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狭小南西角地にて、希望を満たす家が作れますでしょうか

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りえぞー
大阪府
こんにちは。
希望の地域に検討に値する土地があるのですが、角地にほ、斜線制限や高さ制限などがあるとのことで、どれくらいの家が建つものなのかよくわかりませんでした。
お手数ですが、下記のような家が建てれるのか教えてください。
また、その規制というのは自分で調べるには何で調べることができるのでしょうか?
それでは、下記にスペックを参考にご回答いただければ幸いです。

土地面積/41.62m2(12.59坪)公簿
・建ぺい率60% 容積率200%
・セットバック/私道負担なし
・接道状況/
角地 ( 南 4m 私道 位置指定 間口4.1m ) ( 西 6m 私道 位置指定 間口4.2m )
・市街化区域 平坦 宅地 更地渡し
・用途地域 第一種中高層住居専用地域
・土地形状

家族構成 夫婦+子供1人
希望間取
LDK15畳 トイレ2箇所 子供部屋4.5畳➕収納 主寝室➕収納 できればもう一部屋 カースペース1台
スキップフロアは、家中階段だらけのイメージがあるので避けたい。
日中は照明をつけなくてもいい明るい家を希望。デッドスペースをなくし収納を多くしたい。

予算外構デザイン料経費込み 2000万


専門家の回答

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相談者が役に立った
2016年 2月29日
手塚勝也建築設計室の手塚と申します。

南側と西側に道路があり、その角地ということで、
角地の場合、建蔽率が10%上乗せされます。
つまり、41.62㎡×建ぺい率70%=29.13㎡が許容建築面積
(敷地いっぱいいっぱいに建てられる最大の建物の面積)です。

容積率が200%ですので、許容延床面積は
41.62㎡×200%=83.24㎡です。
許容延床面積とは、建ててよい各階の建物の面積の合計です。

3階建てになると思います。
建築面積29.13㎡×3F=87.40㎡ですので、
大体、面積29.13㎡の大きさの部屋が、3階まで積みあがることになります。

3階建ての場合、建物高さ9mほどになります。
少し専門的な話になりますので、簡潔に申し上げますと、
道路斜線により建物の上のほうが削れてくる可能性がありますが、
建築基準法には「天空率」という道路斜線を緩和する規定があり、
恐らく面積29.13㎡の大きさの部屋が3階まで積みあがる形で
計画できると思われます。
(大体、このような狭小敷地ではこのような手順で計画してまいります。)

敷地の規制については、「敷地の市町村名 用途地域」と検索サイトに入れて頂くと、どの行政でもこれらの規制についての情報が検索できます。ただ、専門的な内容が多いため、建築士もしくは不動産会社の方にお問合せして頂いた方がよいのではないかと思います。

ご要望の諸室、ご予算ともに実現できる内容かと思われます。
何かございましたらよろしければお気軽にご連絡ください。

-----------------------------------------
手塚勝也建築設計室
手塚 勝也
1130022東京都文京区千駄木5-11-1
tel:03-5834-8736
http://www.tezu0928.com




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相談者が役に立った
2016年 2月29日

法規的な部分について
・建ぺい率は角地緩和がございますので70%までOKです。
 41.62×0.7=29.134㎡まで可能です。
・容積率は200%なので
 41.62×2.0=83.24㎡(25.18坪)まで可能です。
・その他、北側斜線や道路斜線、日影規制、高度地区等がございます。
 日影規制が3階建てだと掛かりますので、斜線は天空率で緩和できても
 狭小地故にナカナカ厳しいとも思います。
上記でのボリューム決定は、管轄自治体の各課にて調査して頂くことは可能です。今回は100㎡以下ですので、在来木造のご自宅の場合設計もご自分で行なうことも可能ですが、大阪の申請手続きの特殊事情を鑑みてもかなりの労力が必要になります。弊社では、このような敷地の役所調査及び要望聞き取りまでは無料にて対応させて頂いております。よろしければ、ご連絡下さいませ。もちろん、弊社は大阪での設計実績もございますし、建築家の中でも法に卓越した評価を頂いております。

