新築かリフォームか。低予算です。

まず土地を購入なさったということですが、古家付きで
購入なさったと言うことですね。ちなみに「建坪」とは
建物を真上から見た面積、つまり「建築面積」を差して言います。
もし25坪の建坪で総二階建てならば、延べ床面積が50坪の家と
なります。この場合、到底1200万円で家を建てる事は出来ませんから、
恐らく建坪を「延べ面積」と勘違いをされていると想像します。

これを前提に話しますと、13坪の総二階建てが1200万円で建築
可能かどうかという判断です。不可能とは言いませんが、一般的な
工務店やハウスメーカーでは厳しいでしょう。
まず解体費用ですが、恐らく70万円から120万円程度の見積りを
出されると思います。業者によって幅があります。

1200万円から100万円を引いて、残りは1100万円です。ローンの手数料や
建築確認の費用や登記の費用、それに外構工事の費用をも考えなくても、
いわゆる坪単価で40万円強といったところです。
ローコスト住宅メーカーであれば、近い数字を出してくれる可能性も
ありそうですね。

地元工務店に見積りを依頼してみる価値もありそうです。
ただ、どの程度の仕様の家にするかで全く結果は変わってくるでしょう。
シンプルだから安く上がるなどという事は全くありません。
安く仕上げるコツのひとつですが、多く流通していて、型が古く、
基本的には在庫品を使うというベースで安く済ませます。

リフォームについても、見た目から全く違う家を作るとなると、
新築よりも数段高くつく場合もあります。計画を聞かせて頂ければ
もう少し具体的な回答が出来ますが、今の質問内容からでは、
この程度の回答になります。ご予算についても、ちゃんとした
資金計画と返済計画に基づいて決定し、その予算の中で何が出来る
のかを適切に判断して決定する必要が有ります。

そのためにも工務店やハウスメーカー、または設計事務所などに
直接、尋ねる事が大切だと思います。

URBAN GEAR / アーバンギア　本多 信章
at*****geardesign.com
http://www.urbangeardesign.com
054-206-4343

予算から考えますと耐震補強を考慮したリフォームの方が建て替えより全体的なグレードは良くなると思います。

なださん
25坪ですと、新築で1800万円はみておきたいと思います。
1200万円の新築をできるよっというところもあるかもしれませんが
やはり建築会社も営利事業ですから、掘り出し物は無いと考えて下さい。

リフォームですと、耐震改修をして、予算通り程度。
耐震改修リフォームにより安全性が確保されますと
住宅ローン控除最大200万円もありますのでご検討下さい。

また、もしも、購入された住所が、さいたま市なら耐震改修に１２０万円
建て替えに、６０万円の助成があります。
他市でもなんらかの制度があるやもしれません。

鶴﨑より
k-tsur*****.com

はじままして、埼玉のアーキネットデザイン主宰の市川均と申します。
私は１２００万円程度のリフォームも新築も経験がありますの回答させていただきます。いずれも、リフォームか新築かを悩み、充分検討していずれかを選択しました。
１、築３０年という事は、一応新耐震対応ですが、当時の施工には様々問題もありますので、調査をする事が必須です。その結果、大きな問題があるのであればリフォームはやめるべきだと思います。
２、構造的に大きな問題がなければリフォームは可能ですが、『なだ』様のご年齢、家族の今後の変化によっては、将来（２〜３０年後）大きな再リフォームが必要にならない様に計画する事が肝要です。
３、新築で１２００万円程度の場合、私の提案する企画型住宅『１、５階建て住宅』であれば、２０坪程度であれば実現の可能性はあります。但し、一部セルフビルドになることも多いですので、きちんと検討しなければなりません。
以上に、簡単に３項目にまとめましたが、冒頭に記載した通り、弊社ではこのような実例が多いですので、埼玉のどちらにお住いか解りませんが、可能であればし一度事務所に相談に来られませんか。おそらく百聞は一見に如かずだと思います。もちろん、ご相談は無料ですのでご安心ください。その節は以下までご連絡ください。お待ちしております。
追伸、現在も田無で３０坪程度のフルリフォームと鶴ヶ島と川崎で２５坪程度の新築（１、５階建て住宅）が工事中ですので、見学可能です。
アーキネットデザイン　市川均
TEL:049-237-7670
E-Mail:*****o-net.ne.jp
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/41kikaku/kikaku-top.html