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30坪の店舗付住居を建てたい

はじめまして。
現在、東京郊外の土地の購入を検討しています(古家あり、99㎡)。
更地にし、カフェ兼住居を新築する予定です。
希望は下記になります。
・ 断熱はしっかりしたい。
・ カフェは靴をぬいであがるスタイルで、床は無垢材、壁は珪藻土。
・ 住居部分は、風呂場、トイレ2個(1つは店舗用)、サンルーム、寝室、子供部屋、仕事部屋(簡易キッチン(手洗いのみ))、大きめの収納・WIC(ロフト?)。
予算のこともありますし、全体的にシンプルに仕上げたいと思っています。
什器類は全てこちらで用意します。また、塗装など出来る部分は自分達でやりたいと思っています。

総予算は4800万、土地が古家ありで2700万円です。
立地は気に入っているのですが、土地が予定よりも高く、悩んでいます(まだ売り主と接触していませんが、更地にしてもらえるか頼んでみようと思っています)。
2100万円で希望の家が建てられるのか。もしくはあきらめてもっと安価な土地を探した方がいいのか。
また、予算内で建てるためのアドバイスなど、専門家のご意見を幅広くいただければ幸いです。
当方はじめての家づくりで分からないことも多いので、小さなアドバイスでもありがたいです。
みなさま、どうぞよろしくお願いいたします。

専門家の回答

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星マーク
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2015年 4月 2日
カフェ兼住居の意味がどこまでかにもよります。カフェ部分は住居と独立していると難しいと思いますが、リビングやキッチンをカフェと兼用するという意味であれば可能性はあると思います。古家を壊すことを入れると厳しい感じがしますが。カフェとして使うからにはそれなりの面積もあるのでしょうから、そこを詰めて考えないといけないですね。
矢印
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2015年04月02日

popoのプロフィール写真

星野様。
早速のお返事どうもありがとうございます。
カフェを営業するには自宅と別にしなければならないので、兼用はNGです。
ですが自宅用はごく簡素で、仕事部屋兼キッチンリビングと考えております。
アドバイスありがとうございました。

星マーク
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2015年 4月 2日
初めまして、高橋と申します。
カフェ付き住宅とのこと、とても興味深いプロジェクトですね。
工事費は坪単価で80〜最大100万/坪位でカフェの庭、外構なども
整備していけると思います。
土地の選定は、カフェと周辺の街との関係の上で重要になってきます。
設計事務所では土地探しからご協力できる場合が多いですので、
具体的なお話をされることをお奨めします。
私たちでもご協力できますので宜しければご相談ください。
高橋一平建築事務所
矢印
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2015年04月02日

popoのプロフィール写真

高橋様。
早速のお返事どうもありがとうございます。
具体的な坪単価をご提示くださり、とても参考になります。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
popoさん

はじめまして。
吉祥寺で設計事務所を開いています。
予算内でなんとかやれそうだと思います。
直接お会いして詳しいお話をお聞かせください。
事前に建設予定地の住所をお知らせ頂ければ法規制、近隣地盤データなどをお調べいたします。
またその場で手書きのラフプランをお作りいたします。
(ご契約に至るまでは無料です。)

これまでも多くの建て主と楽しい家づくりの結果感動を味わって頂いたり、住まいに関わる色んな難問を解決して喜んで頂くこともありました。

私自身敷地図を前に「どんな建築と出会えるか」いつもワクワクしながら取り組んでおります。

ご連絡のほど宜しくお願い致します。

〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア 代表取締役 森 信人
TEL:0422-24-8283 FAX:0422-24-8284
URL:http:// www.s-noa.jp> > メールアドレスn.mori@myad.jp


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2015年04月02日

popoのプロフィール写真

スタジオ・ノア様。
早速のお返事どうもありがとうございます。
調査、ラフプランまでは無料なんですね。とても助かります。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
POPOさん

高田馬場で、高品質でローコストの賃貸併用住宅を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社の90%以上は、土地仲介からの物件で、不動産コンサル+商業コンサル
も兼業しております。

