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再建築不可の2階建て軽量鉄骨アパートの再建築について

横浜市神奈川区に築30年の木造アパートが、
住居者なしの状態で売りに出ています。

坪80程度ありますので、再建築可にして建て替えか、
再建築のままリフォームできるなら購入しようと思っています。

・土地 80坪
・間取り 1K 5戸
・建ぺい率 60%
・容積率 150%
・軽量鉄骨

再建築不可の理由は、西側公道に1.48m接道の為です。

専門家の皆様から再建築不可の問題をクリアする為の
お知恵やアドバイスをお願いできましたら幸いです。

また、この問題がクリアできれば、建て替えまたは、
リフォームの相談も合わせてさせてください。

専門家の回答

4件

2015年 4月21日
初めまして、川崎市中原区の【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
建て替えには最低2mの接道を確保する以外に方法はありません。30年前に建築したときの確認申請の確認済証を取得しているかどうか分かりますか?
確認済証まで取得しているのであればスケルトンリフォームという方法でリノベーションできる可能性があります。
下のブログ(世田谷代田計画)は木造アパートですが同じように再建築不可の建物をスケルトンリフォームした事例にです。
http://moriken1ro.exblog.jp/i16/

いずれにしてもこのような案件の場合は現地建物を見学しないと確かなことは言えません。ご連絡いただければ現地調査のうえアドバイスいたします。

最後に森建築設計のご紹介です。森建築設計は快適性を計算で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整える設計手法でご提案しています。
設計中に温熱環境や一次エネルギー消費量(光熱費)を試算し、竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。自立循環型住宅研究会、パッシブハウスジャパンの団体に所属し日々最新の情報を得ていますので設計値と実環境の関係や断熱気密性能とコストの関係なども熟知しています。コスト面では建築専門誌の建築知識で住宅コスト解説(執筆)もさせていただいており安心してお任せいただけます。またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

ホームページやブログもご覧いただければ私の理念や人間性なども察していただけると思います。ご検討よろしくお願いいたします。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2015年 4月21日
Avantgardeさま

はじめまして。
京都で設計しておりますwa+一級建築士事務所の山田です。文面からわかる範囲ですが、少しでもご参考になればと思いましたので、回答させて頂きます。

基本的に、建築基準法上の道路に2m以上の接道がとれていない敷地は再建築不可になってしまいます。
救済規定として、2m以上接道していなくても、建築物の周囲に広い空き地があり、安全上支障がないときは、建築主事の認定により建物を建てることができますが、これは現地を見てみないと何とも言えないところです。

また一筋縄とはいかない方法ですが、
1)必要な幅員に不足な部分を隣地から買いとる方法。
2)隣地所有者から「借地」として借り受けて、接道を確保する方法
があります。
(1)が一番長い目で見ると一番良いように思いますが、隣地所有者がやすやすと売ってくれる訳ではないと思いますので悩ましいところです。。。
(2)に関しては、(1)と同様隣地所有者との話合いがまず第一、次に建築確認を申請する行政や民間検査機関に一度相談をし、借地の証明書として「土地使用承諾書」を添付することで、確認申請を通す事ができるかの協議です。
※印鑑証明書の添付や10〜20年以上の使用権を設定等を要求する所もあり、地域の関係官庁の判断によるところかと思います。
どちらにしても、土地購入前には判断がつかないところです


最後に、リフォームについて
これは、どの範囲までリフォームするか?が重要です。
単純に壁紙を変えたり、水廻り設備を入れ替えたりなどの工事であれば、申請は不要です。しかし、壁の位置をかえるような大きく間取りを変えたり、新たに窓を開けると言った主要構造部(「壁・柱・床・梁・屋根・階段」)まで触る工事となれば大規模改修工事に該当してしまい、確認申請が必要となってきます。(イコール、2m接道義務の話がでてしまいます)
その為、どこまで触るのか?という判断がポイントですね。

既存建築物の耐震補強工事のみであれば、既存家屋を既存不適格建築物の取り扱いにして耐震改修を認めてもらう可能性もありますが、それと一緒に他の改修を含めることは難しいこともあわせて記述しておきます。

以上のような法的な措置に関しては、私たち建築専門家の判断も目安になりますが、あくまでも建築基準法を運用している行政側の判断が最終決定となりますので、ご面倒ではありますが、所轄の建築指導課で一度ご相談されるのが間違いないと思います。


wa+一級建築士事務所
山田 和弘
E-mail:k.yamada@waplus-arch.com
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2015年 4月22日
Avantgardeさま
はじめまして。東京多摩地域を拠点に活動しております大沼建築・環境計画事務所の大沼と申します。
 再建築不可な理由の中でも接道巾不足は役所としても最も融通の利かせられないひとつで、交渉の余地はかなり限られ、その可能性の有無も現地を見ないことには確かなことは申し上げられないのが実情です。
 となると、もし購入に踏み切るなら、既存アパートを確認申請不要な範囲でリフォームすることを前提にされたほうが現実的かもしれません。そのリフォームの限度はAvantgardeさまの場合、基準法上確認申請が必要な「大規模模様替」(主要構造部=壁、柱、床、梁、屋根、階段のどれかひとつについて面積や数量的に過半の、既存材料を変えた改修。ただし間仕切壁、間柱、付柱、揚床、最下階床、廻り舞台床、小梁、庇、小階段、屋外階段、基礎を除く)に係らない範囲(即ち、これら全てにおいて半分以下の範囲)となりましょう。既存アパートがこの範囲のリフォームで今時でも借り手が付く状態にできるか否かがポイントになるように思われます。
 なお、築30年なら1981年の新耐震施行後の新築となりますので、耐震改修を強く求められる=役所から補助金が出る建物ではないこと、念のため付け加えさせていただきます。
 ご質問やご相談などございましたら、お気軽にお声掛けください。
矢印
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2015年 4月22日
高橋と申します。
再建築不可の土地の場合、建て替えは無理といって良いです。
改修(リフォーム)する場合は、構造部材やアパートの住戸間仕切壁などを
半分以上変えない(大規模修繕or大規模模様替にあたらない範囲)という前提で、
可能です。また、用途変更は100m2以内で可能です。
接道不足の土地の建築主事認定→建替え許可は、
ほとんどの場合最低3〜4ヶ月かかります。
したがって、もし事業として行う場合は現実的ではありません。

接道不足(基準法では最低2m)の場合は災害避難時の危険性があります。
アパートとして貸し出す際に、
そのあたりも含めてご検討いただくと良いと思います。

その他,私たちは別の土地を探すこともできますので、
事業のトータル的なご相談も合わせ、ぜひお問い合わせ下さい。
高橋一平建築事務所
矢印
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