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賃貸マンションの建て替え費用について

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中川和也
大阪府
現在、大阪府吹田市山手町(関大前駅徒歩2分)で、ワンルーム7室の木造賃貸アパートを所有しているのですが、浴室が3点式ユニットバスである点や、各部屋にはベランダがなく、洗濯機置場もないため、洗濯は、敷地内に建てた小さな洗濯小屋に洗濯機と乾燥機を置いて、それを共同で使ってもらっている状況です。

家賃は、相場の半額くらいで賃貸していますが、新築に建て替えた方が部屋数も増えて利益が上がるようなので、早期に建て替えをしようと思っております。

現在の、いくつかのハウスメーカーに見積もりを依頼しておりますが、20㎡から23㎡くらいのワンルームをワンフロアに4戸、鉄骨造の4階建ての建物を建築した場合の建築費として、概算で、一部屋あたり約800万から900万円くらいのかかると言われております。

ネットで調べていると、ワンルームなら一部屋あたり400万円から500万円くらいでできるという情報もあります。最近は、建築費が高騰しているとは聞いていますが、ワンルームマンションを建築するのに以前の2倍も建築費がかかるようになっているのでしょうか?

出来るだけ早期に建て替えをしたいと考えており、融資の事も含め、事業計画面で相談をさせていただける設計士さんがおられましたらアドバイスをいただけたらと思います。

これまで相談ばかりで申し訳ございませんでしたが、そろそろ本格的に動きだしたいなと思っておりますので宜しくお願い致します。

専門家の回答

9件

2015年12月20日
中川和也様

都内で、高品質でローコスト・高利回りのアパート・マンションを設計して
いるマックスネット・コンサルタントの片瀬と申します。

現在、建設費の高騰は止まりませんね。
しかし、木造であれば、55万/坪で建築可能です。
また、重量鉄骨であれば、75万/坪で、なんとかなっております。
しかし、施工床単価ですので、注意してください。

弊社では、個人投資家に、土地の紹介のみならず、金融機関の紹介も
行っております。属性と条件が合えば、0.6%のアパートローンも
紹介することが可能です。

宜しければ、下記まで直接、資料等をお送り頂けないでしょうか。
katase@maxnet-g.co.jp
ラフプラン・工事費概算・事業計画書・金融機関の紹介等
行いますので、ご検討ください。

土地探しからのアパート・マンション:http://www.maxnet-g.co.jp/consultation/abc.html
作品集:http://www.o-uccino.jp/kenchikuka/designer_0000000413/
矢印
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2015年12月20日
はじめまして大阪箕面で設計事務所をしています
アイ・シー企画株式会社の長谷川と申します。
私どもは分離発注型の設計をメインにしています。
建築は信頼のおけるたくさんの専門工事会社が一つのチームで
お客様のご要望に最大限こたえるために力を尽くします。
分離発注はコストパフォーマンスを良くするだけではなく、
建築の透明性を高めより信頼性の高いものになります。
コストと信頼がつながるものと思います。
建築士はそのチームをまとめるコンダクターです。
ぜひお声掛けください。詳しくは当社ホームページをご覧ください。
http://www.icen.com
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建築をトータルで考える。人に優しく。自然に優しく
●アイ・シー企画株式会社
●〒562-0023
●大阪府箕面市粟生間谷西4丁目2-37-504
●TEL 072-739-8031
●FAX 072-739-8051
●URL http://www.icen.com/
●E-mail info@icen.com
●長谷川 浩一 hasegawa@icen.com
------------------------------------------
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2015年12月20日
各地域によって価格が大きく異なりますので、
明確にはお答えできませんが、私が住んでいる
静岡のゼネコンでは、60㎡のRCの2LDKで850
万前後の相場です。
私が設計する集合住宅でも、上記の金額+αで
できています。
+αの金額:外構工事・エントランス工事・消防設備
    内装の特別仕様・タイルの変更等と設計料
矢印
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2015年12月20日
中川和也 様

大阪市北区堂島でアトリエを開設しております、
スタジオクランツォの山口です。

最近まで千里山西で設計監理をしておりました。
阪急関大前はすぐ近くですが、周辺の道路事情は如何でしょうか?
前面道路幅、通学路等、資材の搬入や施工に問題は無い場所でしょうか?
関西も資材等の高騰は続いておりますが、
施工業者も手持ち工事をある程度抱えているところも多いようです。

