築40年の木造住宅の購入→リフォームを考えています。

２０００万円の範囲で耐震リフォームが良いと思います。
屋根と外壁と1階の主要な部分はやり直せると思います。

inariさん

こんにちは、インスペクションについては「実施してるかしてないか」を告知する義務があるだけで、やらないといけない訳ではないので、こういったケースもありますね。

不動産業者・売主とも売買前ではやらないという意向であれば、インスペクションを実施することも敵わずですね。

なので、事前調査の方はどうにもならないと思いますが、予算が2,000万円であればリフォームをお勧めします。解体ののちに新築となると、とても2,000万円では一般的な住宅は難しいと思います。

ただ、仕方なくリフォームを選択する訳ではなく、あえてのリフォームです。リフォームで2,000万円の予算でしたらその内容は、耐震化や断熱性能、デザイン的にもある程度更新できるのではと想像します。

ただ、建物面積が160m2超えと大きなようなので、全体までは難しいでしょう。リフォーム内容を建築家交えてじっくり考えてみると良いと思います。

事前調査できないのはアレですが・・・

住宅ローンが使えませんので、現金でこの中古戸建を購入し、かつ2000万のリフォーム代を現金でご用意できるコンディションの方ということですよね？

建物が大きいので2000万で出来ること、もしくは優先順位をつけていくとこんな感じでしょうか？

①屋根点検の上、補修
②外壁点検の上、補修
③床と壁をはがし、耐震補強
④床、壁、天井に断熱材
⑤床、壁、天井リニューアル
⑥浴室、台所、トイレ、洗面室のリニューアル
予算が余れば、窓の強化、少しだけ間取りの変更

といった感じです。

大阪の建築設計事務所です。
インスペクションの技術者でもあります。

居住者がいらっしゃる場合は、インスペクションをするとしても契約後となるケースがほとんどです。また、基本的には目視できる範囲に限られるため、把握できる内容も限られます。これまでの経験から以下回答します。

・ダイニングの床は数か所ぶかぶか　
→築４０年ほどでしたらありえます。白蟻被害の可能性もございます。

・ダイニングから一番近い、トイレの床もぶかぶか
　※不動産屋の話では、水回りは湿気が多いので致し方ないという感じです。
　（そういうものですか？）
→全てがそうである訳ではありませんが、築４０年ほどでしたらありえます。施工時の対策や精度、維持管理によるところが大きいです。

・1Fの縁側部分に雨漏りのシミがあります。
　現在は雨漏りしていない。不動産屋の話では、屋根にズレは見当たらない。
　雨の向きだったのか？原因はわからない。とのこと。
→雨漏りの位置や範囲が縁側のどの範囲にあるかで、対応の考え方が変わります。室内側でしたら、雨漏りの可能性を疑う方がよいでしょう。

・お風呂のタイルに割れ・カケがある。
→致命的な欠陥ではないと推測します。一時的な補修はできますが、美観などを気にされるようでしたらタイル仕上および下地補修が必要となります。

・1Fの洋室と2Fの洋室は元々2間をリフォームしたそう。
　それ以外のリフォーム歴はないため、外壁塗装や屋根もやり直しが必要と思います。
→現状にもよりますが、ご認識の通りでよろしいかと思います。

1.全面リフォームをするには、どのくらい必要でしょうか？
→費用感ですか？骨組みだけを残して、約170㎡の外壁・内装・各種設備の全やり替え、設計費や税金を考えると、仕上グレードにもよりますが、4000万～のイメージです（耐震補強や基礎に関することは含まない）

2.予算2,000万だと、どこまでできそうですか？
→何を優先するかによりますが、以下内容でしたら、劣化状況に不測がない場合には含められるように思われます。（仕上がりイメージやご要望にもよります）
・劣化状況調査
・外壁、屋根のやり替えorカバー工法
・劣化箇所を中心とした補修
・和室・洋室の模様替え、キッチンの模様替え
・各設備のやりかえ

3.築40年の木造住宅をリフォームするか、建て直した方が良いか、アドバイスいただけたら幸いです。
→リフォームか新築かはご予算と将来の計画にもよります。これまでの経験から、新築後に特段の維持管理を実施していない場合の木造住宅は、築４０年で問題が出はじめます。もちろん問題のない建物もございます。構造的にも現行法に準じていないため、その辺りもご理解の上、検討される方がよろしいように思います。

ただ、詳細に現地が見れない中で購入を決断するのは難しそうですね。。
何かお困りのことなどございましたら、お気軽にご相談ください。
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MERAKITECTURE ARCHITECTS STUDIO
メラーキテクチャ アーキテクツ 建築研究所

　現在、都内で木造耐震も行っています。既存住宅状況調査技術者でもあり、既存の建物も調査しています。これまで手掛けた木造の中古物件の経験から述べさせいただきます。

　まず、建物が築40年であれば、今は雨漏りしていなくてもいずれ雨漏りは発生してきます。40年前の建物だと、屋根は瓦ぶきだと想定します。瓦を軽いガルバリウム鋼板のような軽い屋根にすると耐震性は向上します。今回は建築面積が大きいので屋根の葺き替えで200万円以上はくらいかかると思います。外壁はおそらくモルタル塗りだと思いますので、塗装する必要があります。浴槽は写真で見たかぎり、ユニットバスに取り換えたほうがよろしいでしょう。リフォームして住まわれる場合は、屋根や外壁等の必要最小限ものから工事費等の費用を算出されるとよいでしょう。