まず、土地価格ですが、2700万は、出値でしょうか。
出値で古家付なので、2300万程度から価格交渉しましょう。

古家99㎡の解体は、約100万程度ですので、土地関係は、2300万
+仲介料:81万(税込)+解体:100万(税込)になります。
よって、建物代は、約2300万になります。

上記の場合、約43坪程度は建築可能ですね。

宜しければ、ラフプラン、工事費概算を作成致しますので、下記まで直接
物件資料、測量図、住所、案内図をお送り頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの注文住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/
土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
土地探しからの賃貸併用住宅:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
矢印
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2015年04月02日

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片瀬様。
早速のお返事どうもありがとうございます。
2300万円!土地価格がそんなに下げられる可能性があるとは、驚きです。。。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
有限会社建栄の竹内と申します。
カフェ兼住居のご計画、家族と距離の近い職住一致の暮らし方、とてもステキですね。
さて、まずは予算の話ですが、記入いただいているのは税込の金額ですよね。
仮に建築にあてられるのが2100万としたら税抜金額は≒1944万です。
1944万のご予算でしたら、おおよそ30坪~35坪くらいの規模が可能かと思います。
カフェの内装等、一般的な住居仕様よりコストUPの要因がありますので、構造と間取りと形態をシンプルにまとめコーディネートする必要があります。
土地購入に際しては、その土地にどのような物体ができるのか?なかなかイメージできないと思います。
弊社では土地購入の段階から相談をお引き受けしておりますので、ご興味を持っていただけるようでしたら、お気軽にご連絡くださいませ。
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2015年04月02日

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竹内様。
お返事どうもありがとうございます。
具体的な数字をご提示くださり、とても参考になりました。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
popo様
はじめまして、アイプランニングの井手内と申します。

まずは文中の、
>2100万円で希望の家が建てられるのか。もしくはあきらめてもっと安価な土地を探した方がいいのか

とありますが、いろいろ探してせっかく気に入られた土地を、購入するかあきらめるかという、大変大きな判断の段階なのだとしましたら、例えば建築家やハウスメーカー等に、その土地で一度ラフプランを作成して頂くという段階を踏んだ方が良い様に思います。

この内容での回答では、相当精度が低いですし、個人的には99㎡の土地で、カフェと住宅の両立は、駐車場の希望台数や、カフェの理想形等も含めて考えますと、なかなか厳しい印象です。

一度、99㎡の土地で出来る具体的な計画を、把握される事をお勧め致します。
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2015年04月02日

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井手内様。
お返事どうもありがとうございます。
確かにおっしゃる通りですね。
いろいろな専門家の方からお返事いただいたので、具体的な相談もお願いしてみようと思いました。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
汎建築事務所の大房汎と申します。2100万でも建築費は可能だと思いますが、取り壊し費用、約150万+設計:監理費用=400万、建築費は1700万というところです。構造材500万+仕上げ材500万+設備500万=1500万です。カフェのインテリアデザイン、で300万位ほしいです。後足りない部分はやってはいかがでしょうか?。何よりもの土地価格を下げる事。頑張ってください。
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2015年04月02日

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大房汎様。
お返事どうもありがとうございます。
具体的な金額を示してくださり、とても参考になります。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
popo様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

規模や仕様にもよりますが、30坪程度の建物であれば、予算内に建築可能かと思います。
お金をかけるところはかけて、かけないところはかけないというメリハリをつけて、様々な工夫をしていけばよいと思います。

喫茶店の設計経験もありますので、お気軽にご相談ください。
初回プランは無料です。

よろしくお願いいたします。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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2015年04月02日

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吉田様。
お返事どうもありがとうございます。
建築可能と言っていただき、心強いです。
手掛けられた小さな白い喫茶店、とてもかわいらしいですね。素敵です。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
はじめまして、川崎市中原区の森建築設計と申します。
温熱性能や省エネ性能を計算で確認しながら、快適で健康でデザインされた住宅をご提案している設計事務所です。

