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8件

重量鉄骨三階建て共同住宅

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Chihaya
東京都
はじめまして。
目黒区の大岡山近辺にて141平米の土地
(国からの賃借)に木造アパートを所有しておりこれを建て替える予定があります。

場所: 大岡山近辺
42坪、建ぺい率60%、容積率300%
角地、北・東側道路
ほぼ正方形
1階の一部にオーナー(二人)居住

費用は6500〜7900万円レンジを想定しておりますが、実現性、収益性、プランなど相談頂けないでしょうか。

ややこしい事に現在オーナーである両親が、
利回りという単語を言っても
ピンと来ない状態で借入含め先に検討を
していますがどうもハイリスクな
プランを提示されており助けを求めています。
どうぞよろしくお願いいたします。

専門家の回答

8件

2016年 7月21日
初めまして。
目黒区/鷹番を拠点に活動しております、建築家事務所田辺計画工房ともうします。大変お近いので少しご返信しました。
どの程度(仕様/賃貸の設定等)のオーナー住居付き、賃貸にされるのかは不明ですが、「敷地」と「建蔽率」から考えると3階建てで75坪、ただ実際は集合住宅の場合は共用通路や階段/ホールなどは緩和されますから、建物ボリューム全体では95坪近くなるのでは?と想定されます。
この規模だと、鉄骨造では少し難しいようにも思えます。
1階をご両親の空間とすると、2/3階はワンルームとして6世帯ほどなのでしょうか?。大岡山周辺は学生さんも多く、相場の家賃もあまり高くないのではないかとも思われます。
現在、ご両親が相談されているのはハウスメーカーなどですか?
たしかに、家賃収入と建設や設計監理にかかる諸費用を考え、利回を優先すると厳しいかもしれません。木造3階建て集合住宅なら可能かもしれませんが。
いずれにしても、いろいろな設計事務所のHPなどから、気になる事務所に声をかけ、具体的に相談されること、また提案を受ける事をお勧めします。
設計事務所の敷居は高くありませんので、具体的には気楽に相談をされてください。皆さん親身に相談にのって頂けると思います。

株式会社田辺計画工房 1級建築士事務所
代表建築家 田邉恵一


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2016年07月21日

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ありがとうございます。1階の三分の一を貸して賃貸は1Kで合計7部屋のようです。仰るとおり大手ハウスメーカーで現在大台超えプランが出てきています。
そうですね、相談をしてゆこうと思います。
田邉様ありがとうございます!

2016年 7月21日
Chihayaさん、はじめまして。

大田区田園調布で設計事務所をしております河野と申します。
大岡山は近くですので、場所柄等はよく存じております。

一昨年、中野でワンルームマンションの設計監理を行いましたが、坪単価で90万円台でした。大手住宅メーカーであればそれ以上かもしれません。

借入金、実現性、収益性などから何を優先すべきかを整理していってはいかがでしょうか?

プランを含めましていろいろとアドバスができると思います。
お気軽にご相談下さい。

河野秀樹建築研究所
http://homepage2.nifty.com/kohnok/
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2016年07月21日

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ありがとうございます。
大手ハウスメーカーで大台超えでした。単価90だと数千万かわりそうですね。ぜひ相談させていただきたいと思います

2016年 7月21日
こんにちは、目黒区大岡山で事務所をしております平木と申します。

長屋形式のメゾネット型賃貸住宅、外人向け賃貸住宅や重量鉄骨造、一般の木造の賃貸住宅など多数経験があります。2世帯住宅も多いです。特に容積を最大限確保したコストパフォーマンスの高い賃貸住宅には自信があります。現在は、RCのスキップフロアーを持つ賃貸住宅、木造耐火構造の4世帯+オーナー住居の長屋形式の建物、女性専用など他と差別化を図ったものなど多いです。
大岡山にも特徴的な長屋形式の木造賃貸住宅が多くなってきました。私の自宅のある大岡山で、他の賃貸住宅に埋没しないものを残していきたいと思います。
賃貸部分の計画に当たりましては、ファイナンスと不動産はチームを組んでそれぞれのプロとコラボレーションをして賃貸住宅の開発やご相談にのっています。利回りを確保しながら高い意匠性といくつかのアイデアで他に負けない賃貸物件をご提案します。

オーナー住居のほうは、敷地環境と住まい方に合わせて気持ちの良い空間づくりをモットーとしております。

一度詳しいお話をお伺いして、現地視察の後、ぜひご提案をさせていただければと思います。もちろん提案は無料です。プレゼンから図面、模型、3Dなど駆使して、きめ細かくお打合せをさせていただければと思っています。お施主様との対話を重視しています。よろしくお願いします。
平木繁
SHIGERU HIRAKI ARCHITECT
1520033 目黒区大岡山1-22-21
TEL  03-5726-9966
FAX  03-5726-9970
E-mail sha@s-h-a.jp
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2016年07月21日

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ありがとうございます。
ぜひ相談させていただきたいと思います。

2016年 7月21日
具体的な条件をお知らせ頂ければ、すぐに検討できます。
まずはメールで土地の形状、面積、所在地などをお知らせ下さい。
よろしくお願い致します。

高橋一平建築事務所/高橋
office@takahashiippei.com
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2016年07月21日

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コメントありがとうございます、検討させていただきます。

2016年 7月21日
chihayaさん
はじめまして、渋谷で設計事務所を運営しております日比生寛史建築計画研究所の日比生と申します。
賃貸集合住宅やテナントビル、敷地条件の厳しい個性的な住宅など数多く手掛けております。
「渡辺篤史の建もの探訪」や「完成!ドリームハウス」には度々出演しており、
余談ですが、直近では昨秋に終了しましたフジテレビの月9ドラマ「恋仲」の模型や図面の資料提供、建築関連のアドバイザーも努めておりました。