　通常は２千万円あればかなりのことができますが、今回は建築面積が大きいのでちゃんとやればかなりの費用は発生するでしょう。耐震に関しては、ほぼ１階建てと考え、屋根を金属板等の軽いものにすれば、耐震壁も少なくなると思います。

　もし、銀行等の融資が考えているならば、一般耐震診断を行い、構造評点が1.0以上あれば可能な場合もあります。都内で、違法建築でも融資で中古を購入された方がいらっしゃいました。

　リフォームは直接工務店に依頼するではなく、木造耐震など中古物件の経験のある建築士に一度相談されることをお勧めします。

プランを拝見する限り、建築主がこだわりのある方であることがうかがえます。普通の方であれば、このような間取りを希望しません。明らかに家相を気にして作られたプランですし、それ以外の材料や仕様などもそれなりにこだわりがあるように思います。従って、建売住宅のように40年経ったら建て替えたほうが良いというような建物ではないと思います。

2000万円あれば、耐震補強や湿気対策の処置、断熱材の追加などを行い、すべての内装を新しくすることは可能かと思います。ただ間取りも含めて改修したいという全面リフォームを行うのであれば、3000万程度必要だと思います。

いずれにしても的を絞ったリフォーム図面を作成し、複数の施工会社に見積もってもらい、それを比較検討して希望金額に近づけることが大事だと思います。まずは概算見積り用の図面作成が必要になると思いますので、お気軽にご用命ください。施工会社も複数の良心的な施工会社をご紹介できると思います。

この物件、慎重に検討した方が良いかもしれません。
お風呂の画像が気になります。
大きな地震などを経験していると、このようなひび割れも起きるのですが、
床が、ぶかぶかする箇所があるというお話と合わせて考えると、構造に
深刻なダメージを受けている可能性もあります。

経験からですが、お風呂の壁のタイルに不自然なひび割れがあると
確実に家が傾いています。40年前の家の「床組み」がどうなのかっていう
話ですが、土間のままで床束を立てるところにだけコンクリートを
べたべた置いて、木の束を立てたのなら「根太」のピッチによっては床が
ぶかぶかになる可能性があります。

しかし白アリは湿気が多い場所に巣を作りますので、玄関から北側の
土台周辺が腐っていたりしたら家が傾くと思います。
洗面からの水回りは脆弱な構造的なつながりになっていますので、
力が掛かれば傾きやすいと見て取れます。

耐震補強は「地盤」と「基礎」がしっかりしていなければやる意味もないし、
そもそもできないです。軟弱な地盤であれば自然な沈下も手伝って
建物が傾いている可能性もあります。
そうなると正直リフォーム程度では満足な強度も得られませんし、
立て替えるにもご予算では難しいと思います。
従って、やはりせめて床が水平か、近隣の地盤のデータ等を調査してから
購入されることを強くお勧めします。

URBAN GEAR 本多

大阪の設計事務所です。

40年前の戸建ての場合、上質な造りと安普請に分かれます。

床がぶかぶかなのは、床下が湿気ているからで、それが常態化している為と思われます。

40年前の基礎は布基礎が大半で、床下の湿気や沈下防止の点から、
ベタ基礎に置き換わってきました。
床下の土部分にコンクリート打ち（土間コンとよく間違われるが配筋が入ってない等）
を行い、湿気を防いでいるケースも多いです。

床下の土が濡れていれば、水廻りからの漏水や、
元々の地盤に水脈があったりする場合もありますので
これらは床下を開けてみないとなんとも言えません。
周辺の地盤を確認することで、湿気ているのがどの辺りか、等
ある程度は想像できますが。

お風呂のタイルに割れや欠けが有り、そこからの漏水かも知れません。
長い間、そのような状態で使い続けていたのであれば、
あちこちの木部も腐っている可能性は高いので、
ユニットバスにして、柱を交換する事になるかと思いますが、
平屋で建物の端であれば、そんなに難しい工事ではありません。
また、そのまま同じ位置に水廻りを据えるのが良いかどうかは
トータルで考えるのがよいでしょう。

字数の関係で、簡単に申すと、
全面リフォームなら３０００万、
予算２０００万では２階はしない、洋室はそのまま、
間取り変更しない等になるのではないでしょうか。

耐震補強、断熱性アップ（窓・床壁天井）、屋根や外壁の改修、
柱や土台の補修等を行うと、
内部はあまり出来ないのかも知れません。

なぜ、このお家なのか、この広さが必要なのか、
家族構成やご予算計画、ご購入～リフォームの理由などが分かりかねるので
このまま進めるのか最適なのかどうか、判断は難しいです。

銀行のローンを組む場合、
昔の建物は確認申請が出されているか、
検査済証まで受領しているか、など調べて、
建築物等台帳記載事項証明書や、
現建物が違法でないことを証明する必要が出てきます。
（２階は後からでは？？）

不動産会社が詳しくない場合は、
建築士などに依頼して調べるのが得策です。
このような建物のリフォームリノベーションの場合は、
木造リフォームに詳しい建築士に依頼するようにしましょう。