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都内,木造3階建ての値段

都内において、一戸建ての住宅を建てようと考えています。
すでに土地と古くなった建物があります。リフォームは考えていません。
伝法な質問で恐縮ですが、お値段についてご相談させてください。

簡単な希望する構成は、
・3階建て
・完全に2世帯分離(トイレ、風呂、階段、玄関、キッチンが別。)
・敷地面積:18坪、敷地の形は長方形。
・木造(鉄骨は高そうなので)
・2階と3階にバルコニーが欲しい。
・ガレージは無し

ネットで色々調べると(地域は不明ですが)、
・格安を売りにしてるメーカー:坪単価40万
・よく聞く大手メーカー:坪単価:80万
・都内のある建築家:坪単価:50万+10万(3階建て分)

こんな様子を目にします。
これらを、18坪に換算すると1000万から1500万くらいでした。
キッチンなどの設備費や外構工事は抜いた金額だと思うんですがこういうものか、と思いました。

しかし、いざ地元の工務店さんに相談しに行ったところ、
上記程度のお話を聞いていただいた上で、最近建てた物件で、
敷地面積はほぼ同じ/完全2世帯/木造
で、2800万かかった、という事を告げられました。
写真を見た限りでは、よく見るような木造の家で、特別な物にも見えません。

坪単価というものが粗々の目安ということは存じているのですが、
それにしても随分かけ離れてると思いました。。

このあたりはどういう違いなのでしょうか?
私が上記にあげた物は、条件としては粗いと思いますが、やはり2000万を超える物になるのでしょうか?

専門家の回答

3件

2015年 5月28日
勘違いされていると思います。
坪単価は建物の床面積に対して掛けるものです。Shinsuke Sekiyaさんは敷地面積に掛けて1000~1500万と出しています。
敷地は用途地域ごとに容積率が決まっており、簡単に算出するなら、希望の敷地の容積率に敷地面積を掛ければ、建築できる建物の床面積が算定できます。
それに対して、坪単価を掛けないと間違えてしまいます。
役所の都市計画課でわかりますので、まず容積率がいくつになっているか調べてからですね。
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ユーザーの返答

2015年05月28日

s.sのプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
言葉の使い方が誤っていたようでした。(敷地面積とは建物の立つ面積かと思ってました)
18坪という数字は確かで、建築できる建物の床面積が18坪でございます。
容積率はすでに役所の方で確認しておりました。

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相談者が役に立った
2015年 5月29日
初めまして、川崎市中原区の【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。
温熱性能を計算で確認しながら平面断面プランや造形デザインを整える設計手法で、快適で健康で省エネでデザインされた建築をご提案している設計事務所です。設計中に温熱環境や一次エネルギー消費量(光熱費)を試算し、竣工後には温湿度を実測することで住まい方アドバイスもしています。

ご質問の建築コストについて解説いたします。
(先日、木造住宅コスト解説本を出版しました。昨日のブログに掲載)
住宅のコストは本体工事費、地盤改良費、外構工事費、水道本管交換費、空調費、照明器具費、消費税、設計監理料、建築諸経費などで構成されており、一般に言う坪単価というのは本体工事費を言います。また一口に坪単価といってもどこまで含めるかは各社様々なのでバラバラな金額になるのです。
本体工事費の坪単価は建築仕様や設備仕様によって大きく変わります。ローコストハウスメーカーで坪55万円(広告表示は40万円でも屋外給排水やオプション工事などが加わり平均して55万円となるのです)、建売仕様の注文住宅で60万円、中間資料の注文住宅で70万円、高級仕様の注文住宅で80万円です。
本体工事以外の工事費は敷地によって上下しますが予算検討段階では坪20万円をプラスしてください。
ここで延床18坪の住宅の場合を考えますと、大きな住宅ほどコストメリットで坪単価が下がるのと逆の原因でコストデメリットにより坪単価が上昇してしまいます。上記で説明した坪単価は延床30坪相当を想定したものですが、延べ18坪の場合は最低でも坪70万はかかると思います。さらに完全二世帯住宅ということから水回りが2ヶ所必要となりプラス100万円計上しなくてはいけません。
ですので18坪×70万円+100万円=1360万円が最低コストです。
これは最低仕様の金額なので坪80万円、1540万円は考えておくべきでしょう。この金額に付帯工事その他費用18坪×20万円=360万円を加えて、1900万円が予算検討段階での建築予算ということになります。

それでは、どうぞよろしくお願いいたします。

森建築設計
川崎市中原区等々力17-5
044-744-1596/090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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ユーザーの返答

2015年05月29日

s.sのプロフィール写真

ありがとうございます。
面積が狭い分や、完全二世帯という点で、どういう変化があるか、非常によくわかりました。
細かいご説明ありがとうございました。

2015年 5月30日
18坪で完全2世帯分離は難しいと思います。
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ユーザーの返答

2015年06月02日

s.sのプロフィール写真

ありがとうございます。
まだ、そのように懸念を挙げてくださる専門家の方はいなかったので、参考にさせていただきます。
(なぜ難しいのかまでお聞かせいただければ幸いです。)

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