商業地域で20坪

千代田区の商業地域（神田西側）で、20坪　建蔽率80% 容積率700%の土地の取得を検討しています。前道路は北５ﾒｰﾄﾙ。東は50ﾒｰﾄﾙほど抜けており朝日が9時頃まで入る。南はﾋﾞﾙで全滅。西は10ﾒｰﾄﾙほど抜けていますが西日は入らない。20坪で間口は6ﾒｰﾄﾙ。家族構成は夫婦＋子ども一人。
・広いﾘﾋﾞﾝｸﾞをとる（1ﾌﾛｱをﾘﾋﾞﾝｸﾞｷｯﾁﾝのみ。）とすると、何畳くらいとれますでしょうか。
・日差しは入りませんが、採光を確保・寒くない設計にする工夫はどのようなものがありますでしょうか。
・土地売却者が提示してきた設計ﾌﾟﾗﾝは戸建てではなく7階建ﾋﾞﾙでした。ﾋﾞﾙを建てるつもりはありませんが、地のいい場所だけに1階をﾃﾅﾝﾄで貸し出そうとすると、3階建て（住居は2-3階）だとどのような住居ﾌﾟﾗﾝになりますでしょうか。なお当方自動車は保有していません。4階建て（住居は2-4階）だとどのような住居ﾌﾟﾗﾝになりますでしょうか。3階/4階それぞれの費用は大体どのくらいになりますでしょうか。なお、7階建てにしても南側のﾋﾞﾙを追い抜くことはできません。

採光、寒くない、風通しがよい、ﾘﾋﾞﾝｸﾞが広いという住居が建てられるのであれば土地購入・建築をしたいと考えております。
どうぞ宜しくお願い申し上げます。