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大阪市の優先地区に賃貸併用住宅の建築を検討しております

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ISAO0321
大阪府
大阪市の密集市街地整備計画の優先地区に築40年の鉄筋コンクリート(敷地42坪・3階建)を母が所有しております。
老朽化が激しく、母と弟の二人暮らしのため、3階建て(1階;居住 2-3階に賃貸4~6部屋)の賃貸併用住宅への建て替えを希望しています。
優先地区にあることから、大阪市の補助金&優遇融資が受けれる条件に沿って建築したいと考えておりますが、坪単価はいくら位で考えれば良いでしょうか?
南東の角地(ほぼ正方形)、道路は南側・東側ともに4mです。

専門家の回答

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星マーク
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2016年 8月21日
ISAO0321
大阪で設計事務所を行っているAgec Design Officeの岩田と申します。
現場を見ていないため、はっきりとしたことは言えないですが、密集市街地整備計画事業に入っているとのことですので、解体及び建設の施工性はあまり良くないと考えておいた方が宜しいかもしれません。そのため、建設コストは少し高くなるかもしれないと認識下さい。
また、現状と同じようにRC造で建てる場合と木造で建てる場合とで大きく金額誤差がでます。
何かあればご相談に乗れると思います。宜しくお願い致します。
Agec Design Office
岩田 圭司
大阪市東住吉区東田辺3-25-20
mail:yma.iwata@gmail.com
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2016年08月22日

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早々にありがとうございます。
結構費用がかさみそうなんですね…
木造2階建て、もしくはフルリフォームも考えてみようと思います。
ありがとうございました。

星マーク
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2016年 8月22日
ISAO0321様、はじめまして。

大阪市にて大西憲司設計工房を主宰しております、大西憲司と申します。

投稿されている建替補助金を利用した建築についてですが、以前私共で設計監理した大阪市鶴見区の賃貸集合住宅(木造2階建て:計5戸)でも同様に補助金の利用をした経験から、何かお力添えができればと回答させて頂いております。

規模については3階建ということでしたので、木造での建築は耐火建築への対応に伴うコストアップが考えられ現実的ではない為、RC造を想定し回答致します。坪単価については内装の仕様によっても変動する為正確な金額をお伝えすることは難しいですが、居住+賃貸ということですので、RC造で坪80万円以上はかかると推測します。

参考までに、上記にて記載しました建替補助金を利用した大阪市鶴見区の木造賃貸集合住宅(GARDEN PLACE TURUMIという建物)では、坪単価70万円程でした。

また補足ではありますが、補助金等の優遇措置を受ける為には、基本的にバリアフリーの内容を遵守する条件となります。例えば、外部から玄関、玄関から内部への段差の寸法の規定や、浴室やトイレの手摺設置、滑りにくい床材を仕様する等です。また、駐車・駐輪場の一定台数の確保などがあります。

そういった条件はございますが、住まいや賃貸住宅部分への要望含め、詳細な打合せを重ねることで建替は可能だと考えます。(駐車スペースに伴う規模については要確認が必要だと思います)

ご興味を持って頂けましたら、ぜひ一度お会いして詳しくお話しができれば幸いです。また、ご不明な点や気になる点等ございましたら、お気軽にご連絡下さい。

どうぞよろしくお願い申し上げます。

大西憲司設計工房 大西憲司
■ホームページ : http://ohnishi-net.com/
■e-mail : o-kenji@mvc.biglobe.ne.jp
■TEL : 06-6292-0688
■FAX : 06-6292-0689
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ユーザーの返答

2016年08月22日

ISAO0321のプロフィール写真

ご回答ありがとうございます。
2階建ての木造でも補助が下りたのは共同だからでしょうか?
こちらは単独ですので3階建・準耐火建築が条件となります。
木造で3階・準耐火ですと費用がかえって嵩むと伺ったのでRCか鉄骨で考えていたのですが、場所的にも費用がかさみそうなので、フルリフォームも視野に入れてもう一度最初から考えなおしてみようと思います。
ありがとうございました。

