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新築戸建て

回答 

8件

旗竿地に3世帯を3階建

はじめまして。
都内の旗竿地に3階建て3世代の建築を考えております。

土地は未購入です

土地概要ですが
容積率300
建蔽率60

160平米
旗のもちてが3×13
旗部分が8×14

接道が2.9
1.8平米のセットバックを考えております


どれぐらいの容積のものがたてれますでしょうか?

木造3階
1F事務所
2階に2世帯
3階に1世帯
を考えておりますが可能でしょうか?

情報が少なくて申し訳ありませんが
お答えいただけると幸いです。
よろしくお願い申し上げます。

専門家の回答

8件

2014年10月25日
カクイホームの小井土といいます。

ボリューム的には「旗部分」のみに建築しようと思いますと 1フロアが6.37M×12.74M=81.15㎡で総3階になりますと243.45㎡(73.5坪)になります(少々余裕を見て)。
後は、どんな複数世帯の建物にされたいのかで違ってきますが、完全分離の3世帯なのか?水回りを共有する方法か?ということ。それと事務所は貸事務所なのかご自分で使用するのか・・・・。で様々違いが出てきます。
矢印
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矢印
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ユーザーの返答

2014年10月25日

S3のプロフィール写真

ご返答ありがとうございます
3世帯ばらばらの水まわりですね。
ひょっとすると賃貸にだすかもしれません

事務所はたぶん賃貸にだしますね.

2014年10月25日
S3さま

はじめまして土屋ともうします。

容積率、建ぺい率から算定する他
日影規制か高度地区がかかっているのでは
ないでしょうか。

不動産屋さんの方で建築可能とされているのであれば
問題ないかと思いますが、旗状敷地については
区によって路地部分(旗の持ち手)の長さと幅の制限を
設けている場合もあります。

防火地域ですと、3階建てか100平米以上で耐火建築物と
なりますので注意です。(木造耐火も可能です。)

都内であれば、是非お気軽にご相談して頂ければと思います。

土屋辰之助
STA
http://www.sta-architect.com
矢印
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2014年10月25日

S3のプロフィール写真

ご返答ありがとうございます。
接道から考えるとそこまで容積が取れないようなきがしますが、いかがでしょうか?

2014年10月25日
セットバックを換算すると敷地は160-5.22=154.78㎡となる。
道路がセットバックにより4m確保のため、
住居系用途地域は容積160%=247.648㎡
住居系以外は240%=371.472㎡
建蔽率60%で3階となると278.604㎡
つまり住居系なら247.648㎡、住居以外なら278.604㎡
の建築が可能となりますが、
消防活動の為で道路から代替え侵入口が3階に確認できるプランニングが必要です。基本構想までは無料ですので、土地の資料等送ってみては、、、、、、
気が向くときにはお気軽におこえをかけてみては、、、、、、、、、
それではS3様御機嫌よう!

[FUTURE STUDIO:渋谷アトリエ]
〒150-0011東京都渋谷区東4-4-6 THE SCAPE R
APEC Architect 佐山慎英 + FUTURE STUDIO (特殊設計部門)
mobile :080-3695-8873
fax :03-6667-4836
phone :03-6667-4436
from_link@mac.com
MAP http://www.houseco.jp/profile/architect/3377/blog/entry/22124
矢印
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2014年10月26日

S3のプロフィール写真


準防火地域
第1種低層地域でございます
素直に木造orRCで建てた場合の
ざっくり見積もりはどのぐらいでしょう


2014年10月26日
S3様
【住環境性能+Design】森建築設計と申します。

民法で敷地境界から外壁面まで最低50センチ離さなければいけないこと、建設時の足場や住居時のメンテナンスに必要な余白を考慮すると現実的な建設可能面積は6.4m×11.4m=72.96m2(22.07坪)程度です。延べ面積だと総3階の場合218.88m2(66.21坪)になります。

容積率300%地域から推測して日陰斜線と高度斜線はクリアできると思います。
また旗もちて部分の長さ13mならば市町村ごとの条例制限もクリアできると思います。

前の回答者が答えていますが敷地が防火地域の場合は耐火構造が要求され建設費が高騰してしまうので注意が必要です。前面道路から受ける容積率制限は上記面積でクリアできます。

