しいと思います。
東京のマンションや戸建て住宅を購入するように、不動産屋さんでうまく物件が見つかる場合は、ラッキーと思われた方が良いでしょう。京都は、建築だけでなく近隣や修理の職人など、様々なものが複雑に結びついているので、大変奥が深く、じっくりと構えてまちやを手に入れる覚悟をもたれることが重要です。
「まちや」は古い部分と新しい部分が絶妙のバランスとなるのですが、人によっては、畳などの古い部分のアレルギーが出る場合もありますので、それなりに他の地方ではない住み方を覚悟されてお住まいになられることが重要と思われます。当事務所は数寄屋や古民家の修理設計等もやっており、一度ホームページをご覧いただけると幸甚です。

HPアドレス
http://www1.odn.ne.jp/raum/index.htm
メール・アドレス
munemoto-raum@tiger.odn.ne.jp
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2014年10月30日

みのやすのプロフィール写真

コメント有難うございます。
そうですか、暗室作業ご経験おありですか。僕の場合は、カメラが、Ernst Leitz のLeica M3。レンズがSummilux 50mmの第二世代を主力としています。いずれも1960年代に製造されたもの。引き伸ばし機も、Ernst Leitz の化石級。スウェーデンの病院が大昔レントゲンの引き伸ばしに使っていたのを、奇跡的に新品同様の状態で手に入れて使っています。東京のプロの写真家の方のアトリエで手ほどきを受けまして、アサヒカメラのフォトコンなどで何度か入選しています。京都に移り住んだら、プロ級の暗室を組んで、今度はアサヒカメラの年間最優秀賞を狙いたと思っています。

でも、アドバイスをお聞きする限り、やはり京まちやの購入は、所詮わたしのような平民には高嶺の花のようですね。

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