希望されている仕様で建設したときの建設予算についてご説明します。
住宅建設の総予算は建物本体と付帯工事費、あと諸経費に分類できます。
建物本体の工事費はご希望仕様ですと坪70万円程になります。

付帯工事費と諸経費の内訳は、外構工事、給排水管交換費、消費税、設計監理料、契約印紙代、確認申請等の申請料、引っ越し代などになります。
付帯工事費と諸経費を合計すると15万円~20万円/坪です。
(給排水管交換が必要か、設計施工一体の会社に依頼するのかどうかで変動します)

建物本体、付帯工事、諸経費を合計すると坪85万円~90万円です。
この中には設計監理費も含まれているので、設計事務所の設計ではなくナチュラル系工務店へ直接依頼するのであれば78万円~83万円となります。

このように、建設予算は建物仕様や付帯工事がどの程度必要か、また依頼先はどこかによって変動します。2100万円の総予算から逆算すると25坪~27坪が建設可能な床面積の目安になります。この面積の中でプラニングが可能かどうかということになりますが、住居部分は極力コンパクトでよいといっても少々無理がある計画なので土地の減額交渉するかもう少し安い土地を探した方がいいと思います。住居部分をコンパクトに設計しても延床面積は32坪程度必要でしょう。

土地探しのお手伝いもしていますのでお気軽にご相談ください。
他の不動産屋に相談していない土地でしたら仲介手数料は2~2.5%で仲介できる仲間がおりますので。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2015年04月02日

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森建築設計様。
お返事どうもありがとうございます。
詳しい費用内訳を教えてくださり、大変勉強になります。
「自然エネルギーを有効活用した品の良いデザイン住宅」というフレーズ、とても魅力を感じます。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
popoさま
はじめまして。東京多摩地域を拠点に活動しております大沼と申します。
 カフェ兼住居で30坪2100万、popoさまのご懸念もうなづけます。通常の住宅に比べ、カフェの分、出入口と水廻りの追加、店内内装のグレードアップなど費用が掛かりますので。ご予算を消費税や設計料ほか諸経費を含むものと考えると、キッチンを簡易にしたり塗装は自分で、など住宅部分を抑えめにしても30坪はやや厳しいかと思われます。ご予算重視となれば、カフェと住宅の面積バランスを見直しつつ、収納、水廻り、寝所などに工夫を重ねて住宅部分のコンパクト化を図っていくいくこととなりましょう。屋外の有効活用も考慮に入れても良いかもしれません。
 寄せられるさまざまな回答の積み重ねから、popoさまにとって大筋が見えてくることを願っています。ご質問、ご意見等ございましたら、お気軽にお声掛けください。
矢印
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2015年04月03日

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大沼様。
お返事どうもありがとうございます。
おっしゃる通り、住宅部分のコンパクト化が必須なのでしょうね。専門家の方のご意見を伺え、非常にありがたいです。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 2日
輸入建材を多く使用した注文建築を専門としております、八王子市のヒーロートレーディングの広瀬と申します。
詳しくお話を聞かないと断定的な回答は出来ませんが、弊社でしたら可能かと思います。その根拠として弊社のホームページを是非ご覧ください。

無垢材とドライウォールの家(価格は明瞭にしています)
http://hti-hero.com/la-style.html
(フィートモジュール2×4工法・北米では一般的な壁工法 ドライウォール標準)
弊社ホームページ
http://hti-hero.com/

さて、本題です。失敗しない方法をご伝授いたします!!

1.まずは、ご意見を頂いた専門家の方々のホームページを見たり、話を聞いて数人をピックアップしましょう。
2.その方々に土地を見てもらい用途地域など敷地の調査もしてもらいましょう。(無料の方にしましょう)
3.ラフ図面と建物の見積書をもらい、直接会って打合せをしましょう。
4.人柄や価格的な事を考え、ここで2社ぐらいに絞りましょう。
5.上記2社の価格に基づき、解体費用も含む土地の価格交渉をしましょう。
6.価格交渉が上手くいったら、土地の契約をしましょう。

