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新築戸建て土地資金・ローン

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3mの擁壁の底盤。擁壁工事の費用の工務店の概算があまりにも違う。契約のキャンセルについて。

素人のため、ご教授ください。大変困っており、不安です。

ある工務店経由で土地を紹介され、気に入ったので購入を決めました。土地については契約をし、手付金100万を支払っています。確定測量後に決済となるので、まだ決済はしていませんが、そろそろ銀行の本審査が下りるところです。
その土地は古家が建っており、さらに擁壁工事が必要ということで、解体に290万、擁壁工事に370万との工務店の概算をもとに資金計画をし、購入を決めたのですが、解体、擁壁共に工務店経由ではなく自身で別の業者に見積もりを取ったところ、解体については下がったのですが、擁壁については工務店の書いた家の図面では建たない(建築許可が下りない)と言われてしまいました。

L字の3メートルの擁壁の底盤に、2メートル20センチも家を乗せることは不可能ということ言われましたが、まずそれは間違いないでしょうか。

また、擁壁に頼らず家の基礎を杭にする方法や、他の擁壁の方法も教えてくれたのですが、そもそも、それらの方法でできるかのボーリング調査が必要で、調査の結果できないことも有り得る。またそれらは370万では収まらない、ということも言われました。

今までに、工務店には、擁壁工事にいくらかかるのか、概算では不安なので見積もりを出して欲しいとお願いしていたのですが、申請してみないとわからない、とのことで概算を鵜呑みにしてしまっていました。多分、工務店の担当からは、擁壁は370万では収まりませんでした、追加費用がかかります、と普通に言ってくる流れだとは思うのですが、下手をすると、倍かそれ以上の費用がかかると思われるので、ローンの申請金額では足りないですし、今までの工務店とのやりとりも含めて白紙撤回してもいいという気持ちになっています。散々、擁壁については「概算」と担当者が言ってきていたので、370万で工事をしてくれるとも思えません。

この場合、ローンが下りなければ契約は不成立となると思うのですが、ローンの申し込みと同時に出した資金計画書に大幅な変更がされるということで、一旦キャンセルしようと思っているのですが、土地をキャンセルしたら、自己都合ということで手付金は返ってこないのでしょうか。

また、工務店に設計料その他として70万ほど支払っていますが、現時点で建てることができない図面しか設計してもらっていないのに、設計料は返してもらえないのでしょうか。

専門家の回答

6件

2018年10月 4日
質疑-1擁壁何メートルでしょうか?
質疑-2駐車場は彫り込ですか?青天井ですか?
質疑-3駐車場を除いて擁壁親切は何メートルですか?
質疑-4地盤調査はお済みですか?たった2.5万程度でできますが、できない理由は何ですか?
質疑-5問題がこじれた時、ちゃんとした建築士入れて仕切って軌道修正をされるか。契約破棄の2通りがあります。ちゃんとした軌道修正ができても契約解除したい意思は変わりはありませんか?
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月04日

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回答ありがとうございます。
1幅は1辺(隣地との境界)は11m、もう1辺(道路との境界)がこちらは高さ1、5mで13mほどです。

2駐車場は、現在はRCの車庫が有りますが、それは解体して埋めて、その場所とは違う場所に青天井で作る予定です。

3 1の回答かと思います。擁壁は全部作り直します。

4擁壁の地盤調査ということでしょうか。ローンの決済前であり、まだ当方の土地では無いため、地盤調査などできない状態です。

5軌道修正ですね。できたら土地については気に入って購入を決めたので、そこに家を建てたい気持ちがあります。ただ、今の工務店でどのような軌道修正ができるのかが正直疑問です。擁壁の工事費用が概算より跳ね上がった部分を当方が負担するということは、今の工務店のプラン内容を大幅に見当し直して仕様等を削ったりすることになると思うので・・・。

2018年10月 4日
全てのことについて、契約事項をもう一度確かめてご検討されると良いと思います。
擁壁については工学的計算に基づいたものであるかどうか確かめて下さい。
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月04日

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ご回答ありがとうございます。

契約事項については、70万の設計料については、いかなる理由があっても返金しませんと、書かれています・・・。

土地は、気に入って購入を決めたので、できれば工務店を変えてもそのまま家を建てたいのですが。

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 4日
はじめまして。お話から推測すると、擁壁の構造計算が不備だったように
思います。3mの底盤という事は「盛り土」もかなり高いと思われます。
再度全ての事を加味して、ボーリング調査の結果に基づいた「擁壁の構造
計算」を行う事をお勧めいたします。
金額ばかりに考えが行って、地盤の強度の事・建物が擁壁に及ぼす影響等
に考えが至らなかった結果だと思いますが、一般の方はそこまでは分からな
いのが普通です。
ただ工務店の上記の事は「最初から分かっていた」と思いますの、しっかり
としたアドバイスをすべきだったと思います。
しかし全て結果論ですので、考えを入れ替えて一つ一つ丁寧に進めていけば
いい結果につながると思いますよ。

参考にして下さい。
アース・アーキテクツ一級建築士事務所 鷲巣(ワシズ)
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月08日

unnのプロフィール写真

鷲巣先生
的確なアドバイスありがとうございます。
擁壁工事までの流れや、必要な検査や工程についても全く無知でしたので、少し理解することができました。先生から伺ったことをもとにまず工務店と話してみることができそうです。

