賃貸併用マンションの建設を考えています

たじ　さま
お尋ねの内容を整理しますと
敷地約40坪で容積600％ですが、前面道路が4mですので建ぺい率は道路幅から制約を受けて最大360％になります、（2mの道路がありますが広い方で制約を受けます）
また全面道路の幅が4mですと道路斜線で高さの制約を受けますので、少しずつ3階以上がセットバックするように小さくなり、敷地の形状も確認ができませんので想定となりますが、計画できて3階から4階ではないでしょうか。
建物規模は、建ぺい率から32坪の3階と想定しますと、延べ床で約100坪とり、構造にもよりますが、1.3億〜1.5億（最近は建設コストが急騰していますので）ほどが想像されます。
プランは敷地図面を拝見できないとわかりませんが、この設計者募集のサイトなども活用し、設計事務所から「オリジナルの提案」をお受けになることをお勧めします。
（よろしければ私の事務所でも検討は可能ですが・・・）
また、スケジュールを短縮されたいのでしたら「ハウスメーカー」に直接ご相談されると良いでしょう。
参考にされてください。

たじ様、はじめまして。
横浜市神奈川区にあるゴトウアトリエと申します。

賃貸集合住宅の計画から設計監理を得意とする事務所です。

計画敷地が前面4m横2mから、敷地は角地の真四角と考え、用途地域容積率から防火地域と考えます。
以上から、建物は耐火建築になりますから、建蔽率は割増10+10で100%だと思います。が、将来のメンテナンスを考慮しなくてはなりませんから、90%が限度かと。この事から階段等含みますが、1フロア36坪、約119m2が可能と考えます。

　間取りについてですが、文京区ワンルーム条例に掛からない25〜40m2の住戸は10室未満にした計画をお勧めします。
ワンルーム条例に掛かると、建蔽率も低くなり、駐車施設、管理人室等の設置が必要となり、事前協議が別途必要（有償）です。
　階数は、用途地域容積率から高さ制限無しと考えますから、1フロア当たり119m2では７階が可能と考えます。

　以上はあくまでも机上の数字上での結果で、実際とは異なると考えます。

　建設費について、施工延べ床面積が792m2 約240坪とした場合、建設費を坪当たり150万円と想定すると36000万円（税別）諸費用（設計監理費、調査費等）別と考えます。

　融資について、金融機関と相談する必要があり、その金融機関の考え方次第になると思います。

以上ご質問に簡単ではありますが、分かる内容で答えさせていただきました。

参考にしてみて下さい。
よろしくお願いします。

後藤正史
有限会社後藤正史アトリエ
‪221-0865横浜市神奈川区片倉5-21-12‬
tel:‪045-481-1115‬
‪携帯:*****‬
URL:https://a-m-g.jp/
e-mail:atelier-m*****.com

たじ様　はじめまして。品川区の光風舎一級建築士事務所の宮本と申します。もし可能でしたらもう少し　敷地の場所等がわかる条件をいただければ、法律的にどのくらいのボリュームのものが建てられるのかのボリュームを出すことはできます。（ボリュームをつくることは無料です。）私事で恐縮ですが、実家のお寺がありまして個人的にはよく行く街ですので、街の様子はわかります。銀行と話をするときも、仮でもどのくらいの面積のものをつくって、賃貸の収益がどのようになるかなどのベースになるものが必要かと思います。以前1階にご親戚の住居、上階に賃貸とした共同住宅を設計しておりす。もしよろしければ、より具体的にお話を伺わせていただくことは、無料でおこなっております。お気軽にご検討ください。
㈲光風舎一級建築士事務所
*****sha.com
https://koufusha.com/
東京都品川区西中延2-4-2

たじ様

初めまして、アトリエシーユーの竹石と申します。

前面道路４mで容積率は240％ですので、100坪弱の延べ床面積になります。
よってRC造４階建になると考えられます。この規模ですとエレベーターを設置し外部階段にするか、階段を室内に設けてエレベーター無しにするか、賃貸コンセプトと収益性により決めると思います。

1階に2LDK程度のご自宅は問題ないと思います。
ワンフロア２戸設置できれば全部で６戸です。
それが理想です。いろいろ検討してみてメゾネットにするかもしれません。

