埼玉で土地取得込の二世帯住宅建設の費用について。

はじめまして、青海建築研究所の青海（せいがい）と申します。
先ず建物の件ですが、完全分離の二世帯住宅ですと効率よくプランニングしましても最低約４０坪の床面積が必要と思われます。
次に土地の広さですが、３階建てで考えた場合、１フロア当り４０坪／３＝約１３．４坪程度、建蔽率６０％で考えますと１３．４坪／０．６＝約２２．４坪程の敷地面積が必要となります。但し、駐車場等も考慮しますと余裕を見まして最低２７〜３０坪くらい必要と思います。同様に２階建てで考えた場合は約４０坪は必要と思います。
次に予算組みですが、「諸々含め５０００万円以内」とありますが、約１０％の５００万円は諸費用に当てる必要があります。内訳としまして、地盤調査に寄り無しとなる可能性はありますが地盤改良費約１００万円、税金登録費用約１００万円、設計監理料（工事費の約１０％）、他諸雑費となります。ローンを組まれるのでしたら初期出費（団信保険、保証料無し）の商品を選んでください。建築工事費ですが二世帯ですので設備が２セット必要となります。構造は木造となりますが、３階建てですと２階建てに較べ少し割り高となります。又、昨今の建設物価上昇を加味しますと、最低７５万円／坪は必要と思われますので、工事費は約３０００万円は掛かります。
集計しますと土地購入に掛けられる金額は１５００万円くらいになります。
多少の妥協は必要になるかも知れませんが、探せば有る様な気もします。
結論としまして、もう少し予算の上積みがあれば楽ですが、何とかなる様な気がします。
失敗しない様に土地購入からご相談に乗らせていただきますよ。候補地が出ましたら敷地初期調査並びに初期プラン入れさせていただきます。初期段階は無償にて対応させていただきますので、ご検討いただけましたら幸いです。
（株）青海建築研究所　青海二三男
〒156-0044　東京都世田谷区赤堤2-7-11-201
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ひとつ気になることがありましたので、回答します。

二世帯住宅を造る場合、玄関を含めて完全分離すると建築基準法上は長屋と言うことになります。建築する上では、1敷地にひとつの建築物が原則ですので、住宅が二つあると敷地も分ける必要があります。それを一緒に建てるのであれば、ひとつの長屋と言うことにしなければなりません。良くあるパターンは、玄関だけ一緒にして、そのあとは完全分離するという方法があります。そうすると１軒の住宅と見なされます。住宅が2軒あると判断されると、固定資産税とかその他のことで不利になると思いますので、我慢できるのであれば玄関は一つの方が良いと思います。
あとの金額のことは、当該地の坪単価の相場が分かりませんので何とも言いようがありませんが、延床は最低50坪は必要でしょう。土地の価格が坪30万円として、私の直感では1,000～1,500万円ほど足りないと思います。関東のことは良くわかりません。そんなに安くはないでしょうね。この件は、関東の建築家の回答をご覧ください。

masaさま
前のお二方のご意見に付け加えてお話をさせていただきます。一世帯の戸建てでも狭小でもない限り15～20坪は最低必要なので、分離二世帯だと40坪～の土地が必要となるでしょう。私は最寄志木に住んでしますが、10～15分圏内では土地だけで3000万～はしてしまうと思います。予算の増額は必要と思います。
また、内部がつながっていれば一戸建て住宅になるので、玄関ホール同士が内部ドアひとつでつながっているだけでもOKですが、具体的には検査機関との調整が必要です。

◇　nh-aa　星野尚紀建築事務所　/　星野尚紀　◇
352-0002 埼玉県新座市東1-5-1 　Phone/Fax 048-478-6019
*****one-net.jp
http://nh-aa.jimdo.com/

masaさん
はじめまして。
吉祥寺で設計事務所を営んでおります。
これまでの方々は一般的な見解でしたので、私は地下を有効利用した二世帯の可能性について事例をあげさせて頂きます。