10日程前、西宮北口で地鎮祭を終えましたRC造6階建て30㎡60戸程度の
単身者向け集合住宅で戸当たり800万強でした。
S造でコストを抑えた関大の学生向けにするか、都心までの通勤時間や、環境を考えて一般単身者をターゲットにした、少しグレード感のある家賃が取れる集合住宅がよいのか悩みどころではありますが。

私どもも賃貸集合住宅は数多い実績がございます。
HPなどをご覧頂き、ご興味がございましたら、是非ご連絡下さい。
何かお役に立てることもあるかと思います。
http://www.studiocuranzio.com

どうぞ宜しお願い致します。
矢印
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2015年12月20日
中川和也さま

はじめまして。
大阪で設計活動をしております、関口太樹+知子建築設計事務所と申します。
関大前のマンション新築のご計画に対して、
弊所としては、設計者、ファイナンシャルプランナー、施工会社と共に、お考えやご要望をお伺いしながら、最適な方法をご一緒になって検討して参ります。

宜しければ、一度ご相談いただければと思います。
矢印
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2015年12月21日
残念ながら現在の関西の状況では、ワンルームの戸当たり800万円は覚悟する必要があります。耐用年数の事もありますので、できるだけRC造で検討されることをお勧めします。建築費に費用がかかっても、要は収支が合い将来的に安定した収入が確保できることが大事ですから、収支計画は大変重要です。将来的に入居率が落ちないためには、競争力のある住戸プランにする必要があります。そのような提案が得意で、クライアントの立場になって収支計画を作成できる建築家に相談されることが大事かと思います。請負契約を目標にされるメーカーさんで、その辺がちゃんとフォローできるかどうか、良くお考えになったほうが良いと思います。
矢印
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2015年12月21日
エムデザインの前川です。
中川様、鉄骨4階建てで進まれるのですね。
関大前あたりは、築浅で、20平米で賃料50000円くらいでしょうか?
16室で月800000円。年間960万ですね。利回り10%でまわして、9600万円
規模から考えると、400㎡くらいでしょうから、120坪。
鉄骨造乾式で4階建てで70万/坪でできるので、8400万円
経費を考慮して、投資額9000万と考えても、戸あたり560万かな、、、
ハウスメーカーは高いですよ、営業の経費も入ってますからねえ。
この規模なら、大阪近辺の小さい建設会社に発注すれば、問題ないような気がしますよ。利回り10%以上出していれば、銀行も融資するでしょうし。


矢印
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2015年12月21日
中川和也さま

はじめまして。
大阪を拠点に住宅・集合住宅の設計監理をメインに活動しております
Y's designの沖裕輔と言います。
周辺および敷地形状等がわからないため、はっきりとは言えないですが
そんなにはかからないと思います。
一度現場等を見せていただきながら、お話し出来れば幸いです。
ホームページを作成途中ですが、木造集合住宅等の実績を載せておりますので
お時間があるときにでもご覧下さい。
では、宜しくお願いします。

Y's design 沖 裕輔
TEL 06-6460-1971 Mobile 090-1957-9133
URL http://ysdesign.cloudblog.jp
Mail oki@ys-d.info
矢印
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2015年12月21日
中川様

はじめまして京都で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

現地を拝見させて頂き、中川様のご要望や財務状況などヒアリング出来ましたら、
・提案書
・ボリューム検討図
・事業収支計画書(近隣調査報告書含む)
・融資計画に関して
などを提示させていただきます。

現時点ですと年末年始を挟みますが、1月中旬までに面談出来れば2017年1月末完成が目指せます。
ヒアリング・調査~2月
基本計画~3月
基本設計~4月
実施設計・申請~6月
工事~1末
がおおよそのスケジュール感です。

一度ご連絡を頂戴出来ませんでしょうか。
よろしくお願いいたします。

一級建築士事務所SOUND
岡本 成貴

〒604-8172
京都市中京区烏丸通三条上る場ノ町596-202
TEL/FAX 075-211-7670
okamoto@sound-a.com
矢印
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矢印
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