前回答者が答えていない情報として採光斜線というものがございます。これは隣地境界から建物(窓)までの距離が短い場合は採光に有効な光が入らず暗くなってしまうので窓位置と隣地境界までの距離を規定するものです。文頭で提示した建築面積72.96m2(22.07坪)、延べ面積218.88m2(66.21坪)は旗部分に工事可能な理論上の面積で、採光斜線を考慮すると敷地から建物を離したり凹凸を付けて窓方向を変えるなどプラン上の工夫が必要となり実際に建築可能な面積はもう少し減少してしまいます。

早めに建築士に相談したほうが賢明かと思います。
東京や神奈川でしたら当方でも相談可能ですのでお気軽にご連絡ください。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
info@mori-ken.com

ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
矢印
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2014年10月27日
SⅢさん

高田馬場で、高品質でローコストの長屋を多く設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

セットバックを除くと、敷地面積158.2㎡ になります。
竿部分を除くと、有効宅地面積は、121㎡になります。
長屋の場合、避難通路が幅員2m必要ですので、建築面積は、約70㎡程度です。
また、長屋の場合は、各住戸に専用階段が必要ですので、建築面積は60㎡
程度になるのではないでしょうか。

よって、延べ面積は、訳180㎡程度になるのではないでしょうか。

今回の場合、記載ないようから判断すると、工事可能かどうかが問題となり
そうです。道路2.9mと言っても、電柱などの障害物もありますので、車が
通行できるかどうかが問題ですね。

弊社では、土地物件紹介から仲介、設計監理と一括して行っておりますので
スピードが速いために、ご希望の土地は、必ず購入できます。

ご希望条件や予算、エリア等をお送り頂ければ、物件紹介、ラフプラン、工事費
概算と、資料を送付致しますので、ご検討、宜しくお願いいたします。
katase@maxnet-g.co.jp
土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
矢印
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2014年10月27日

S3のプロフィール写真

長屋ではなく
2階は居室
1階は事務所とした場合も考えております
共同住宅の定義をお教え願えますか

不躾ですが
よろしくお願い申し上げます。

2014年10月27日
S3さま

初めまして。一級建築士事務所 ikmoの比護 結子と申します。

概ね皆様が書かれていることと同じですが、
「容積率300」については、
「容積率300」という指定があっても、前面道路の幅と用途地域によって最終的な容積率が決まりますので、道路幅員、用途地域の情報があるとより詳しくわかると思います。(不動産屋さんに問合せれば教えてもらえると思いますよ。)

また、住宅の一部を半地下(建築基準法上は地下扱い)にすることで、
容積率の対象外になりますので、
下の階に住宅を持ってこられるように上手く構成する方法もあると思います。

それから、3世帯住宅(家族で住む前提で、内部で繋がっているもの)と共同住宅(完全分離されている、賃貸住宅など)では、建築基準法上の扱いが違います(例えば東京都ですと、条例で竿部分土地のの幅の制限などがあります)ので、詳しい情報を建築家に相談されるのがよいかと思います。

首都圏であれば、詳しい情報をいただければ、アドバイスできると思います。
---------------------------------------
一級建築士事務所ikmo 比護結子
http://www5b.biglobe.ne.jp/~ikmo/
yhigo@mvc.biglobe.ne.jp
東京都江東区北砂6-14-5
tel 03-5683-2623
fax 03-6659-7333
矢印
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2014年10月28日

S3のプロフィール写真

皆様
ご返答ありがとうございます
事務所兼住居で考え直しました

3階2階に住居
1階に事務所で屋内の階段でつなげます

二階三階に風呂トイレなどの水回りを各階に

安くあげるために
鉄筋、木造のみつもりを大まかでおいくらになりますか?
また、キッチンや風呂を施主支給した場合はいかがでしょう

2014年10月28日
S3様

はじめまして。
㈱川島建築事務所の川嶌と申します。
名古屋を拠点に全国各所でも活動しております。

S3様からのご希望、土地情報から単純に考え、かつ、敷地をいっぱいいっぱいに利用するとすると、敷地面積160㎡からセットバック分の1.8㎡引いて158.2㎡となり、建ぺい率60%より、最大建築面積が約94㎡になります。そして、木造3階建てとなれば単純計算で94㎡×3より最大床面積が約282㎡となります。

