建て替え

Jillさん

高田馬場で、半地下の注文住宅を設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

半地下であっても、その部分のコストは、地上部分の約１．３倍掛かります。
しかし、地下部分は、１年中、気温・湿度が安定しており、快適に過ごせます。

１低層地域であっても、半地下スキップフロアーの3階建てを設計したことが
あります。基準法的には、問題なく建築可能ですので、ご安心ください。

一番重要なのは、地下部分の工法です。
必ず完全密閉工法にしましょう。
普通の二重壁での換気工法では、必ずカビが発生して、悪臭で住めなくなります
ので、注意してください。

予算内で建築可能か、ラフプランを作成し、概算を無料で提案致しますので
下記まで連絡頂けないでしょうか。
k*****t-g.co.jp

ご検討、宜しくお願いいたします。

JiLLさん

住まいづくりの夢がふくらみますね。

低層地区とは第一種又は第二種低層住宅専用地域のことかと思いますが、高さ制限がある場合でも、半地下＋２階建ては十分可能です。
住宅の場合、半地下を含む地階は面積にカウントしなくていいので、面積的にも問題ありません。

ちなみに、上で言う地階とは、「床面から地盤面までの高さがその階の天井の高さの三分の一以上」かつ、「１階の天井面が地盤面からの高さ１m以下にあるもの」（建築基準法施行令）という規定がありますが、通常イメージされる「半地下」はこれをクリアしています。

建築基準法の他にも地域の条例により制限があることもよくありますので、夢を膨らませられる際には、建築士に相談されるのがよいと思います。

よろしければお気軽にご連絡下さい。
大塚彰宏／アーオ建築事務所
*****esign.com

jillさん

低層住居地区でも、半地下などにすれば３層の建築は可能です。
ある程度敷地が広ければ、北側から離せば半地下じゃなくとも３階建つことも有ります。１５０m２以上あればやや広めの敷地ですからかのうせいがありそうですね
ただ、地上部分は容積の緩和は受けられません。

半地下にした場合、半地下部分は地上容積の半分まで建築可能です。
ご予算につきましてはある程度プランしてみないとわかりません。
地上３階が可能かどうかの判断もふくめ、一度プランさせていただけませんでしょうか？資料を頂ければプランいたします。
ご連絡は下記まで。
E-mail 　teru*****.com

JiLL様

はじめまして、創作工房・閾の舩津基司です。

一般的には3層は可能です。しかし、北側の高度や、道路と敷地の高低差が
大きいと斜線が影響を与えます。この場合地階を増やしても2階の面積が減り
お金を掛ける意味がなくなります。
次に地階の問題ですが、大きな建物でつくられるような地下づくりは住宅には
不適です。地階を造る時に掘り上げる土の状況から隣地までの距離を考えると
造り上げた後のメンテナンスが難しくなると考えてください。
特に、漏水のメンテが簡単に行える防水を考えなくてはいけません。
そのためには、コンクリート自体を防水する方法が一番だと思います。
この方法ですと躯体の内側の床面積も減らさずに済みます。
更に、地階で考えなくてはならないのが湿度の問題です。どうしても湿度は
高くなり、建物の隅に結露をすることもあります。この対策としては、空調機
(除湿機能）を取り付けることはもちろんのこと、壁や天井の仕上げをどうするか
です。コンクリートの熱を遮断して結露を少なくする断熱塗料を使ったり、さらに
湿度が上がった場合（建物の建っている状況や、敷地の環境や、地下水の位置に
寄ります）は結露を防ぐような塗装などを使う必要が出てきます。
そして最後に、昨今の気象状況にも注意しなくてはなりません。これは敷地が
谷側にあるか、山側にあるかによって地下室をどのように作るかを検討する必要
があると言う事です。谷とは、道路に傾斜があり一番低い場所のことになります。
大雨の時、敷地のある場所に水が集中して流れてくるか？坂道の上にあり水の心配はないのかを確認してください。

安全で、快適な地下室を造って、はじめてその面積を増やしたことが評価できる
のではないでしょうか？

JiLLさんこんにちは。
敷地を管轄する市町村にもよりますが、最高たかさが10mまでなら大丈夫です。建てられますよ。
通常2階建てなら、だいたい10m以下ですが、3階建てだとオーバーするので、地上2階地下又は半地下で三層の建物を建設します。
何か相談したい時は、気軽にご連絡下さい。
一級建築士事務所 雅野設計室(ミヤビノセッケイシツ)
miyabi69m*****.co.jp
TEL 0853-24-7357
日野雅之

はじめまして、豊田建築設計室の深山と申します。
皆様すでに多くのアドバイスをされていますので、重複しないアドバイスを。

予算が2000万円ですと、半地下とした場合、土がかぶる部分までコンクリートでつくることになりますが、予算的にはこの時点で無理だと思います。
他の手法として、在来木造でロフトをつくる（天井高さ1.4m、2階の床面積の1/2まで）ことをお勧めします。
現在杉並区で計画中の住宅も、この方法で進めていますが、ロフトを含めて26坪、工事金額2000万円（税抜）です。使用している材料は至って標準的な材料です。
もっと安く請け負ってくれる工務店もあると思いますが、これまで何度も一緒に工事をしてきた、信頼できる施工者ですので、やはりこの程度にはなるかと思います。

参考まで。

Jill様　はじめまして。

法規的なことは、他の建築士さんたちが回答されておりますので
別の視点から・・。

各部屋の機能を考えた場合、それほど天井高さが必要でない部屋
と、通常の天井高さが必要な部屋。天井が高い方が気持ちよい部屋の
3種類に分かれると思います。それらの重ねかたに配慮して
上手にレイアウトすれば、低層住宅地域の高さ規制の範囲内でも、
半地下などを作らずとも、吹き抜け風の天井高さを持ったリビング
なども作ることができます。
例：リビングの上に、天井の低い納戸等を設置し、なおかつ
　　リビングの床レベルを低くする

半地下を作るほどの予算を掛けず、なおかつ半地下のデメリットを
受けることなく、空間の使い方の工夫次第で半地下を設けること以上の
居心地の良い住まいを創ることは可能なのです。

こんにちは。
3階建ての場合、日影規制がかかります。
その規制が4-2.5Hの場合は半地下にしなくても、北側斜線をかわせば、3階建てにできる可能性があります。
敷地条件やほかの法規制などによって異なる場合がありますが、私は設計するときにこれを目安にしています。

これまで何件か一種低層で設計をしました。
お気軽にご相談ください。

エトウゴウ建築設計室　http://eto-go.com/
参考事例　http://etogo.exblog.jp/21207125/