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10件

狭小地で3~4階建のマンション(1フロア1ルーム)は建設可能ですか?概算費用はどの位?

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正ちゃん
東京都
江東区の清澄白河駅から徒歩4分に53.51㎡の土地を相続することになりました。南側6m道路に約5.5m接道、3面は建物に囲まれています。準工業地域、準防火地域、第三種高度地区で建蔽率60%、容積率300%です。
現在は築44年の木造3階建ての古家が建っています。売却も検討していますが、近年交通の便が良くなり注目されている地域のため、ある程度の予算で小さなワンルームマンションを建設できるならば、土地活用も考えたいと思っています。
地盤が軟弱な地域と思われるので、杭打ち等での地盤改良も必要と思われます。
そもそも建築が可能なのか、可能な場合はどの程度の費用が必要となるのかを知りたいと思っています。

専門家の回答

10件

2015年12月24日
はじめまして。添田建築アトリエ 添田貴之と申します。
集合住宅を中心に設計監理を行っております。
伺う限り、特に問題はないと思います。
費用については、頂いた情報のみでは回答出来ないので、ご連絡頂ければと思います。
何卒、宜しくお願い申し上げます。
----------------------------------------
添田貴之/株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 
東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: 03-5790-2343
fax: 03-3481-0383
email:soeda@soeda-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
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2015年12月24日
正ちゃん様

高田馬場で、高利回りの賃貸アパート・マンションを設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現実的には、木造3階で3戸でしょうね。
30㎡台の住戸になりますので、色々な差別化ができると思います。

また、私は以前、両国界隈に15年程度住んでいたので、良く知っております
が、最近、清澄白河は、人気が出てきておりますね。
それなりの賃料も確保でき、面白い物件になると思います。

工事費は、準耐火構造になりますので、単価:55万/坪で大丈夫です。

宜しければ、下記まで測量図・案内図をお送りして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算・事業計画書・融資紹介等、ワンストップで行います
ので、ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
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2015年12月24日
長方形の土地とみなした場合に大凡の計算をしてみます。
建築面積=32m2(=10坪)として、
4階建で延床40坪(三種高度斜線と道路斜線をぎりぎりかわすとして4階建を想定)
最近の工事費は、杭費用、経費や設計監理料込で120万円/坪くらいが相場なので、
40 x 120 = 4800万円程度 と思われます。
これは耐久性や、他のマンションとの差別化を想定したRC造の場合です。

もう少し規模を抑えても、賃料とのバランスが確保できる場合もあります。
詳細な情報をいただければ、すぐお返事できます。
よろしくお願い致します。

高橋一平建築事務所
www.takahashiippei.com
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2015年12月24日
正ちゃん さま
初めまして
SOCIUS 岩間隆司 と申します。

都内で、主に土地活用を前提とした、集合住宅の設計を行っております。
敷地やコスト、工期など厳しい条件下での計画を得意としております。
私自身も、賃貸集合住宅のオーナーとして事業を行っております。

ご相談の建築計画。実現は充分可能だと思います。

ただ、
正ちゃんさまのおっしゃるようにこの地域では地盤状況がよくありません。
この規模の建物ですとRC等の耐火建築物とすることを要求されますが
通常のRC建築では、杭や基礎工事にコストがかかりすぎて不利です。

私は、木造耐火建築物による共同住宅とすることを提案いたします。
3階建(3階はロフト付きメゾネット)とすればEV設置のコストも削減できます。
工事費の坪単価 で 75~90万円 で実現できるでしょう。

木造耐火建築物の計画には、特別な認定も必要なのですが
私は取得し、現在計画も進行しております。

よろしければ、詳しくお話を伺いたいと思います。
ご連絡いただければ、と思います。

よろしくお願いいたします。

SOCIUS一級建築士事務所 岩間隆司
http://www.socius.co.jp
iwama@socius.co.jp
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2015年12月24日

1室の賃貸面積は、53.61×0.6÷1.4≒23㎡(7坪)ですので、
賃料を月8万円を想定すると、4戸で32万円となり
年間384万円になります。
既存住宅は現行法規では既存不適格になっているようですが、
現在は木造でのアパート・マンションは木造で造っても
他の構造(RC・S)とあまりコスト的には変わりません。
(また、原則木造では3階建てまでになります。)
スケールメリットによる坪単価ダウン等も期待できませんので
やはり53.51×0.6×4×100万円×1.06≒4100万円程が
概算工事費+設計費になります。
利回りは約9%となり、しかも、一部屋の空室影響が大きいですので
収益物件としてはあまりいいとは言えません。

我々建築家は仕事が生まれるので建設して頂いた方が有り難いですが、
正ちゃん様が収益事業としてなさることは、
建築を通じて、豊かな空間⇒幸福な時間を創造することを
目指している私としてはあまりお薦めできません。

ご参考まで。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=

矢印
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2015年12月24日
正ちゃんさま
はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。
前面道路と高度地区から4階建てまでが合理的なボリュームではないでしょうか。
地盤が良くないことが予想されること、昨今の非木造の工事単価の高騰によりコストセーブの観点から地盤への負担の少ない木造が相応しいのではと思います。
3階建てなら準耐火、4階建てなら耐火木造となります。
当方いずれも対応可能で、好立地ゆえ共同住宅以外のプログラムも運営会社と共同でご提案可能です。
下町にはご縁があり優良でリーズナブルな工務店もご紹介できます。
当方、オフィシャルサイト(http://atelier-den.com/)とは別に「広々”狭小住宅”ライフ」というサテライトサイト(http://www.smallhouse.jp/)も運営しており、今回のようなコンパクトに住まうことを通じて空間の合理化と豊富化についてお書きしております。ぜひお立ち寄りください