容積率に関しては法規上、接道の幅員によりますが、最大でも240%以下としなければならないと思います。尚、上記ような最大床面積の場合ですと、容積率は約177%となります。

まとめますと、木造3階建てで建築面積94㎡、延床面積282㎡以内であれば建てられるということです。
(実際は細かい法規や条例によって上記のようにはいかないと思います。。。)

やはり細かい部分に関しては、直接お会いしてお話した方が良いかと思います。
お気軽にご相談ください。

※(株)川島建築事務所の詳細・過去の事例は下記URLよりご確認いただけます。
HP:http://www.mk-arc.com/
■Nagoya Office(Main office)
〒465-0008 名古屋市名東区猪子石原3-603
Tel:052-774-8615
Fax:052-773-9052
E-mail:info@mk-arc.com
■Tokyo Officfe
〒156-0052 東京都世田谷区経堂2-21-5
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2014年11月 6日
S3様、はじめまして。フューチャースケープ建築設計事務所の石井と申します。
渋谷区で設計事務所を開いています。

実際に建築可能な面積は、敷地境界線から壁面までの距離をどのぐらい見るかによって、決まる部分が大きいと思います。
実際にこちらで設計した例では、外壁面を民法の規定の50cmに近く、施工したケースもあります。それに、許容誤差+外壁から柱芯までの寸法20cmを加えて、敷地境界線から柱芯までの寸法を70cmと想定してみます。そこから、建物の建築面積の最大を計算すると、6.6m×12.6mで、83.16m2。総3階建ての場合の延床面積は、83.16m2×3=249.48m2となります。
ただし、敷地の形状や外部設置の設備機器の状況などによって、建築面積が減る可能性があります。

今回のような敷地では、法律上、建設可能な面積は、前面道路の幅に係数を掛けた数値で決まります。用途地域に関して、第1種低層とお書きになっていますが、第1種低層住居専用地域であれば、300%の容積率は考えがたいので、第1種中高層住居地域か第1種住居地域なのではないか、と思います。
第1種低層住居専用地域では、前面道路の係数が0.4、第1種中高層住居地域と第1種住居地域では0.6となります。今回は、大事を取って、0.4とし、前面道路幅4mで計算してみます。容積率は、4×0.4=1.6=160%となります。
セットバック1.8mを差し引いた面積は、158.2m2ですので、158.2×160%=253.12m2。最大の延床面積249.48m2(75.57坪)は確保できます。

構造については、木造、RC造の他に、鉄骨造という選択肢もあるのではないか、と思います。ただし、RC造、鉄骨造の場合は、前面道路をポンプ車、ミキサー車、クレーン車などが、入って来られるか、という条件の確認が必要となります。道路が狭く、小さな車しか使えない場合は、工事費も割高になります。

下記のホ−ムページの住宅は、同じような旗竿地につくりました鉄筋コンクリートの2階建ての住宅です。隣家が接しているので、窓を外壁に設けず、3つの中庭を設け、そこに窓を開いています。外壁のうち、斜線に掛からなかった2面は、敷地境界線からの距離をほぼ50cmで施工しています。

http://www.future-scape.co.jp/g200303works/g200303worksimage/g2003k03houseinazamino/g2003k03houseinazamino.html

これは、坪単価(3.3m2あたりの金額)が110万円でした。ただ、この半年でコンクリート工事の金額が急速に上がっていますので、この金額よりは、高くなると思います。鉄骨造であれば、坪あたり85万円ぐらい、木造であれば、75万円ぐらいから可能かもしれません。ただし、3階建ての木造のデザインによっては、かえって、鉄骨造の方が安い場合もありますし、杭や地盤改良、前面道路の条件、仕上や設備の仕様によっては、工事費が割り増しとなります。

どうぞ、お気軽にご相談ください。

石井 大五

フューチャースケープ建築設計事務所
〒151-0053
渋谷区代々木1-19-14 矢作ビル401
TEL 03-5350-0855
URL http://www.future-scape.co.jp/
e-mail info@future-scape.co.jp
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