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家づくり相談

資金・ローン

回答 

7件

大阪近郊で土地探しから利回りの出る収益用集合住宅を建てたい。

はじめて相談させていただきます。

大阪府及び大阪府近郊で収益用集合住宅を建てたいと考えています。

どのような建物を建てるのがお勧めですか?
利回りのみを考えると建築費の安い木造が良さそうですが、資産性や融資を考えるとRCが良さそうですが、RC、鉄骨、木造それぞれのメリット・デメリットがあり素人では判断が付きません。

手持ち金は4,000万円までで残りをローンで考えた場合、土地、建物、諸費用すべて込で1億5,000万円位の物件なら融資は可能なものでしょうか?(頭金3,000万円、諸費用などで1,000万円で仮定)
個人の属性や資産背景により異なると思いますが、今までのご経験からご意見お願い致します。

予算1億5,000万円なら土地、建物(付帯設備、外構費、引き込み費用込)、設計監理費、その他費用はどの位の割合で考えておくのが良いのでしょうか?

このような土地探し、資金計画、融資相談、設計、施工、施工管理、家賃設定まで含めて相談していただける専門家はあるのでしょうか?
また、どのように探せばよいでしょうか?

収益性、資産性、管理性、銀行目線、をバランスよく考えて計画を進めたいと考えております。

よろしくお願い致します。

専門家の回答

7件

2015年 4月24日
治る君さま

初めまして。
大阪・堺市の建築事務所「Studio REI」の嶽下(たけした)と申します。

一般的な建築事務所の場合、相談可能だと思います。
ただし土地探しや融資相談は不得意とする事務所も多いです。
当方では、上記の土地探しや融資相談も毎回お手伝いさせて頂いております。

1年前に大阪堺市でオーナー様こだわりの賃貸住宅をお手伝いさせて頂きました。駅近、賃貸激戦区に一風変わったコンセプト型賃貸住宅で差別化を図ったところ、完成1月前には満室、キャンセル待ちという結果に。
よろしければ、下記リンクを覗いてみて下さい。
http://studiorei.net/works/%E3%82%B3%E3%83%B3%E3%82%BB%E3%83%97%E3%83%88%E5%9E%8B%E8%B3%83%E8%B2%B8%E4%BD%8F%E5%AE%85%E3%80%80%E3%80%8E%E3%82%B7%E3%82%A8%E3%83%AB%E3%80%8F/

ご縁がございましたら、ご相談は無料ですので、是非一度詳しいお話お聞かせ下さいませ。宜しくお願い申し上げます。

Studio REI
嶽下 康弘(たけした やすひろ)
大阪府堺市南区宮山台4丁14-2-1
TEL/FAX:072-350-7950
Mail:info@studiorei.net
Web:http://studiorei.net
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2015年04月25日

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ご回答ありがとうございます。

一度、直接連絡させていただきます。
その節はよろしくお願い致します。

2015年 4月24日
治る君さん

新宿で、土地探しからの賃貸アパート・マンション専門で設計している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

弊社は、設計事務所が本業ですが、サブに、相続相談から不動産コンサル
テナントリーシング、賃貸管理等、色々行っております。
弊社設計物件の90%程度は、自社仲介によるもので、個人投資家や
デベロッパーには、各種ローコスト手法を取り入れて、喜んで頂いて
おります。

不動産投資を行うのであれば、なるべく自己資金は少なくし、低金利の融資
を最大限利用しましよう。
利回り9%程度回れば、手残りは十分ありますので、どこの金融機関でも
属性次第で貸して頂けます。
また、100%以上になる融資も可能な場合もありますよ。

弊社の場合は、東京中心ですが、投資家へは、利回り9%以上の土地
しか紹介いたしません。世間では、7~8%程度の新築物件用地を紹介
している所が多いのですが、その場合は、コンサル会社が利益を抜いて
いるのです。そのために、低利回りとなりますので、注意してください。

