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新築戸建て

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借地の住居を賃貸併用に建て替えるための費用について教えてください。

大変悩んでおります。60歳男性です。どうかお教えください。現在山手線の内側で地下鉄,JR共に徒歩10分以内の商業、防火地区に間口4m奥行15mの借地に3.6mx13mの築50年の家が建ってます。生まれ育った土地なので、何とか住み続けたいと思い、区の耐震診断を受けました。結果はかなり危険とのことでした。そこで耐震工事を考えましたが、耐震工事後、現状復帰で約700万ぐらいかかるらしく、診断した人に「リフォームのついでにしたほうが良いですよ」と言われました。友人に話したところ、場所が良いのだからマンション建てて、賃貸併用住宅にすれば。と言われました。確かに近隣にはワンルーム10万や1Kで11万から15万のマンションがたくさんあり、コンビニも沢山あります。我が家は間口が狭いので1階2階の半分を自宅、2階の半分をワンルーム3階4階を1LDKの4階建てを建てられたらと思っています。ですが、契約書が住居又は倉庫、事務所に使用となっている場合、(もともと町工場です)賃貸併用にすると条件変更になるのでしょうか。コンクリート住宅は価格高騰してると聞きますので木造4階建にすれば承諾料必要無いのでしょうか。それによって、自己資金が変わってしまいます。また借地(法人所有)はアパートローンがが難しいとききましたが実際のところ難しいのでしょうか。地主さんへの支払いの今の相場と今の建築費用について専門家のみなさまに教えていただけれ思います。宜しくお願い致します。

専門家の回答

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星マーク
相談者が役に立った
2015年 5月30日
借地人さま

新宿区内に事務所を構える前田と申します。

まず、賃貸併用住宅の場合は建築基準法上、共同住宅の用途も加わってき
ますで契約条件の変更になりますので、地主さんとの交渉が必要になると思います。

鉄筋コンクリート造の住宅はかなりコストがアップしております。
それ以外の建築物でもコスト上場もみられます。

4階建てで間口が狭いのであれば、鉄筋コンクリート造よりは安価な重量鉄骨造のマンションも視野に入れても良いと思います。

ローンについては、弊社と提携しているファイナンシャルプランナーが相談に乗ってくれますので、諸条件を伺った上でちゃんとした回答をしたいと思います。

地主さんとへの支払の相場は場所や条件を教えていただければ、情報も提供できると思います。

建築費用については、設計内容によって異なるので正確な回答は難しいですが、
鉄筋コンクリート造の住宅では、1年前の1.4倍程度、条件によってはそれ以上になっております。

具体的に相談をご希望される場合には
下記までご連絡下さい。

■前田敦/atsushi-maeda
---------------------------------------------
前田敦計画工房 / mac-atelier
〒161-0034
東京都新宿区上落合1-27-6 KAFKA HAUS 305
TEL: 03-5937-5853
mobile:080-4137-3927
URL : www.mac-atelier.com
mail: mac@mac-atelier.com
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ユーザーの返答

2015年05月31日

借地人のプロフィール写真

日曜日にもかかわらず早々のメール有難うございました。堅個にしなくてもはらうことになるわけですね。検討のうえご連絡させていただきます。

星マーク
相談者が役に立った
2015年 5月31日
借地人様

高田馬場で、設計事務所と不動産コンサルを兼業している
マックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

良い場所のようですね。
ここであれば、賃貸併用にしないと損です。
賃料で、ローン返済は、十分できる計画にしましょう。

用途が変われば、承諾料は必要です。
しかし、60年住んでいるのですよね。
地主との仲はどうなのでしょうか。うまくいっているのであれば
木造4階耐火構造であれば、多額の承諾料は、言い出さないと思います。

木造4階であれば、工事費は、65~70万/坪で大丈夫です。
また、都内であれば、借地の融資も出して頂ける金融機関を紹介する
ことが出来ますので、下記まで直接メールして頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
測量図・住所・ご希望詳細条件を頂ければ、ラフプラン・工事費概算を作成し
金融機関を紹介致しますので、ご検討、宜しくお願い致します。

土地探しからの注文住宅を建築家と建てる:http://www.maxnet-g.co.jp/
併用住宅・アパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/sakuhin/
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