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4件

駐車場の住居へのリノベーションについて

東京都多磨地区にある築30年ほどの鉄骨によるラーメン構造の3階立て住宅です。当時では珍しく建築が大好きな親のアイデアでかなり丈夫な鉄骨による柱を使用しております。

一階部分は柱がむき出しの状態で、しきりや外壁の無い駐車場・物置として利用しており、2,3階部分が住居となっており、階段を上った玄関より出入りをしております。
その一階部分(約40平米)に外壁を作り、水道・電気工事などをして、玄関などが別になった事務所兼、住居にすることを検討しております。その場合、予算をなるべく押さえたいので
電気や水道管などの専門分野以外の内装工事などはすべて自力で行うことを検討しておりますが、行政への申請などは、費用がまったく見当がつきませんし、どの程度まで行う必要があるのでしょうか。
数年間は自宅、事務所として家族が利用しますが、将来、事務所や簡易なワンルームとして貸出すことも視野に入れております。

・コンクリート床の駐車場に外壁をつくり住居とすることは違法か?

・キッチンや風呂場など生活できる設備を導入する場合と、設置しない場合(事務所用)の申請の義務、種類の違いがあるか?

・保険の適応を受けるためには建築家による設計や届け出申請は必要でしょうか?その場合の費用など

併せてご教授いただければ幸いです。

よろしくお願い致します。

このアドバイスは、旧HOUSECOの家づくり相談のアーカイブを移行したものであり、現行SuMiKaが提供する機能と齟齬がある場合があります。

専門家の回答

4件

2013年12月29日
1.コンクリート床の駐車場に外壁をつくり居住することは違法か?

別に問題ないですよ。居室の場合床下に必要な防湿処理を設けてあれば
法律はクリアです。
ただ建物が敷地いっぱいに建っているように見受けられますが、床面積の
合計が容積率に引っかかりませんか? まぁそこだけです。

2.キッチンや風呂場など生活できる設備を導入する場合と、設置しない場合
(事務所用)の申請の義務、種類の違いがあるか?

建築確認の申請ですね?建築確認を要する場合ってのがあります。
建築物を新築する場合以外でも必要な事があります。
ご相談の住宅は鉄骨造の3階建。
4号建築物ってのに当てはまります。

この4号は、大規模の修繕・模様替も確認申請が必要です。
さて大規模ってのは「どのくらい」を大規模っていうかとですね。
「主要構造部の1種以上について行う過半」以上ってことです。
過半ですから1/2、半分以上ですね。ちなみに主要構造部ってのは
「柱・壁・床・梁・屋根・階段」です。除外もあります。
「最下階の床・間仕切壁」など、もうちょっと厳密にあります。

ですから構造耐力上主要な部分のように素人目にも重要なところを
いじらなくても、お役所に届け出て、審査して許可をもらわなければなりません。
さて今回の場合「駐車場部分」が、ちゃんと「車庫」として届けてあるか?
も問題です。単にピロティですと床面積に算入されていませんからね。
その場合は「増築」です。
もし車庫でしたら、その部分を「居室」に変えるのですから、面積は
変わらず「模様替え」に相当すると思います。

思いますってのは、正直なところで、このあたりは役所に「お伺い」を
立てないと、さっぱりな場合も結構あるんです。
確認検査機関の担当が「こっちが聞きたいくらいだ」と嘆いたのを
この耳で聞いたことがあります。

ちなみに「用途変更」には当たりません。用途変更は
建物には何も手をつけないで「使い道」を変えるだけの行為です。

で、正直「厄介」ですよ、質問者さんが考えているより。
柱の向こうが「素抜けて」いるのが見えます。
壁を作るって事は建物の「見つけ面積」が変わるってことです。
ちゃんと構造計算をして証明書をつけなければなりません。
凄い費用です。

常識の値段から言えば構造計算費用だけで50万円くらいは掛かると...

保険ってのはなんでしょう?
住宅にかける保険ですか?瑕疵保険ではなくて?
火災保険なら確認「済」証が必要です。よって保険に入るには
建築確認は必須ですね。

DIYですか。凄いですね。
建築家の私の口からは、これ以上申し上げられませんが、世の中
色々です。頑張って下さい。
矢印
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ユーザーの返答

2013年12月29日

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詳細にご意見、ご回答を誠にありがとうございます。
大変参考になります。

確かに建ぺい率、建築申請はいずれにしても必要であると思います。
正直、そこを適当に申請せずに無許可で行うことでどのようなことが起こるのでしょうか?罰金や取り壊しなどが具体的にあるのでしょうか。

細かい申請内容や費用などは一般的にやってみないとわからない という答えになるような気がしますが、お役所仕事なんで、数百万単位で費用はかかることは認識しております。
住居および事務所として「一時的に数年間」利用する空間をつくるために、許可や申請にお金をかけたくないと思います。(だめな物はだめでしょうけど)

やはり知り合いの大工さんに頼んで済む話では無いのかもしれませんね。

2013年12月29日
数百万円なんて掛かりません。

申請費用も検査費用も「床面積」で決まります。
最寄の確認検査機関のHPで料金表を見ることを薦めます。

無許可で工事をした場合ですが。
建物が完成した後に「壊せ」とは滅多な事では言われません。
工事中に建築指導課のパトロールに見つかれば、工事は
止められます。
その後、所定の手続きに従って申請をして工事の許可をもらいます。

ただ、この場合、工事をしたものが「業」として登録をしているもので
あれば業務停止処分か登録の取り消しを食らいます。
日曜大工の場合には注意しか出来ないのが実際です。

構造計算は一般的には専門の設計事務所に依頼します。
この費用が50万円程度掛かると申し上げました。
確認の代願は審査の費用を除いて、図面からだと50万円程度の
請求は、されると思います。前回の確認申請の図書が一式揃って
いれば、大分仕事は、しやすいですが新築よりも面倒なのが
増改築の申請です。

もっと安くやるところは、いくらでもあります。
矢印
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ユーザーの返答

2013年12月31日

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構造計算50万ということですがその他にも
申請、検査登録などで書類費用がかかると思います。
いろいろありがとうございました。

2013年12月30日
基本は検査済書がある事が基本です。
無い場合は増改築が合法的にできません。
役所で記録をまず調べる事です。

駐車場は緩和規定で全体の1/5まで参入されません。
容積率が限界まで使い切っている場合は駐車場から
床面積に換算される事務所や住居に変更はできません。

確認申請図や構造計算書、検査済み書等そろっていますか?
まずはここから調べる事です。

それによりできることとできない事がはっきりいたします。
詳しく知りたいときには
from_link@mac.comにでも資料を送ってみるのも良いですね、、、
基本的な事を整理して解りやすく説明をしてあげます。
それではHana様御機嫌よう!
矢印
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ユーザーの返答

2013年12月31日

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まずは改築が記録を役所で可能か確認します。
容積率がオーバーしてできない場合は基本的に違法改築になる訳ですね
ご指導ありがとうございました!

2013年12月31日
一つ事務所から住宅にすることより住居から事務所にする事は簡単です。申請関係でお悩みでしたら、所有する書類を見せていただければ的確な方向性を整理してお伝えいたします。
木が向くようでしたらお声を勝ててみるのも良いですね!
from_link@mac.comにコンタクトしてみて下さい!
プロはやっぱりプロです。
それでは、Hana様御機嫌よう!
矢印
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