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9件

狭小地に賃貸マンションの建築を考えています。

はじめましてSEIと申します。

現在千代田区内にある土地に賃貸マンションの建築を考えております。
当方素人なのでどのような建築物が収益的に一番メリットがあるか勉強中です。
ここでプロのみなさまからご意見いただけたらと思います。

・敷地面積 97.73平米 
・市街化区域 商業地域 建ぺい80% 容積500% 防火地域
・全面道路 幅員8メートル 間口7.67メートル

上記敷地情報です。
狭い土地ですがマンション建築は可能でしょうか?
私が知りたいのは、何階建てまで建てれるのか?1ルームだと何部屋取れるのか?概算建築費用が気になるところです。

設計士の方にプランニングしていただいて、工事は入札の方法がコスト的に安く収まると聞いたので慣れている建築士の方に出会えればと思います。

よろしくお願いします。





専門家の回答

9件

2015年 4月13日
気が向くようならお試しください!
資料を送りいただければ幸です♪
耐火木造てればやすいですね。
矢印
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矢印
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2015年 4月13日
はじめまして。添田建築アトリエ 添田と申します。
弊社では賃貸集合住宅を中心に設計を行っております。
現在も港区において、似たような敷地条件のプロジェクトを進めております。

実際に階数と室数の最大を確認するには、ラフでも良いのでプランニングをしてみなければなりません。
宜しければご連絡頂ければと思います。
コストを安くおさめるには仰る通りと私も思っております。
何卒、宜しくお願い申し上げます。

株式会社添田建築アトリエ
〒151-0064 
東京都渋谷区上原2-1-11-4F
tel: 03-5790-2343
fax: 03-3481-0383
email:soeda@soeda-a.net 
URL:http://www.soeda-a.net/
矢印
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矢印
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2015年 4月13日
いま、同じような賃貸の建築プロジェクトを
都内で複数やっていますので、
具体的な土地の図面を頂ければ、
簡単なプランニングと収支計算はすぐにお返事できます。

頂いた情報を拝見する限り、
前面道路幅から建築の高さが決まってきます。
8メートルとのことなので、
容積率をフルに建てることは難しそうですが、
このような場合は共用部分の面積をコンパクトに抑えた、
効率の高いプランニングが重要です。
おそらく5階建程度が限度で、
20〜25m2のワンルームで15部屋弱くらいではないでしょうか。
その他、検討中にアイデアが出ると思います。

工事費は、公共工事であれば入札が一般的ですが、
民間の建築の場合は、複数の施工者さんに相見積を依頼し、
コスト比較により決定して行きます。

また、差異化を図ることができる
デザイン性のある設計をすれば、

周辺相場の最低1割増程度の家賃は見込める可能性が生まれ、

年数を経過しても周囲の建物との競争に生き残ることができるので、
賃料低下を防ぐことが可能です。

ただし、管理する不動産屋さんが限定されます。

工事コストを抑えても差異化は図ることができます。

ぜひご相談ください。

よろしくお願い致します。

高橋一平建築事務所
矢印
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2015年 4月13日
初めまして、株式会社ヨシダデザインワークショップの吉田です。
是非ご協力させていただければ幸いです。

ご注意していただきたいのですが、建ぺい率と容積率で安易にご検討される場合があります。それだけを見ると、今回の場合は建築面積78.18㎡の建物が延床面積で488.65㎡まで建てられ、おそらく6階建て程度の建物が建つ計算になりますが、建築は建築基準法や消防法、敷地の自治体の条例など様々な法規制や条件に左右される要素がありますし、不動産として選ばれる魅力を検討した場合、ワンルームの広さによって個数も変わってまいります。実際は全てを吟味した上で最適な提案をする必要があります。もし実績等ご興味がありましたら是非ご連絡ください。
矢印
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矢印
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2015年 4月13日
はじめまして。
東京都世田谷区を拠点に活動しているイノウエセッケイジムショの井上と申します。

マンションの建設可能です。
現状の情報の範囲で推測して検討すると
5階建 RC造 共同住宅 
延べ面積350㎡(106坪)
床面積20㎡くらいの住戸が
15戸前後とれると思います。
工事費はRC造で最低100万/坪はかかります。

その他質問があれば直接ご連絡頂ければと思います。

イノウエセッケイジムショ 井上達也
矢印
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矢印
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2015年 4月13日
「狭小地に賃貸マンションの建築を考えています」

