マンション建築

くー様

新宿で高品質で高利回りのアパート・マンションを多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

お考えの土地で計画した場合、利回り的には、鉄骨造になります。
６階建てでの工事費は、約９０，０００万（施工床約１２０坪）になります。

問題は、１階に店舗が取れるかどうかです。
１階は、避難通路・エントランス・駐車場・駐輪場・ゴミ置き場等を
確保しないとなりませんので、非常に難しいですね。

宜しければ、案内図・測量図を下記まで送付して頂ければ、ラフプラン
工事費概算を作成致します。
k*****t-g.co.jp
ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからのアパート・マンション：http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集：http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/

くー様　はじめまして。時空間計画の田代と申します。名古屋市鶴舞の設計事務所です。

敷地の間口が狭いので境界ギリギリまで建てられるかの工事計画の検討や、斜線制限、日影規制等をチェックしてみなければはっきりしたことはいえませんが、思い描いておられる計画は十分可能と思います。
コストは容積率いっぱい建てたとして、134坪×70～90（坪単価）＝9400～12000万程度と思われます。建物の仕様や地盤の状況により幅があることは御承知下さい。

知り合いにマンション経営のコンサルタントがおりますので、採算や運営、経営にかんしては相談できます。

土地の購入前に大方の計画を練って採算のあたりをつけておくことが肝心かと思います。御協力いたしますのでお気軽に御相談下さい。

時空間計画 田代輝久
名古屋市昭和区鶴舞4-1-22　キューブつるま1F
tel 052-753-7773 E-mail stp-ta*****.com
Home page http://hp.nagoya-cci.or.jp/spacetimeplan/

敷地を購入しての賃貸住宅事業は、ボリューム設計をして、周辺の賃貸住宅の賃料の単価を調査し、収支計画書を作成して事業として成り立つかどうかを検証してから、土地を購入されたほうが無難です。非常にコンパクトな収益物件になりますので、エレベーターなどの設備負担の比重も大きく、収益性が難しい規模です。お書きになっている法的条件だけでは分からない部分（高さ規制や日影規制）がありますので、建築家に敷地の住所を伝え法的条件を調べ上げて、ボリューム設計と収支計画書の作成を依頼されるのがよろしいかと思います。通常、このようなボリューム設計には、費用は掛かりませんが、そのあたりは依頼される建築家にお確かめください。

初めまして！わたくし愛知県一宮市の設計事務所、アトリエ創の宮坂と申します。先日、南区にて2棟、新築物件の5階建賃貸マンションのお引き渡しを終えました。（450平米と1200平米）

ご相談の件ですが、

1）敷地の近隣状況などもありますので、一度ボリューム検討をしてみる必要がありそうです。1階は、指導要綱で駐車場を設置しなければならない可能性もあり、店舗のスペースが確保できるかどうかですね。

2）建築費の概算については、上記のボリュームプランができれば、取得可能です。

3）建物は融資にて行うことになるのではないか？と想定しますが、収支計画表なども作成可能です。
流れにつきましては、詳しくご説明いたしますので、もしご興味持っていただけましたらお気軽にご相談下さい！

宜しくお願い致します。
（株）アトリエ創一級建築士事務所　宮坂英司
愛知県一宮市木曽川町玉ノ井四つ辻西1　サンシャトYUTAKAビル1階
0586-84-3551
0586-84-3552
*****er-soh.com
http://www.atelier-soh.com

くーさん
はじめまして、東京の渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成！ドリームハウス」には度々出演しており、
余談ですが、直近では昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

集合住宅は、収益性を考えると完成直後だけでなく長年に渡って入居者が絶えないことが非常に大切です。
性能やデザインも含めて、他のテナントビルには無い付加価値や差別化が非常に重要だと思います。
これらを考慮してお答えすると、
1.基本的には可能だと思いますが、1階部分の店舗は小さくなると予想されます。
2.耐用年数等を考えるとRC造がお薦めで、延床面積最大に建てたと仮定して1億以下に抑えられるかどうかというところです。

ちなみに弊社事例の「rhythmリズム」という集合住宅は、東京の南青山という場所柄も勿論影響していますが、店舗やオフィスとしてもフレキシブルに対応、使用出来るということが求められ、工事金額予算が非常に厳しかったので、建築に必要な床・壁・天井・階段という必要最小限の要素で、最大限のインパクトを生み出した建築です。
南北方向の二面に面する道路という敷地の個性を活かすことと、各階がより良い環境となるように内部をクロスメゾネット（交差した上下階）とし、入居者が楽しめたり、SOHOとしての利用ができたりと工夫しています。
敷地も今回と近く24坪と小さいなか、地下1階、地上4階の延床面積60坪で、工事金額6000万円（約100万円／坪）で実現し、話題にもなりましたので最終的にはデザイン性から賃料が上昇し、クライアントの当初の想定賃料の2倍強で月額賃料が成立しました。
このようにデザインの付加価値というものも非常に大きく、工事金額が高くついても最終的には得をするということも充分考えられます。
もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂きましたら、是非ともご連絡下さい。
良いパートナーシップが築ければ幸いです。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:*****
mobile:*****
hir*****ocn.ne.jp
http://hha.bz/

くー様
初めまして。株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田明弘と申します。
ご質問への回答の前に、昨今の工事費高騰の状況がございますので、基本設計完了時に複数の工事会社への概算工事費の見積もりをお勧めします。坪単価等で工事費を推測することは可能ですが、実際の工事で見積もりが合わない場合があります。また、予算を決定した上で決まった業者と目標に向けて設計を詰めていく方法もあります。
敷地の地盤状況も重要です。おそらく杭基礎となりますが、坪単価計算の場合プラス要因とお考えいただく必要があります。
こういった状況を考慮した上で坪単価を考えると70万円〜100万の中で納めていく目標になろうかと思います。

私は住宅から小学校など公共事業、高齢者向け集合住宅まで幅の広い実績で仕事をしてまいりました。高齢者向け住宅は今後需要が見込まれる分野ですが、サービス付き高齢者向け住宅としてマンションを計画することも有意義だと思います。最近の受賞例とHPを添付しますのでどうぞご覧ください。
http://www.g-mark.org/award/describe/42926
URL http://yoshida-dw.com
添付のわかたけの杜はプラン自由度が高齢者必要とのコンセプトを評価していただいていますが、若い方からも入居したいとの意見が出ています。デザインはもちろんのこと、他にない特徴などこれからはユーザーから「選ばれる施設」づくりがマンションがビンテージとして長く人気があり、資産価値を保ち続ける点で重要と考えております。
ご興味をもちましたら気軽にご連絡ください。

株式会社ヨシダデザインワークショップ
吉田明弘++++++++++++AkihiroYoshida
（株）ヨシダデザインワークショップ　
日本大学理工学部非常勤講師
東京都文京区本駒込５−２−５-１F
at Rikugien
TEL *****
FAX*****
e-mail:yoshi*****o-net.ne.jp
URL http://yoshida-dw.com