建築コストは、建物だけで坪150万円スタートです。
エレベーター、外構工事、設計費、消費税などは別です。
見えない費用は、ご自宅部分グレードや建物の外観のグレードです。文京区は費用をかけた外観の建物も多いので安価には出来ないかもと思います。
諸々で1.8億〜1.9億ぐらいではないかと思います。

弊社では文京区で先月から賃貸＋店舗の案件が着工しました。
文京区は東大があるゆえ、特殊な層をターゲットにできる特別な地域です。
弊社着工案件も比較的狭小でありながら、2LDKで計画し、お子さんの進学熱の高い方をターゲットにしました。想定家賃も想像以上に高い地域でした。
もしお土地を所有されていましたら尚更、とても安定した賃貸経営が可能と判断しております。

銀行融資に関しましては、事業計画書を作成し、事業性や担保力など審査してもらうことになります。ただ収益物件は事業ですので、最終的には、お施主様にどれだけの熱意があるかどうかがとても大事なところです。主要なお取引銀行があれば別ですが、銀行はいろいろ回らないといけません。

弊社は収益性とデザインを重視して賃貸案件や店舗などの設計をしております。特に賃貸併用住宅を多く手がけておりまして実績も豊富です。融資のための事業計画書などの資料作りや銀行への説明などの同席はいたしますので、もしご興味ございましたらお気軽にご相談ください。

株式会社アトリエシーユー一級建築士事務所
竹石明弘

たじさま
はじめまして。フィッシュアンドアーキテクツの石崎と申します。
世田谷区で設計事務所をしております。

今回計画地の容積率は600％との事ですが、
前面道路の幅員が4ｍのため容積率が240％に制限されます。
建ぺい率については恐らく制限を無くすことができ100％になると思いますが、
採光や施工スペースを確保する必要があるため、
実際には建ぺい率は85～90％程度になるかと思います。
建物の高さについては恐らく道路斜線制限により、
建物上部が斜めに削られることになるかと思われますが、
天空率による検討で道路斜線制限を緩和できるものと想定します。
以上を総合的に考慮すると、1フロア約110㎡の3～4階建て程度、
2階より上部を1フロア約30㎡×3住戸とすると
総住戸数はオーナー住戸+6～9住戸程度となり、
容積を消化しきることは可能であると考えます。

建設費については鉄骨造と想定し、昨今の建設事情を考慮すると、
延床面積を約95坪と想定すると約1.65億円程度になるかと考えます。

融資については必要書類作成の準備をお手伝いし
銀行等に相談に伺うことは可能です。

いずれにせよ、敷地状況など不確定要素が多く詳細な回答は出来ませんが、
敷地図や住所等をお教え頂ければ、弊所で検討可能ですので、
ご興味がありましたらお気軽にご相談ください。

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FISH+ARCHITECTS
155-0031
東京都世田谷区北沢 5-43-4
tel ：*****
fax ：*****
mail*****architects.com
HP ：www.fish-architects.com
i*****architects
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はじめましてユミラ建築設計室の弓良一雄と申します。都内で賃貸併用住宅や賃貸マンションを多く設計しています。
2面道路に接している敷地は賃貸住宅を建てるには避難通路や採光の点でとても有利です。しかしながら他の方もアドバイスされているように道路斜線の制約から3or 4階建ての建物が想定されます。
ご要望では1階をご自宅ということですが小型エレベータを設置して最上階をご自宅にされる方が良いのではないでしょうか。最上階は道路斜線では削られてしまう場所もご自宅のテラスなどにする事も出来ます。建物構造は各階の高さが建物高さを決定付けるので階高をおさえられる壁式コンクリート造が適していると思われます。鉄骨造は勧めません。
想定される延床面積は100坪程度と思われます。建設コストは工事費、設計料、ボーリング等の各調査、確認申請料など含めて約160万円/坪（約175万円/坪　消費税込み）と思われます。私の事務所では建設費や家賃収入を盛り込んだ利回り計算もいたします。計画図と利回り計算を盛り込んだ概算表があれば銀行はすぐ協議に応じてくれます。心当たりの金融機関がない場合は紹介する事も出来ます。お問い合わせください。
住所と敷地形状とのわかる図をメールなどで送っていただければすぐ銀行競技用の資料を作成出来ます。