星マーク
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2016年 8月22日
初めまして ISAO0321 様
TOSAKAの冨永です。お世話になります。
建築費について、建設資金融資の融資単価が年度ごとに改定されています。低層RC構造の平成27年度融資単価は、坪64.3万円税抜程度となっています。時価から施工不可能と思われますが、補助等を合算すると、このラインで事業費を概算して良いと思われます。
よろしくお願いします。
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2016年08月22日

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ご回答ありがとうございます。
大阪市の建替補助を受けれると、特別融資も受けれるので融資単価で考えたことはありませんでした。 補助をあきらめて木造2階建てかフルリフォームで考え直そうと思ってますので、融資単価も気を付けようと思います。
情報ありがとうございました。

星マーク
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2016年 8月22日
ISAO0321 様
私どもの事務所は、各種建築を手がけておりますが、特に、小規模から中規模の賃貸マンションを中心に80棟ほど設計監理者として事業に参画して参りました。現在、手がけた建物の内の30棟ほどを25年以上に渡り建物運営の顧問として、入居募集から退去の立ち会い、入居者からの様々な要望の窓口、そして、リフレッシュの実行などで家主さんへのお手伝いでコンタクトを持ち続けております。
前置きが長くなりましたが建設コストについてお答えします。コストは計画建物の仕様、規模そして道路事情などによりますので一概には断定出来ません。補助金を受けることにより特別のコストアップは生じませんが、住宅金融支援機構などの融資を受ける場合には若干コストに影響が生じる可能性があります。
私どものホームページの掲載した住宅金融支援機構のまちづくり融資を受けた東淀川の美福ガーデンは坪54万円強でしたが、昨今は工事費が上がっているのが現実です。
この費用は直接工事費ですので、消費税を含む間接工事費として15%程度と解体費用(鉄筋コンクリート造の解体建物の床面積に応じて35千円/坪内外)のコストのプラスが予測出来ます。
以上は一般論に過ぎず、コストコントロールの要諦は適正時期の見積依頼、適正規模の建設会社の選択し、複数の建設会社の公正な競争入札を行うことと言えます。
宜しければ連絡の程宜しくお願い申し上げます。

(株)ユーエー設計工房 濱西鐵夫
*ホームページ    http://ua-design.co.jp/
*Eメール       info@ua-design.co.jp
*TEL 06-6222-3044
*FAX 06-6222-3039
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2016年08月22日

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ご回答ありがとうございます。
鉄筋コンクリートの解体相場も知りたかったので、大変参考になりました。
再度検討し、またこちらで改めて相談させていただこうと思っております。
ありがとうございました。

星マーク
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2016年 8月22日
初めまして。
大阪市で設計事務所を開いております、堀内総合計画の堀内敏彦と申します。

賃貸部分で80万/坪、オーナー住戸部分で90万/坪程度かと思います。
地盤状況がわかりませんので杭工事費は別途と考えてください。
その他に、解体費、外構工事費、設計監理費、消費税、登記等費用がかかります。

いずれにしましても、もう少し条件を詰める必要があるかと思いますので、よろしければ、以下の連絡先までご連絡下さい。

E-mail ana33960@nifty.com
TEL 06-6946-0377
FAX 06-6946-0395
URL http://www.horiuchi-aa.com

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2016年08月22日

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ご回答ありがとうございます。
かなり見込みが甘かったようで、木造2階かフルリフォームで再検討させていただこうと思っております。
ありがとうございました

2016年 9月 3日
ISAO0321さま

はじめまして!
株式会社クムクの河原圭吾と申します。

木造、フルリフォームも考えていらっしゃるのですね。
木造であれば、大きさや仕様にもよってきますが、
55万~70万/坪くらいかと思います。
フルリフォームでは、状態にもよりますが
45万~55万ぐらいが目安かと思います。

プラス、賃貸のお部屋は設備などを入れたりするので
1部屋につき(坪単価ではなく1部屋全体)
80万~120万くらいアップしてきます。

居住スペースと賃貸の併用なので、オートロックにしたり、
階下の音が気にならないように遮音性を高めるようにするなどの
工夫が必要になってくるかと思います。

また何か気になることや、
こんな暮らしにしたい、などありましたら
いつでもお手伝いしますのでお声かけください。


株式会社 組無垢(クムク)
*HP*
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*mail*
 qumuq@qumuq.jp
*TEL*
 072-350-3835
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