大阪であれば、建築コストは、東京都とそれほど変わりませんが、
土地代が安く、保証金を多く取れますので、、もう少し利回りアップ
が可能です。

宜しければ、ご希望エリア、路線、最寄駅を下記までメールして
頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
物件情報、ラフプラン、工事費概算、事業収支等、金融機関への持ち込み
資料を作成致しますので、ご検討ください。

土地探し:http://www.maxnet-g.co.jp/associates/associates.html
土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
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2015年04月25日

治る君のプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。

一度、直接連絡させていただきます。
その節はよろしくお願い致します。

2015年 4月24日
初めまして。
大阪市で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

建築に限ってのアドバイスしかできませんが、
木造はコスト面では最も安価ですが、基本的に低層長屋形式になりますので戸数は稼げないでしょう(耐火木造も可能ですが、コスト面から難しい)。S造は木造よりもコスト高、RC造よりもコスト安ですが、外部仕上げ材料の選択肢が少ないという面があります。RC造は耐火耐久性に優れ、資産価値は高いですが、コストもかかるということになります。
それぞれ一長一短がありますので、計画内容を検討したうえでの結論になるかと思います

土地、融資、建築の三分野にまたがってアドバイスできるコーディネーターが必要ということのようですが、私の知り合いから紹介できるかもしれませんので、よろしければ、以下の連絡先まで是非一度ご連絡下さい。

E-mail ana33960@nifty.com
TEL 06-6946-0377
FAX 06-6946-0395
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2015年04月25日

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ご回答ありがとうございます。

一度、直接連絡させていただきます。
その節はよろしくお願い致します。

2015年 4月24日
治る君 様

初めまして。スタジオクランツォの山口です。

私どもは大阪市内、神戸市市内で20棟ほどの賃貸集合住宅を手掛けております。

お話の内容ですと、建築を計画されている地域が都心部なのか、郊外なのかまた、単身者向けなのか、ファミリー向けなのかもわかりません。
金額ありきのお話ですが、収益を高めるのであれば都心に近い場所で、駅近くが絶対的条件になると思われます。(用途地域でいえば住居系よりも商業地域の方が容積率大きいので部屋数をたくさん取れます)。
ただそれに比例して土地値が高くなるため、全体的なコストもアップしてしまいます。本来はRCで計画された方が、耐久性やメンテナンス性も良いと思いますが、総予算に限界があるようですと、S造や木造なども考慮に入れないとならなくなります。
土地探しから資金計画、設計、施工、完成後の管理まで総合的にサポートが必要であればご紹介できる会社もあります。いつも私どもと一緒に計画を進める会社ですが、20年近くに渡り一緒に賃貸集合住宅を作ってきました。
1棟1棟すべて異なるコンセプトで建物を作ってきました。ご相談を頂ければいつでも土地探しからご協力できると思います。
ただ、現在は土地値が高止まり、建築費も高止まりの状態です。
少しお時間をかけて土地をお探しになるのであれば、色々とアドバイス出来ると思います。

集合住宅に関してはsumikaにも何棟か設計した案件を掲載しております。またHPにも過去の完成物件を掲載しておりますので、是非ご覧頂きご興味をお持ちになりましたら、是非ご連絡頂けますでしょうか?

ホームページ http://www.studiocuranzio.com

どうぞ宜しくお願い致します。
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2015年04月25日

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ご回答ありがとうございます。

一度、直接連絡させていただきます。
その節はよろしくお願い致します。

2015年 4月24日
はじめまして

京都で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

収益用マンション設計監理・大規模修繕工事コンサルタントなども含め業務しております。

ご相談内容の
・融資額
経験からでは、手持ち4000千万円で1億5千万円の融資は十分に可能です。
事業計画書(収益計算書)内容如何ではもう少し融資を受けられる可能性があります。

・予算1億5千万円の割合
こちらに関しては、もう少し地域の絞込みが無いと何とも言えません。
ただ、建築本体と設計監理費用の割合は6~8%、諸経費は7.5%程度です。