予算が2000万円(税込?)ということですので、そちらからボリューム設定を
致しますと、
・2,000万円(税込)の場合
 2000÷1.08≒1850万円が建築工事費+設計監理報酬の概算コストとなります。
(実際には、審査機関確認&検査手数料等もかかりますが、概算算定なので含めません)
 設計監理料は工事費の8~20%程度です。但し、弊社では面積にて対応させて頂いています。一定規模だと工事費の8%程度に該当しますが、今回は小規模のローコスト住宅になると思われますので10%程になると思われます。
 よって、1850÷1.1≒1680万円が建築工事費の概算コストです。
 これを、大阪府の平均工事坪単価67.8万円で割った約25坪が標準仕様での
ボリュームとなります。
 (標準仕様⇒サイディング外壁、内装ビニルクロス程度)

留意点は、法定面積と施工床面積との相違です。
過去の実績が申し上げると、概ね1.2倍の差がございます。
よって、法廷面積で申し上げると21坪程度がコストボリュームの上限になります。

さて、一方要望の面積でございますが、
LDK15帖+子供部屋4.5帖+主寝室8帖+もう一部屋4.5帖=32帖(16坪)だと、
その他の玄関・収納・トイレ・浴室・洗面脱衣等の部分が40%程度になりますので
16×1.4=22.4坪必要となりますので、少々厳しいと思われます。

概略での計画について結論としては、もう一部屋の分コストをUPするか、2LDKとするかの何れかになります。

弊社では全国各地の設計監理に対応していて、実績がございます。
また、住宅ではローコストハイパフォーマンスを得意としています。

また、弊社は(公社)日本建築家協会に属していて、
建築物の質の向上と建築文化の創造・発展に貢献することを目的として、
全国の建築相談は無料にて対応させて頂いておりますので、
何か有りましたら遠慮なくご相談下さいませ。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
ArchiLabCAN@ybb.ne.jp tel.099-296-1156
=豊かな空間創造、幸福な時間=





 





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2016年 2月29日
りえぞー様
初めまして、大阪で設計事務所を営んでいます
アンダーコンストラクションの溝口と申します。

非常に興味深い案件ですので、
ご回答をしたいのですが、
敷地条件を教えいただけますか、
敷地形状、各辺の寸法を教えくれますか。
南4m、西6mは敷地の寸法?道路の幅?
でしょうか?
計画地は大阪府の何市になりますか?
教えてください。よろしくお願いします。

御自身でお調べになるには、計画地の市役所建築指導課、もしくは大阪府建築指導課に聞けば、分かると思います。
ただ、専門的な話が多いので分かり難いかも知れません、そういう場合は私に聞いて頂ければお答え出来ると思います。
お気軽にお問い合わせください。

アンダーコンストラクション 溝口
HP under-c.com
MAIL osamu19631220@yahoo.co.jp
携帯 090-1914-2927
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2016年 3月 2日
りえぞー様

初めまして。
大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

新築計画、楽しみですね。

他の方が仰るように、
ご提示の情報から、法的な制限から建築ボリュームとしては、
41.62㎡×70%(建蔽率角地緩和)=29.13㎡←建築面積(≒1階床面積)
となり、×3層(階)=87.39㎡=26.43坪←延床面積
となりそうです。

接する道路の幅員から、一般的には道路斜線制限が厳しくなりますが、
天空率緩和という緩和規定で一定の斜線制限が緩和されますので、
具体的には形状にもよりますが、経験上概ね3階建てなら建築可能です。
また予算から建築コストの事も考慮すると構造は木造がベターなので、
これによっても3階建てがMAXとなります。
ご希望の間取り内容からみても、コンパクトにまとめれば、なんとか実現は可能な範囲かと思います。

よろしければイメージの参考に狭小地での計画事例もお送りできます。
お気軽にお声掛け下さいませ。

当方では設計監理を始め、土地探しから建築にかかる諸費用も含めて資金計画のサポートもトータルでお手伝いしております。きっとお力になれると思います。
ご相談、プラン提案は無料です。
大阪府という事ですので、現地確認も含めて是非お気軽にご相談下さいませ。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。


Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail:info@studiorei.net
Web:http://studiorei.net
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