はじめまして。
石原設計の石原と申します。
現在、私の事務所では、東京都内において賃貸併用マンションの計画が10物件進行中です。
SEI様の良きパートナーとして、お役に立てればと思いエントリーさせて頂きます。
各区にはワンルームマンションに対しての条例があり、条例にかかると、自転車置場、駐車場、管理人室などの付属設備が必要になりますので、私どもの事務所では、各区の条例にかからない戸数で、計画をしております。

現在進行中及び竣工物件のRC造工事金額(消費税別)
 2013  契約(竣工)
中野区:敷地面積 140㎡ 10戸(20㎡) 工事金額:60,900,000- 戸当たり:609万円
新宿区:敷地面積 65㎡ 8戸(20㎡) 工事金額:48,520,000- 戸当たり:606万円
 2014 契約(竣工)
渋谷区:敷地面積328㎡ 26戸(20㎡) 工事金額:162,000,000- 戸当たり:623万円 工事中
江東区:6戸+2戸(店舗)(25㎡)+バルコニ— 工事金額:58,420,000- 戸当たり:730万円 (杭工事380万円含む) 竣工
世田谷区:8戸(25㎡) 工事金額:62,200,000- 戸当たり:777万円 (4階がメゾネットになっているためコストアップ)工事中
豊島区:6戸+2戸(店舗)(21㎡) 工事金額:55,300,000- 戸当たり:691万円  工事中
 2015 計画物件は、上記2014の金額で計画しています。
台東区:敷地面積 61㎡ 8戸(20㎡) 計画中
江東区:敷地面積 128㎡ 12戸(20㎡) 計画中
豊島区:敷地面積 135㎡ 12戸(20㎡〜25㎡) 計画中
目黒区:敷地面積 209㎡ 16戸(25㎡) 着工

私どもの事務所ではクライアントと密にコミュニケーションをとることが
大事であると考えております。
私どものホームページなどご覧頂き、少しでも興味を持たれましたら
些細なことでも結構ですのでお気軽にお声掛け下さい。
建物の詳細な資料や情報をメールにてお送り頂ければ
ご提案させて頂きますので、是非一度ご連絡下さい。

[HPアドレス]
http://www.ishihara-sekkei.com/
[e-mail]
info@ishihara-sekkei.com

それではご連絡お待ちしております。

石原設計 石原祥行
矢印
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2015年 4月13日
汎建築事務所の大房汎の大房汎と申します。建坪約24坪 延べ坪約120坪 レンタブル比約90%で専有面積108坪 1ルーム6坪で18部屋。 建築費は120x90=1億800万円 建築設計:監理費用は900万円。 総合計費用は1億1千700万円。私の概算費用です。私の設計:監理で都内には幾つかありますが神楽坂で建築した(ガーデニア)1ルームマンションが同じ規模です。 現代 春日通り に 11F の 1ルームマンション(NAB)を設計中です。 SEI様5階建です。 エントリーをお待ち申し上げます。
矢印
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2015年 4月14日
sei様

初めまして,豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
最近個人オーナーの収益賃貸住宅を多く手がけております。

頂いた敷地条件から、大体ワンルームですと14から15戸5階建てになるかと思います。東京都ですとワンルーム条例という基準がありますのでその戸数制限が12戸から15戸というのが多くそれを越えると管理人室など収益を生まない部屋を作らなければなりません。部屋の最低面積も決められます。
一方建物の構造ですが、5階になりますと重量鉄骨かRCになります。
鉄骨のほうが、コストはかかりませんが法定耐用年数が低いため融資の借り入れ
期間が短くなり、家賃収入から返済を引いた手残りが少なくなります。
RCはコストがかかりますが、最長35年の返済期間がとれますので、建築コスト
を押さえられれば安定した収益が望めます。

現在進行中のプロジェクトは下記になります。
渋谷区 RC5階建て 10戸店舗付き
葛飾区 重量鉄骨4階    8戸
練馬区 木造 3階       9戸
江東区 耐火木造3階      14戸
足立区 木造 3階       8戸

以上いずれも、工事中か設計中です。
すごい腕利きの賃貸の入居会社もいます。いつも完成前に満室です。
我々が設計すれば、デザイナーズ案件とされ少し高い家賃が望めるのは言う間でもありません。そのほかここで書ききれないことも有りますので是非御連絡下さい。融資の相談も出来ます。
連絡はこちらまで terui.arc@nifty.com
矢印
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2015年 4月18日
seiさま

はじめまして、田建築研究所の田中秀弥と申します。
建物用途は共同住宅をお考えでしょうか?

千代田区であれば、別の有効なプログラムもご提案出来ると思います。
ご興味ございましたら、一度ご連絡ください。

よろしくお願いいたします。
矢印
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矢印
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