アドバイス(住宅ローンを使う場合)
土地の契約後に、銀行に提出する書類として建物の見積書が必要です。そこには、当然ビルダーや設計事務所の名前が入っています。
勘違いしないでください。土地契約後に銀行に提出した見積書のビルダーや設計事務所は、後で変更する事が可能です。

銀行に提出した見積書はA社の物だが、その後の打合せで結果として建築をお願いしたのは、B社。これは可能です。よって土地契約時には2社ぐらいに絞っておく事が良いでしょう。

大事・大事!!!
建築会社は、変更できますが借入金額は基本的に増額できませんので注意してください。(減額は可能)

この方法を忠実に実行して頂ければ、トラブルも無く家が建てられると思いますよ。頑張ってください!!

輸入材とドライウォールで オシャレなカフェ にしたい場合は、弊社にもお声掛けくださいね。長文になり失礼いたしました。














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2015年04月03日

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広瀬様。
お返事どうもありがとうございます。
プロセスとローン時のアドバイス、とても分かりやすく、大変勉強になります。
HP拝見いたしました。貴社のオーダーメイドキッチン、美しいですね!
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

星マーク
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2015年 4月 3日
予算感については、既に他の方が多数ご指摘されているように、可能ではないが、、、と言った感じだと思います。
さて、私からの提案としましては、取り壊しを前提とされている古家を活用する事は考えられないかということです。
もちろん、古家がどんなものかわからずに申し上げているので完全に的外れかもしれませんが、一見つまらない建物や、どうしようもないと思われる建物でも、躯体の状態とやり方によっては、見違えるようになることも多々ありますので、敢えて申し上げてみた次第です。

もし可能性があるようでしたら、一度、専門家同行の上、現地を見る機会を設けられてはいかがかと思います。

もしくは、手っ取り早く、こちらの家づくり相談に別スレッドを立てて、件の古家の写真を添付した上で、「こんな建物でも活用できますか?」という相談をされてはいかがでしょうか?

当方では、既存建物の簡易診断も実費にて行いますので、よろしければお役立てください。

大塚/アーオ建築事務所
info@a-o-design.com
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ユーザーの返答

2015年04月03日

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アーオ建築事務所様。
お返事どうもありがとうございます。
古家について書きそびれていたのですが、古い木造アパートです。再利用は無理だと思い込んでいましたが、更地交渉の前に一度専門家に見てもらうのもいいかもしれませんね。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします

星マーク
相談者が役に立った
2015年 4月 3日
はじめまして。代々木で設計事務所やってます若林と申します。私達はカフェなどの店舗併用の住宅はいくつか設計させていただいてます(東京郊外というよりもう少し遠いです)。予算内に納める工夫はまずコンパクトな建物にするために基本設計の段階で十分に検討をする事がまず最初と思われます。いま計画しているものはピザ屋併用住宅なんですが客席が15−20で厨房がカフェよりかなり大きいので36坪くらいになっています。
次は店舗なので(店舗に限らずですが)イメージは大事です。店主さんがその場所や店内や什器小物やコーヒーなど提供するものに対してなにが好きでどう思っているかを上手く表現できるとよいですね。
下記のリンクは私達が関わったカフェなどの併用住宅です。ご参考までです。

もしイメージがあえばご連絡いただければ と思います。相談無料です笑
(下記リンクは上手くできていなかったらコピペで大丈夫と思います)
http://www10.aeccafe.com/blogs/arch-showcase/2014/12/03/small-cafe-on-countryside-in-chiba-japan-by-tai_tai-studio/

http://www.designboom.com/architecture/tai-tai-studio-cafe-house-countryside-japan-11-11-2014/

http://www10.aeccafe.com/blogs/arch-showcase/2015/01/08/cafedining-kaze-in-yokosuka-japan-by-tai_tai-studio/

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2015年04月03日

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若林様。
お返事どうもありがとうございます。
KUSA.喫茶さんを手掛けられたのですね!あちらはセルフリノベかと思っていました。とてもすてきな空間ですよね。
なにかありましたら、改めてご連絡させてくださいませ。
よろしくお願いいたします。

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