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商業地域で20坪

千代田区の商業地域(神田西側)で、20坪 建蔽率80% 容積率700%の土地の取得を検討しています。前道路は北5メートル。東は50メートルほど抜けており朝日が9時頃まで入る。南はビルで全滅。西は10メートルほど抜けていますが西日は入らない。20坪で間口は6メートル。家族構成は夫婦+子ども一人。
・広いリビングをとる(1フロアをリビングキッチンのみ。)とすると、何畳くらいとれますでしょうか。
・日差しは入りませんが、採光を確保・寒くない設計にする工夫はどのようなものがありますでしょうか。
・土地売却者が提示してきた設計プランは戸建てではなく7階建ビルでした。ビルを建てるつもりはありませんが、地のいい場所だけに1階をテナントで貸し出そうとすると、3階建て(住居は2-3階)だとどのような住居プランになりますでしょうか。なお当方自動車は保有していません。4階建て(住居は2-4階)だとどのような住居プランになりますでしょうか。3階/4階それぞれの費用は大体どのくらいになりますでしょうか。なお、7階建てにしても南側のビルを追い抜くことはできません。

採光、寒くない、風通しがよい、リビングが広いという住居が建てられるのであれば土地購入・建築をしたいと考えております。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

3件

2011年 4月18日
はじめまして、アーキネットデザインの市川均と申します。
 先ずは、リビングの広さですが、敷地が20坪で建ぺい率が80%ですので、単純に1フロアの面積は、20坪×80%=16坪となります。そこで、エレベーターは設けないとして、リビングを1フロアとすると32帖となります。ここには、トイレ1畳程度と階段が含まれる事となりますが、階段についてはリビング内でオープン階段にデザインすれば空間の広がりをしては、30帖台の空間が確保出来ると思います。
 光と風については、私の得意とする所ですが、効果的な光の取り入れ方と明るく感じさせるテクニック、温熱環境をきちんと設計する事で生まれる自然対流のノウハウがあれば、明るく、風通しのよい家が可能です。寒さに対しては、私は蓄熱式暖房をお勧めしています。
 現在工事中の青山の住宅が1階テナントで上部が住宅ですので参考になると思います。また、添付する写真は北新宿の住宅ですが南側がビルで日の入らない2階リビングダイニング(31帖)です。北側からの光だけでもこれほど明るくなります。
 いずれにしても、土地購入契約の前に建築家に相談して現地確認をする事をお勧めします。もちろん私も対応させていただきますので、お気軽にお声掛け下さい。
矢印
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2011年 4月19日
happy yukiさん

はじめまして、新宿で設計事務所と不動産コンサルを兼業して
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

1フロアー最大18坪(36帖)です。
30帖以上のLDは、確保できますよ。

立地条件から、吹き抜けの上部にトップライトを設け、自宅
部分の何処にも光が差すようにする工夫が必要ですね。
ミラーを活用すると、以外と簡単です。

寒くない工夫は、断熱材+特殊セラミック塗装が良いですね。
セラミック塗装には、熱線を反射させるものがあります。
内装に使えば、室内の温度を逃がさなく、屋外で使えば、外気
を反射しますので、夏涼しく暮らせます。

建築コストを考慮すると、3Fの場合は、軽量鉄骨が安くなり
ます。4Fの場合は、重量鉄骨またはRCしかありません。
地盤次第ですが、4Fでは、杭が必要になり、想像以上のコスト
アップの原因になりますよ。注意してください。

詳細をお教え頂ければ、無料プランニングを行いますので
検討して頂ければ幸いです。

土地探しからの家づくり
http://www.maxnet-g.co.jp
矢印
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2011年 4月28日
はじめまして。青海建築研究所の青海(せいがい)と申します。
相談内容を拝見しましたが、今回の土地購入の目的が良く理解出来ません。諸事情により神田にお家を建てる事が目的なのでしょうか? お家と不動産投資なのでしょうか? 
まずその点をはっきりさせる必要を感じます。
お家を建てるのでしたら他にも適地はいくらでもあると思います。
お家と不動産投資でしたら容積率(多分300%)を最大限活用し、建てるべきと思います。お家と賃貸部分の比率はありますが・・・。
又、今の社会情勢による賃貸の稼働率というリスクはあります。
敷地条件を加味しますと7階建ても不可能ではないと思いますが、ワンフロアーをなるべく大きく取る条件とした場合、道路斜線により精々4〜5階建てが良い所ではないでしょうか?
敷地周辺に空きがあるようですので日照にはプラスになりますが、日照は上部天空からも十分可能です。周囲の建物を見るより上の青い空を見た方が気持ちが良いと思います。
敷地や周辺の詳細が判りませんので、細かい事はコメント出来ませんが、もし宜しければ敷地の基本調査及びラフプランを初回無料にて賜ります。
矢印
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