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築100年、連棟長屋50㎡のリノベーション費用について

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Satoshi M
大阪府
こんにちは。
このたびマイホームを検討しております。
中古物件+フルリノベーションで探しておりまして、現在検討中の物件があります。
以下が物件概要となりますがこの物件についてリノベーション費用600万は可能な数字かどうかをご教授ください。
・築100年の連棟長屋2階建て、2棟ものの1棟、延床面積50㎡
・建物の前面道路幅が約2mで二項道路になっております。この道路を30mくらい行ったところに大きな道路があり施工する際は小運搬になると思います。
・構造や基礎の状態は不明です。
・2階に増築箇所があり、その部分は構造を考慮してつくられたのかは不明です。
・設備はすべて交換したいです。

プランや使う材料、設備等で値幅があるのは承知しておりますが、安心してそれなりに快適に暮らせる状態へのリノベーション費用で600万円というのが可能な範囲なのかを相談させてください。
あと、解体してから構造や基礎に問題があると発覚して、その補強をする場合はプラスでどれくらいの費用を覚悟しといた方がいいでしょうか。

家はボロボロですが、この地域、場所が好きなので是非住みたいと思っております。
安心してマイホームに住みたい一心で相談させていただきます。どうか知恵をお貸しください。
よろしくお願いいたします。

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星マーク
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2016年 1月16日
Satoshiさま

その物件はそれなりに手入れをされているものでしょうか?
築100年ですと、貫を用いた伝統構法の可能性もあります。基礎は玉石、壁は小舞に漆喰、断熱材無し、屋根は杉皮葺きの上にトタンを載せたり、北側の土台や柱などはシロアリやキクイムシにやられている可能性が高く、快適に住めるようにするためには相当程度手を入れることを前提としたほうがよろしいかと思います。スケルトンリノベーションに近い状態ですね。
古民家のリノベーションに強い設計事務所にご相談されることをお勧めします。

ちなみに、当事務所が昨年リノベーションした築100年の古民家は30坪平屋建てで、総額1800万掛かりました。耐震に500万(市の補助金利用)、屋根葺き替え、基礎は一部布基礎、床組は全てやり替え、設備は全て取り換えです。
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ユーザーの返答

2016年01月16日

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菅原様

早速の返答ありがとうございます。
手入れは全くされておらず現在は空き家状態です。
奥さんと現地内覧へ行ったのですが、奥さんはかなりびびっておりました。
私はリノベーションをすればどんな物件も絶対に素晴らしいものになると信じているのですが、費用感覚が全然わからず、どれくらいかかるかの検討がつかず困っております。。
構造、断熱等の性能をきちんと考慮するとやはりリノベーションとはいえ費用が大きくなるのですね。
仲介不動産屋さんは300万~400万出せば十分にすめるようなことを言っていたので。。
もっと勉強しなければと感じております。
貴重なお話しありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月16日
はじめまして。
築100年ということですので、実際は状況をみてみないとわからないのですが、昨年、築50年の平屋木造住宅を、水廻りを中心にリニューアルをかけましたが、延べ面積的には50平米以上あるものの、約800万円かかっています。
水廻りをやりかえることが、一番費用がかかってくるので、もしかすると600万円では不足があるかもしれません。
また、構造的な補強となるとそれこそ、どのくらいの補強をするのかによってコストがかなり変わってしまいます。できる限りのことなのか、現在のスペックにかなり近づけるのか....
200万円以上のコストが、追加的にかかってくる恐れがありますので、リノベをされる際には、設計事務所さんとよく相談されると良いかと思います。

参考になれば幸いです。
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ユーザーの返答

2016年01月16日

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宮坂様

ご返答ありがとうございます。
色々調べていても築100年をリノベーションしたという情報が無いのでなかなかイメージを持てない状態です。
できるだけ現在スペックに近づけたいのでそうすると費用は600万ではかなり厳しそうですね。
見た目は良くなったけど性能面で生活するのにストレスがかかっては意味ないですので慎重に検討したいと思います。
追加で200万以上かかる可能性があるということですね。
貴重なご意見ありがとうございました。

星マーク
相談者が役に立った
2016年 1月18日
はじめまして
京都で設計をしておりますSOUNDの岡本と申します。

ご存じのように京都にもまだまだ戦前よりの町屋が多く残っており、私も町屋の改修に多々携わらせて頂いております。

satoshiさんがおっしゃるように材料、設備等の仕様で大きく変わりますし、他の方がお書きになられているように状態の程度で大きく変わってきます。
ただ、不動産業者が3~400万円程度と言っていいるのであれば何の根拠も無く言っているとも思えないとも思いますので600万円でも仕様内容によれば可能であると思います。

参考となる回答にはならないでしょうが、見ないと何とも言えない部分が大きいですので、概算見積もりをとられて検討されないと進まないように思います。

検討段階で見積もりなどなると、少し気が引けるかもしれませんが。

京都からですとお手伝いできると思います。
600万円が可能なのかは、現地を見ておおよその希望をお聞かせ頂ければ概算金額をお教え出来ます。

宜しければ、ご連絡いただければ対応させ頂きます。

一級建築士事務所SOUND
岡本 成貴
〒604-8172
京都市中京区烏丸通三条上る場ノ町596-202
TEL/FAX 075-211-7670
okamoto@sound-a.com
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ユーザーの返答

2016年01月18日

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岡本様

こんにちわ。
メッセージありがとうございます。
京都の町屋いいですね。町屋へのあこがれもあり、町屋風のリノベーションにしたいという希望があります。
検討している場所周辺も連棟の築古物件だらけなのですが、すべて町屋風のリノベーションをすればもっと素敵な町になり町の価値も上がるだろうなぁとも思います。
現在リフォーム業者数社にリフォーム見積りを作ってもらっているところです。
先ずはその見積もりとリノベ内容を見て自分の希望とどれくらいのギャップがあるかを知りたいと思います。
もしかしたらまた相談させていただくかもしれません。
貴重なメッセージありがとうございました。

2016年 1月18日

100㎡の長屋は大規模な模様替えの確認申請は必要有りませんが、
既存不適格建築物だということはご認識下さいませ。

新築・増改築だと次の仕様にする必要(現行法規への遵法化)がございます。
①大阪の区内だと準防火地域以上ですので、開口部は防火戸にする必要がある。
 壁・屋根も防火性能が必要です。
②構造基礎の規定で土台と緊結する必要がある。また、
 30cm以上立ち上げが必要です。
③シックハウス対策として、換気扇や仕上の規定を受ける。
④2項道路確保の為1m以上建物を道路より引っ込める必要がある。 等々
 よって、今回のケースでは建築(新築・増築・改築・移転)は、建て替えと同じ
 事となってしまいます。
 ※改築も準防火地域以上だと規模に関係なく、確認申請が必要となりますので  緩和規定もございますが、上記の遡及が発生します。(確認申請も必要)

これらのことから、大規模な補修・模様替えで行なえる範囲でしかリフォームは行なえません。
ほぼ、基礎には現行法規上の問題あると想定されますが、その工事は
補強の範疇ではコスト的にも法的にも対応することは難しいと思います。
(建て替え(=新築工事費+解体工事費)と変わらないと想います。)

設備等のリフォームについては、上記の方々が仰られているように
仕様材料のグレードに幅が有りますが、一般的には45万円/坪を目安に
なされればいいと思います。

Archi-Lab.CAN 建築加塩設計株式会社 加塩博之 拝
=豊かな空間創造、幸福な時間=


 
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