・玄関と風呂が共用の二世帯住宅です。
「吉祥寺本町の家」
敷地22.78坪、駐車場１台、延床面積29坪
木造一部RC造地下1階地上2階（ロフト付）
総工事費2,558万円（88万円/坪）
（スライドショー）
http://www.s-noa.jp/page209.html

・地下を使った重層長屋です。
「千石リバトピア」
敷地27.0坪、駐車場１台、延床面積48.3坪
木造一部RC造地下1階地上3階（ロフト付）
総工事費4,117万円（85万円/坪）
（スライドショー）
http://www.s-noa.jp/page162.html

他にも色んなアイデアを使って可能性を広げた事例をお見せできると思います。
詳しくは一度お会いしてご説明できればと思います。
ご連絡のほど宜しくお願い致します。

〒180-0003
東京都武蔵野市吉祥寺南町1-30-1
パークヴィラ吉祥寺204
株式会社スタジオ・ノア　代表取締役　森　信人
TEL：0422-24-8283　FAX：0422-24-8284
URL：http:// www.s-noa.jp> > メールアドレスn*****jp

masa様

高田馬場で、土地探しからの注文住宅、二世帯住宅、併用住宅専門で
設計しておりますマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

朝霞台がご希望ですね。
完全に、限定なのでしょうか。

仮に、二世帯住宅を４５坪程度にした場合は、設計監理料を含んだ
工事費は、約２５００万になります。

上記より、土地代は、２５００万以内にしないと予算オーバーになります
ので、注意してください。

弊社では、建築設計監理は勿論ですが、住宅ローン相談から土地探し、仲介
当、各種コンサルも行っておりますので、ワンストップで済みます。

ご希望詳細条件等、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp
物件情報、ラフプラン、工事費概算を作成致しますので
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探し：http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
注文住宅設計：http://www.maxnet-g.co.jp/associates/residential_design.html
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/

はじめましてアーキネットデザインの市川均と申します。
ふじみ野市の設計事務所ですが、私の地元は志木でもあり、和光から朝霞台のエリアは、土地も地元の不動産屋や建設会社も知り合いが多いですので、土地探しから完成までお力になれると思い、相談にお答えさせてもらいました。
１、まず完全分離２世帯と長屋との関係ですが、2世帯の機能が完全に分離し双方が行き来出来ない場合は長屋となります。しかし、機能は完全に分離していても双方が行き来出来る場合には、通常の一戸建て住宅となります。予算を節約するのであれば後者の行き来出来る分離型2世帯がおススメです。特に３階建ての場合は価格に差が出ます。
ちなみに、この形式の2世帯住宅を現在練馬で建設中です。もうすぐ完成ですがそれまではいつでも見学可能です。
２、予算についてですが、余裕はありませんが少し我慢すれば５０００万円はぎりぎり可能だと思います。前述の練馬の家の工事価格は、税込み、設計料込みで、３７．８坪、２６６０万円です。坪単価は７０万円でした。この家は１DKと3LDKでmasa様の家より少し小さいですので、仮に2.2坪ほど大きくして40坪（２階建て＋ロフト）として試算すると工事費予算は、40坪×70万円／坪＝2800万円となります。これより簡単に概算予算を算出します。
１）工事費：2800万円
２）土地代：2100万円（30坪×70万円／坪から27坪×78万円／坪程度）
３）諸経費：100万円
合計5000万円となります。
ただし、和光から朝霞台のエリアは、駅徒歩圏15分内外で価格や物件数が変ります。駅距離を少し広げて探すと探しやすくなると思います。
私も過去に、和光市新倉、朝霞市膝折や三原、志木市本町や宗岡などで土地探しからの家づくりをお手伝いした経験があります。
もし、興味がありましたらいつでもご連絡ください。ご相談は無料ですので遠慮なく連絡ください。
アーキネットデザイン代表　市川均
ふじみ野市うれし野1-3-14-2F
E-Mail:*****o-net.ne.jp
Tel:049-237-7670