一度、お話をお聞かせいただければ、金額のこと等お話できると思います。
よろしくお願いいたします。
矢印
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2015年12月24日
はじめまして。

以前、実家で1フロア1軒で4階建ての賃貸マンションを所有していたことがあり、私も住んでいたのですが、エレベーターがないと4階は結構きつい印象があります。
家賃設定と、もしエレベーターを付けたとしたら維持管理費がかかるので、規模とのバランスはよく考えて進めた方がよいと思いますよ。

何か特徴が出せるといいかもしれないですね。
矢印
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2015年12月25日
はじめまして ユミラ建築設計室 の弓良一雄と申します。
ご検討中の敷地は最近若い方に人気がでてきた地区ではないかと思います。計画の建物は十分に実現可能ですが、地盤が心配ですから重くなるRC造よりも鉄骨造4階建て(4,5階のメゾネットも可能かもしれません。)が適しているようです。1階部分は収益性の良い店舗にして、3-4階を賃貸住居にされるといかがでしょうか。
1階の店舗は通りから直接入るようにして、上部の住居へはオートロックを設けます。4階部分は階段からのアクセスになりますが、最上階なので天井の高い部屋としたり、天窓からの採光をとったりして魅力ある空間にするのはいかがでしょうか。
建物(杭を含む)と設計料及び解体費用などで5,800万円(消費税込み)と計算しました。店舗や住居の面積は 32m2 x 4層 = 128m2です。これに外部階段と避難用のテラスを含めて施工する面積は 164m2(50坪)くらいです。平均賃料は128m2x3800円/m2x12ヶ月=584万円と考えて表面上の利回りは10%は確保できそうです。今後更なるプランニングや銀行融資のための資料が必要であればすぐ準備できますので資料と共にお申し出ください。数日で作成いたします。私どもの事務所が計画を進める時の手順がHPに載っています。ご覧ください。
http://www.yumira.com/02-1proc.html

同じくらいの大きさ敷地に建てた集合住宅に例です。(鉄筋コンクリート3階建)
http://www.yumira.com/SpaceFiles/03work/02shuugoujuutaku%20/27kitazawa1/27kitazawa.html

ユミラ建築設計室
http://www.yumira.com/
info@yumira.com
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2015年12月29日
正ちゃん様
初めまして中村弘道・都市建築 の中村と申します。
お尋ねの敷地に関しては正確な情報がないので(方位が大変重要な要素になりますが。)はっきりしたことは言いにくいのですが、正ちゃんの例で、すでに計画案をつくってみました。結構いけて1LDKが2ユニットとれ4~5階の素晴らしい計画案になります。私の場合は賃貸は30年くらい経ちますと古くなって借り手がつきにくくなり返済など大変になることが多いので、そのようにならない全く新しい平面計画の住みよい風通しの良い明るい賃貸を提案できています。よっていつまでも借り手がつかないことはなくすぐ埋まってしまう状態です。この点がとても大切で、借り手側から物を考えた間取りの物件は、世の中るほとんどなく、住めないユニットばかりが多く探すのに苦労します。私のこの案ではそうしたこともなく、貸して、住まい手ともに喜ぶ内容になります。
ただこの案をこのサイトでは送信できませんのでEmailAdressアドレスをお教えください。すぐにお送りいたします。
建築費はこの時勢がらマンシオンといえども規模が小さいので、割高となり100万円/tubo外溝込み設計費除と考えてみてください。杭工事は地盤のデータにより変わりますので、敷地の住所を頂ければ見当は付きますがなんとももうしあげられません。以上ご連絡と私の意見を申し上げました。

参考までにhttp://www.hn-arch.jp/をご覧ください
大分前に門前仲町の仙台堀川沿いに私の設計したマンシオンがありますが、正ちゃんの敷地はその近くではないのでししょうか。
ご連絡お待ちしてます。
HIROMICHI NAKAMURA
中村弘道・都市建築 計画設計研究所
〒157-0065東京都世田谷区上祖師谷2-28-15
HOUSE228
HIROMICHI NAKAMURA & ASSOCIATES
ARCHITECTS AND PLANNERS
HOUSE228/2-28-15kamisoshigaya
SETAGAYA-KU TOKYO, JAPAN 〒157-0065
tel.+81-3-53141210 fax.+81-3-53141211
http://www.hn-arch.jp
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2016年 1月 6日
正ちゃん様
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、余談ですが、昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

ご回答が出遅れましたが、今回の計画は、頂いている情報のみでは細かい判断をしかねますが、木造3階建てで最上階をロフト付、若しくは鉄骨造4階建てで最上階をメゾネットとすることをお薦め致します。これで工事コストとのバランスが取れるのではないかと思います。本来はRC造で進めたいところですが、昨今のコスト高騰を考えると難しそうです。(ただ安価に出来る工務店を探すことはできます)
私の住まいが清澄白河からも比較的近く馴染みもあり、最近のブームを考えても賃貸の需要はある地域だと判断致しております。

ささやかながら夢のお手伝いができることを願っております。
是非、一度ご連絡頂ければ幸いです。
以上、よろしくお願い致します。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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