お問い合わせのプロジェクトは、頂いた情報ではワンフロア最大25.2坪で、3階建てとするならば延床面積75.6坪となります。
これを鉄骨造で考えると約85万円/坪程度(税抜き)で請け負える工務店であれば、設計料、諸費用を含めて7,900万円程度で何とか行けそうです。
請け負える工務店のあてもありますが、敷地の情報がもっと詳しく必要で、それによっては問題が発生することも考えられますので、一度ご連絡を頂き、詳しいお話しが出来ればありがたいです。

2015年は手掛けたサービス付高齢者賃貸住宅がグッドデザイン賞にも選ばれました。もし、手掛けた建築の事例に興味をもって頂けましたら、ご提案だけでも見て下さい。
上記「完成!ドリームハウス」のDVDもお渡し出来ますので、ご笑覧頂ければ百聞は一見にしかずです。
個性的かつデザイン上の付加価値を与えることを得意としております。
微力ながら夢のお手伝いが出来ることを願っております。

日比生 寛史/日比生寛史建築計画研究所
hiroshi hibio architects
〒150-0002
東京都渋谷区渋谷1-3-18ヴィラ・モデルナA-303
tel/fax:03-3407-8034
mobile:090-4700-5515
hiro-hha@herb.ocn.ne.jp
http://hha.bz/
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2016年07月21日

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コメントありがとうございます、検討させていただきます。

2016年 7月21日
初めまして,豊島区に事務所のある照井建築研究所の照井と申します。
最近賃貸住宅を手がける事が多くなりました。
ご両親も利回りとかキャッシュフローとか言ってもわかりにくいと思います。
元々,金融投資用語ですから。
なんだかわからないけど、相続に良さそうだとか、大手だから安心だとか、節税になるとか、、、
賃貸経営は,単純にいくら借りていくらで建てて、いくら手元に残るかです。

こちらでは,誰でもわかりやすい事業計画もお作りしてます。
建築のプランも、需要に有った物を作らないと意味が有りません。
ご自宅を入れる場合住宅ローンと賃貸事業ローンとの組み合わせが少々苦労
すると思いますので注意が必要です。

建築費のコストを抑えたり、他とは差別化したデザインで入居者を引きつけたりは当たり前の業務です。誰でも気がつかないことのご提案をさせて頂きますのでどうぞご連絡下さい。
照井信三 
〒170-0005
東京都豊島区南大塚3-23-2 横澤ビル201
TEL:03-5951-1531 FAX:03-5951-1377
URL http://homepage1.nifty.com/shinzoterui/
E-mail  terui.arc@nifty.com
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2016年07月21日

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コメントありがとうございます、検討させていただきます。

2016年 7月26日
Chihaya 様

初めまして、「森林力の家」代表 松橋 健と申します。小生も20戸建ての築後20数年のAP(住宅メーカー)を所有していますが入居者募集に苦労しています。
入居希望者は築後何年目のAPなのかに最大限の関心を持っています。それは、どれも似たりよったりのイメージだからなのです。
新築して、10年余り迄は入居の心配は無いでしょう。しかし、その後坂道を転げ落ちるように入居が厳しくなり、家賃を下げざるを得なくなります。
これらを解決する為には、他のAPには無い魅力が必要です。壁・天井のビニール・クロス仕上げ(石膏ボード下地)を止めて、漆喰塗り壁・杉板腰壁・杉無垢板床/天井にする必要が有ります。これらには、調湿/蓄熱/化学物質分解作用が在ると共に癒される杉材の香りが漂います。
 「森林力の家」は国産ヒノキ・杉・松の無垢材で柱・梁・床・天井を室内に現す「現し工法」で造りますので格別の魅力が溢れます。
 最後に言い難い事ですが、メーカー製の建物の原価は一般的に30%余りの為に60%の「森林力の家」とでは大きな差が付いてしまいます。
 本年4月には神奈川県大和市でお引き渡しをした住宅が在ります。基本的には同じコンセプトで造られていますので見学をお勧め致します。(事前予約必要)
 
日本伝統木構造の会 正会員 「森林力の家」
展示場/タンノイ博物館   見学・体験宿泊は要予約 
〒515-2614 三重県津市白山町伊勢見150-195
       TEL 059-264-2223
事務所/津 健康クリニック
〒514-0062 三重県津市観音寺町799-7
       TEL 059-226-0456
  HP http://www.forest-energy.com
☆日本伝統木構造の会員は北海道から鹿児島まで分布し、建築地に近い大工さん、基礎/屋根/設備/電気屋さんが造ります。 
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2016年 7月28日
Chihaya様

初めまして。清正崇建築設計スタジオの清正(せいしょう)と申します。
事務所は恵比寿ですが、自宅が大岡山付近で自転車通勤時に大岡山を通過しており、なじみのある場所でしたので、ご質問が気になり回答させて頂きます。

鉄骨造ですと、最近では坪100万(税抜)で見込んでおいた方がよいと思います。数年前までは90万程度でも可能でしたが、最近は高止まりしている状態です。

単純計算しますと、
7900万円から消費税8%、設計費10%を引くと残りが6590万円。
坪単価計算で65.9坪→218㎡。
オーナー住居40㎡と想定すると、賃貸部分178㎡。共用部割合2割想定で専有賃貸部分142㎡。→1室24㎡で6室。
これで、収益がどの程度かになるかと思います。

収益率だけを考えるのであれば、木造で構成するのも検討の余地があるかと思います。

諸条件いただければ、いくつか提案出来ますので、お気軽にお声かけ下さい。

また、お時間がある時にでもHPご覧頂けますと幸いです。
http://www.stas.jp

よろしくお願い致します。

清正/清正崇建築設計スタジオ
seisho@stas.jp
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