・相談できる専門家
それぞれに専門としている業者がおります。
今ケースのような場合ですと、私が治る君様の窓口となり、土地探し、資金計画、融資相談、設計、施工、施工管理、家賃設定を割り振り行なってもらいます。
特に大切な家賃設定・タイプ決定(ワンルーム/ファミリー/シェアなど)は、地域マーケティングを行い適正な解を探します。

以上お役に立てば良いのですが。

さらに詳細なご質問があればメール頂ければお答えいたします。

一級建築士事務所SOUND 岡本 成貴
〒604-8172
京都市中京区烏丸町通三条上る場之町596-202
Tel/Fax 075-211-7670
okamoto@sound-a.com



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2015年04月25日

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ご回答ありがとうございます。

一度、直接連絡させていただきます。
その節はよろしくお願い致します。

2015年 4月25日
収益物件の建設により、不動産経営を行うというのは、誰にでもできるものではないと思います。株を買うのとは意味が違います。すべてのことを相談して、教えられるままにしてできるものでもありません。土地探しも、そこを選ぶ土地勘がなければ失敗します。やはり、ご自分の目で判断されることが肝要かと思います。というわけで、ご自分の土地勘があるところに絞られるのが良いかと思います。
融資に関しては、年齢、年収、収益性により決まりますので、坪単価の安い良い場所で良い計画を立てることが大事です。こういった物事のすべてができる建築家はほとんどいないと思いますし、もしいらっしゃっるとすれば建築家でないかも知れません。
相談を受けて依頼主が儲かるようにすべて段取り出来る人がいるとして、その人がどうやって生活しているのかを考えれば、現実味がある話かどうか、見えてくるのではと思います。
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2015年04月25日

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ご回答ありがとうございます。

不動産経営については、ある程度の知識は持ち合わせております。
土地勘は大阪であれば、ある程度はあり、現地を見ればどのような賃貸需要があるのかも大まかには判断が付きます。賃料設定もサイトやヒアリングである程度は判断が付きます。
管理・運営に関してもレベルは低いですが素人ではございません。

収益用集合住宅を建築するには、建築家さんに個人住宅には無い一番大事な収益性を考慮した工法、間取り、デザイン、をご提案していただき一緒に検討していく必要があると考えています。
建築家さんは設計、施工、施工管理、がメインでしょうが、土地探し、資金計画、融資相談、家賃設定まで知識やネットワークがなければ、収益用集合住宅でなく集合住宅であって、ただの作品の一つになり収益を求めるクライアントには満足のいくものには出来ないのではないかと思い上記の様な相談をさせて頂きました。(収益性を求めないクライアントさんには満足の高い建築が出来るのでしょうが・・・)

当方の相談の内容が悪く申し訳ございません。

今後、相談させて頂いたときはよろしくお願い致します。

2015年 5月 1日
治る君 様

はじめまして。
大阪市内で建築設計事務所を主宰しております、
大西憲司設計工房の大西憲司と申します。

一昨年、大阪市鶴見区にて、
限られた予算の中で、将来において賃料を下げない健全な収益事業として、周辺の集合住宅との差別化をした木造2階建(メゾネット形式5戸)の緑をテーマにした集合住宅を手掛けました。竣工から2年が過ぎましたが、緑が育ち、順調な経営がなされています。

又、豊中では9年前に、完全戸建の木造2階建メゾネット(6戸)の集合住宅を手掛けています。こちらも常に満室で、クライアントには喜んで頂けております。

その他にも、木造の学生用集合住宅や、RC造、ブロック造の集合住宅など、数多くの収益物件を手掛けた経験があることから、今回の治る君さんのご相談には、何かお力になれるのではないかと考えております。

手掛けた収益物件等は、ホームページに掲載しておりますのでご覧下さい。又、土地探し・資金計画・収支計画・家賃設定等の相談にもご協力させて頂きたいと思いますので、是非一度、お会い頂ければ幸いです。

どうぞ宜しくお願い申し上げます。

大西憲司設計工房 大西憲司
ホームページ : http://ohnishi-net.com/
e-mail : o-kenji@mvc.biglobe.ne.jp
TEL : 06-6292-0688
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