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 4日
unnさん

自己都合なので手付金は難しいと思います。

土地をどうしても手に入れたいなら、
融資については今の条件をもとに
手続きを進めて手に入れてはと思います。

工務店とは信頼関係の再構築が難しいでしょうから
工事費見積もりなどの経緯から解約することで
相手と交渉することになるでしょう。

弁護士に相談して相手に対して今までの実費分以外の返還請求になるかと。

ただ素直に返してくる可能性は低いので
返還請求は時間はかかると思います。

前に進むにはとりあえず70万円は戻ってこないとして
根気よく返還請求は続けながらも契約は解除する

ローン審査が通る資金をもとに擁壁の工事建築の工事を
信頼できる工務店か建築士事務所に相談して進める事かと思います。

欠陥住宅や工事トラブルに弁護士とともにかかわった経験があるので
もしお考えがあればご相談ください。

一級建築士事務所 匠拓:寺澤 秀忠
WEB: http://www.syotaku.jp/
矢印
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ユーザーの返答

2018年10月08日

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寺澤先生
アドバイスありがとうございます。
先生にご指摘いただいた流れで進めていけると一番よいと思われます。

星マーク
相談者が役に立った
2018年10月 4日
不信感が芽生えると全てにおいて疑いたくなりますが、一端冷静になり考えて頂きたいと思います。
まず、擁壁の上に建物を建てられないのではなく、多くの自治体に存在する崖地条例のために建築が規制されています。ということです。
崖地条例は各自治体によって内容が異なるのですが、要は、崖の上に建物を建ててはいけません。同じく、崖の下にも建物を建ててはいけません。崖の定義は〇m以上、角度〇度以上です。ただし、崖から一定以上離隔を取るか、安全と認められる措置を行った場合は建てられます。という事です。
我々が思っている以上に条例での崖は厳しく高低差3mですし、離隔距離は10mを超える場合が多く崖地条例が適用されると建築自体が非常に困難になります(金沢市の場合)。
今の場合、L字型の擁壁3mとありますが、この記載が高さの場合は崖地条例に引っかかる恐れがあります。その場合には安全な擁壁を建設するか杭基礎などにすれば建物を建てられる事になりますが、そのためには必ず構造設計が必要です。構造設計は専門の構造設計者と呼ばれる建築士が行いますが、多くの場合、工務店には構造設計者はいません。彼らの苦手とする分野です。もちろん構造設計には別途費用が発生しますので工務店としては二の足を踏むのでしょう。そして構造設計を行うためには地盤調査が必要です。地盤とは表層の盛り土ではなく、擁壁の基礎部分の地盤の性質が必要になります。地盤の強さによって擁壁の基礎形状や擁壁の厚さが決まります。よって地盤調査と構造設計無しには工事金額は出ません。工務店が概算しか出せないのはこのためです。
申請してみなくても条例と現状を照らし合わせれば何が必要かは判明します。
今後UNNさんとしては以下の様に進めれば良いと思います。

1、まずUNNさんが土地の売り主に直接(又は不動産屋を通して)掛け合い、地盤調査の許可を貰います。地盤調査が認められない場合は購入をしない可能性が高い旨を言い交渉を行います。(無理ならば話はもう前に進まず、私の経験では何も語れません。)

2、当該工務店に地盤調査の段取りと構造設計を行う建築士を探すように依頼し、擁壁の構造設計を行って貰います。(この場合の費用は通常はUNNさんが負担することになります。)

3、同時に構造設計者に杭基礎になった場合の杭本数、杭長を概算計算して貰います。建物の間取りや大きさが不明ですから大概算しかわからないですが。

4、擁壁を設置した場合と杭基礎にした場合の工事費比較を工務店に依頼します。

5、擁壁設置か杭基礎(又は柱状改良)を決定します。

という手順を踏むしか正確な金額はわかりません。
この期間は調査開始から1ヶ月は必要と思います。経験上1、2週間では難しいと思います。これらの対応を行うのが設計事務所です。一般の方にはハードルが高いですね。
せっかくお気に入りの土地が見つかったのですから上手く進むと良いですね。
あくまで参考ですので、成功を保証するものではありません。その点はご注意ください。

矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2018年10月08日

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先生
的確なアドバイスありがとうございます。
流れをすっきり理解することができました。

2018年10月 5日
はじめまして、アーキネットデザイン主宰の市川均と申します。視点を変えてお答えします。そもそも今の土地に如何にして、ご希望の家が予算内に建てられる否かの検証をきちんと検証する事が先決だと思います。その検討の結果で土地の購入を決められては如何ですか。どうしても計画にはリスクがつきものですのである程度は費用を掛けて検討する事も必要です。具体的な土地の状況は解りませんが、擁壁と建物を別々に計画するか、一体の建物として計画するかで、確認申請の可否、工事費も大きく変わります。いずれも設計は簡単ではないと思いますので、きちんと建築士に相談する事をお勧めします。もちろん弊社でも検討出来ますのでよろしければご相談ください。
アーキネットデザイン市川均
http://www005.upp.so-net.ne.jp/ArchiNet/
http://www.doctor-life.jp
矢印
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