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坪 30万円代 RC収益マンションについて、

お世話になります。

https://www.youtube.com/watch?v=E9UewCQgyvc

にて、拝見したのですが、
以下の内容の物件が坪単価約35万とのこと、

昨今の人手不足や、円安による原材料高等のなか、
現時点でも正直な話このような価格で建てることはできるのでしょうか?

私もRCは最低60万からと聞いていたので

仮にこのような価格で建てることができるのならば
是非共建てたいと思っております。

ちなみに、以下は準工業地域と土地代も含まれているような気がしますが
土地代別途(基礎込みで)坪35万円台で建てることができますでしょうか?

私の仮の単純計算ですが、

建坪42坪+駐車場10台(約50坪)土地約100坪 5階建て
建物面積  210坪×35万 合計 7350万

+土地代 約2000万。

諸費用合わせても1億でできることになり、

138平米を各階4個の部屋に割り 各部屋の広さが
だいたい30平米程度になるでしょうか?

20世帯×5万(家賃)×12(年) 1200万
駐車場    約 150万
更にソーラー等も設置すれば
表面利回りベースですが、
かなりの利益が見込める事業になると考えております。

勿論この単価が最重要でして、
これが実現できないと不可能な話になってしまいます。
現状を知りたく思います。
よろしくお願い致します。

※、当然ながら、土地に対して階数を増やせば利益も増えるとは思いますが
しかし、土地の種別や、容積率に関することを
調べきっておらず、このような設定と致しました。

敷地面積】300坪 容積率200 建蔽率60 準工業地域 【施工延床面積】531.79坪【最終工金額】1億8300万円(税込)⇒坪単価34­.4万円 ※上記金額には設計費、コンサルフィー、事業諸経費は含まれません。建物に関するもの­(エアコン、照明器具、ICカードキー等)全てのものは含まれます。【間取り】2LD­K~1LDK(採光タイプ稼働間仕切りによる可変式)(68平米×4、52平米×11­、57.5平米×4の3タイプ、合計19戸+オフィス1戸)(※別途入居者専用コモン­スペース52平米あり、駐車場100%完備)【エントランス】オートロック、宅配ボッ­クス、ステンレスパネル間接照明仕様【ユニットバス】1317~1418(アクセント­パネル、ステンレスシャワーヘッド)【キッチン】1800人工大理石、3口コンロ、メ­ラミン化粧版システムキッチン【洗面化粧台】デザインタイプ【トイレ】セミタンクレス­タイプ【給湯機】オート追炊、浴室乾燥機付【その他】ICカードキー、天井高2800­、床下収納600、

専門家の回答

3件

2014年11月12日
実際に企画と請負いをされたところに行くべきに思います。そして自分の目で確かめてみるとよいと思います。そこで本当のことが解ると思いますよ~♪
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ユーザーの返答

2014年11月13日

GO GOのプロフィール写真

おっしゃる通りでございますね、ですが、色々な情報や、何か落とし穴があるかも
しれませんから、ご意見をいただきたいのです。

金額に関しては新築物件を見ていたら
235坪 土地が多分 2000万から 3000万程度の相場の新築RCが
一億2000万程で売られてました
逆算すると、
坪単価 40万で 9400万に 土地 3000万で
12400万ですから やはり 坪35万でのRCは可能なのかもしれません。
多分売り主は 原価1億位じゃないと合わないですよね?
土地が3000万で 上物 7000万
土地が2000万で(無理に近いです)上物 8000万
つまり 上物7000万で 坪単価約30万
上物 8000万で 坪単価 34万 程度。

ただし実際の所この条件でどこでもできるのかどうなのか
ご意見や、実際の建築請負いただける所を探しております

2014年11月13日
GOGOさん

高田馬場で、土地探しからの差別化できる高利回り収益物件を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

ありえない話ですね。

現在では、木造アパートであっても、1R1Kクラスであれば、55万/坪
かかります。RCであれば、最低80万/坪です。

多分、35万/坪と言うのは、躯体のみの金額ではないでしょうか。
ハウスメーカー・パワービルダーや格安工務店では、単価に基準が
まちまちですので、注意してください。
建築本体価格とか、訳の分からない基準・躯体のみの価格など、まちまち
ですので、確認することをお勧めいたします。

土地探しからの差別化できるアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
注文住宅・建築家:http://www.maxnet-g.co.jp/index.html
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ユーザーの返答

2014年11月13日

GO GOのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
戸建築でしたらば諸費用別ということも多々あるでしょうから
おっしゃる通りなのかもしれませんただしかし

以下の物件にもからくりがあるのでしょうか
教えていただければ幸いです

>一億2000万程で売られてました
逆算すると、
坪単価 40万で 9400万に 土地 3000万で
12400万ですから やはり 坪35万でのRCは可能なのかもしれません。
多分売り主は 原価1億位じゃないと合わないですよね?
土地が3000万で 上物 7000万
土地が2000万で(無理に近いです)上物 8000万
つまり 上物7000万で 坪単価約30万
上物 8000万で 坪単価 34万 程度。

2014年11月13日

工事費にしても、賃料収入にしても、地域差が大きいので、まずは地元の標準的な相場を元に事業収支をお考えになるべきだと思います。
現在、建設費は高騰しており、RCですと坪60万円では厳しいと思われます。

また、工事費が安くなるのは、安モノを建てるからでありまして、そういう安モノは後々、空室や改修費等の問題で困ることが予想されます。

建物のこと、お金のこと、いろいろリサーチをされることをオススメいたします。
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ユーザーの返答

2014年11月13日

GO GOのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます

こちらは札幌でして、あるサイトによれば人件費が安く
坪単価35−40万が普通とのことただしかし
おっしゃれる通り 建設費、原材料共に高騰しタイミングではないことも
承知しております。

また、RCを希望しているのは一般的に長くつかえるからで
私の考えている1LDKのタイプはそのうち供給過多もかんがえられ

どのみち10年程度で売却してしまう予定です。

つまり瑕疵担保責任の範囲内で運用
そして、十分合う金額での売却依頼があれば売却を予定しております。

アドバイスありがとうございます。

坪60万ですと、利子や経費の関係で、どうしても採算がとれません
坪60万ですと トントンか赤字になってしまいます・・。

思えばここはそうそうたる建築家様がいらっしゃいます
こういう安案件は別のサイトの方が良いのかもしれません・・

当然素晴らしい家をデザインされてる方はそんな安値でやる必要も
意味もありませんよね・・

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