狭い間口での高層マンション建築

はじめまして。大阪市西区京町堀で建築設計事務所をしております。一級建築士事務所 Coo Planning 中尾です。建築及び事業試算も含めてご相談をお伺いさせていただければと思います。事務所詳細については、こちらのH.Pをご覧いただければ幸いです。http://www.cooplanning.com ご連絡をお待ちしております。

汎建築事務所の大房汎です。　文京区の春日とうりで道路27m 　幅員13.93m 建ぺい率80 容積率600　 敷地148.76m2（ 設計中　）　R.C造　　B1F+10F　　容積892.010 店舗2 family5 1R23戸　でやっております。詳細がお知りになりたいばわいは　　h*****c.ne.jp 静岡市七間町で七間町ハイム（ワンルームマンション）も設計；監理しました。
宜しくお願い致します。

Yさま

はじめまして、京都で設計しておりますSOUNDの岡本と申します。

10階建て以上のマンションの建設は物理的には可能です。
容積率も十分あり、前面道路も40mと高さも問題ないと思います。

ただ、工事費用で地業工事といわれる地盤や基礎の工事費用が非常に高額となります。また、高層ですので大型の柱型が必要となるため、賃貸居住室プランニングにおいて少し窮屈なものになってしまいう可能性が高そうです。

キャッシュフローで考えたときに、4～5階建て程度の中層の方が投資ー回収のフローが良い可能性もあるように思えます。
もっとも、前面道路幅員が40mから窺うと高層のメリットが非常に高いのかととも思われますが。

間取としては一般的でしょうが細長い平面の道路面と階段・EVを敷地奥側とに1住戸づつの1フロア2住戸が2F以上となります。
1Fは居室部が取れるようでしたらテナントが良いと思われます。

建築コストは中層／高層で変わり、現地状況やプラン内容で変化しますので参考とはならないでしょうが、昨今の建設費用から見るに85～115万円となります。いずれにせよ、最初期の試算時より設計者・施工者とでの試算が望ましいと思います。

一級建築士事務所SOUND
岡本　成貴
〒604-8172
京都市中京区烏丸通三条上る場ノ町596-202
TEL/FAX 075-211-7670
ok*****-a.com
soun*****.com

この巾では、部屋の採光をとることは難しそうです。部屋を3つにし、真ん中に吹き抜けにして成立するけど、容積率一杯まで取れないでしょう。
可能性としては、採光の必要のない、インバウンドを対象としたホテルです。今、大阪では、ホテルの客室が大変不足しています。ワンルームにくらべて非常に収益率がいいです。運用上、エントランスロビーや喫茶(すべての宿泊者が朝食を食べられるスペース)
が必要ですが、利益率は高いのです。
ご検討されてはどうでしょうか。

Yさま
はじめまして、東京の渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅や敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。

ご相談内容の間口が狭い土地にご希望通りの規模のマンションを考えると、物理的には決して不可能ではないかもしれませんが、注意すべきことを2点だけお伝え致します。

1.マンション（集合住宅）を設計する際には、1階（避難階）に避難のために敷地内通路を確保しなければなりません。規模に応じて変わりますが最低でも幅2mは必要になります。
また、上階におきましても窓先空地という法規制もありますので、上記のように隣地から最小でも2m以上の空地を設ける必要があります。（避難上の問題です）

2.これは経験が少ないと知らない方が多いのですが、搭状比を検討しておいた方が良いと思います。
大まかには建物の幅に対して高さの割合が1:4を超える場合は、構造計算を行なった上で、ざっくり建物の高さ程の杭で安定を図らなければならなくなる恐れがあります。
上記注意点を考えると、隣地との離隔距離の確保によって非常に間口の狭い住戸となることが予想され、賃貸？としてはかなり入居者需要を見込むことが難しく、階数も10階となると目に見えない費用が相当かかるように思います。

何か不明な点等がありましたら、遠方ですが遠慮なくご連絡下さい。
以上、よろしくお願い致します。

日比生 寛史／日比生寛史建築計画研究所
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