都内で隣地の擁壁（高さ1.7-1.8m)のある場所での建築を希望しています

Kei_152 様

一般的には「自身の敷地が高い位置」にあり、「擁壁」などが敷地に有する場合には、建物の重さが擁壁に影響しないように、離隔や深基礎、安息角などが設計で考慮します。
しかし、ご相談は「隣地が約1.8m程高い状況」で、擁壁/ブロック擁壁がKei_152さんの敷地に接する低いところが、計画敷地境界なのですね。
その状況でしたら「離隔や安息角」などがお住いの設計に影響するリスクはないと思います。
確かに、隣地が高くて崖地条例などがある場合は、離隔など求められる場合もありますが。
もちろん、現地をなど確認しませんとなりませんが、一般的にはご心配のリスクはないと思われます。
あえて心配事は、既存の古いブロック積み擁壁にクラックなどが見受けられるとか、隣地の建物建て方などを確認する必要が必要でしょう。
自宅や事務所が目黒ですので、コメントさせていただきました。
お近くなので、もしお声かけいただければ拝見/ご相談することも可能です。
参考にされてください。

計画地は隣地より低く擁壁下側で隣地との高低差が2ｍ以下のようですので崖条例には該当しないと思われます。実際には擁壁の状況次第ではありますが、離隔の義務はなく建物を施工することができるかと思います。また道路付け次第（施工のしやすさ）ではご予算の範囲内で計画できる可能性がありますので、まずは具体的にご相談いただければと思います。

ご相談内容を拝見しました。
私自身、昨年、敷地内に高さ2m未満の高低差（崖状地）を含む敷地条件において、設計・監理を行った実績がございます。その案件では、建築基準法上のいわゆる「がけ条例」には該当しない整理となり、結果として安息角や離隔距離を前提とした対応は求められませんでした。

今回のケースにつきましても、文面から拝見する限りでは、同様にがけ条例に該当しない可能性が高い印象を受けております。ただし、最終的な判断は敷地形状や隣地状況、行政などとの打合せによって左右されるため、詳細については図面や現地条件を確認したうえでの整理が必要になります。

ご予算や規模感を含め、より具体的な検討をご希望でしたら、個別にお話を伺いながら整理することも可能です。
ご関心がございましたら、お気軽にお声がけください。

どうぞよろしくお願いいたします。

はじめまして。
川崎市高津区を拠点に活動しております、永瀬智基建築設計事務所の永瀬と申します。
ご実家建替えということで非常に思い入れのあるプロジェクトかと存じます。
実務的な視点から技術的な懸念点についてご回答させていただきます。

１.法的根拠と実務上のリスクについて
他の専門家の方も指摘されている通り、高低差が2m未満（1.8m）であれば、東京都の「がけ条例」による建築制限には該当しない可能性が高いです。もちろん、最終的には行政への確認が必要となります。

ただし、「法的な制限がない」ことと「建設上のリスクがない」ことは別問題です。
・既存擁壁の状態：画像にある「古いブロック積み」に割れや孕みがある場合、掘削が隣地の安定に影響を与える恐れがあります。
・近隣への配慮：法規をクリアしていても、施工中の振動や土圧変化によるトラブルを防ぐため、事前の丁寧な調査と近隣説明が不可欠です。

現地でこれらを確認しながら、リスクを最小限にする設計を進める必要があります。

２.弊社がお手伝いできること
まずは既存擁壁の法的整理と構造的な安全性を検証します。
その上で、延床60㎡という限られた面積の中で、いかにご要望を最大化させるかを提案いたします。
私はこれまで、同規模の戸建てや住戸設計を数多く手がけてまいりました。
「コンパクトながらも、こだわりの暮らしを実現する設計」は私の得意とする分野です。
狭小地であっても、視線の抜けや空間の構成を工夫することで、数字以上の開放感を持つ住まいが実現可能です。

もしご興味があれば弊社HPよりご連絡ください。
擁壁の件はもちろん、どのような暮らしを想像されているのか、まずはざっくばらんにお話をうかがえると嬉しいです。

どうぞよろしくお願いいたします。

永瀬智基
永瀬智基建築設計事務所
https://tn-archi.jp/