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戸建て購入と斜線

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はち
東京都
初めまして。戸建て購入をするかどうか迷っており、専門家の皆様のご意見を伺いたく、宜しくお願い致します。

まず現状です。
・2015年10月に、品川区の新築マンション5,500万円で購入。残債990万円。
・夫婦+子供二人(3歳0歳)
・大崎徒歩、大井町徒歩15分以内
・150世帯マンションの6階、72.62㎡、南向き、角部屋、2LDK、2方向は墓地なので景観保証

間取りが2LDKの為、子供二人が高校生くらいになったら部屋を与えられない、、、という理由で物件探しをしております。

マンションは今高等してるので、資産価値も守れる戸建てにしようかなという素人判断です。

今回見つけた土地は、東急大井町線沿線徒歩3分、陽当り良好、自由設計可能な土地17.15坪、建蔽率60%、容積率200%、日影規制4m、約7,000万円です。

ただ、第二種高度地区であるため、3階が間口が狭い上に(2.2mと3m)、床から1.2mの高さから斜線がかかる、、、相当使いづらく圧迫感がありそうなのかなと迷っております。

この圧迫感は都内でこの価格なら仕方ないものなのか、建築家次第でどうにかなるものなのか、そもそも今は土地や戸建は買い時でないのか、、、

ご教示頂ければ幸いです。

何故今なのかですが、子供の転校を考慮しなくてよい時期であること、現マンションが高く売却できるのはここ数年であろうという素人判断です。

一枚目に添付させて頂いた資料は、建物参考図面ということでした。

専門家の回答

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2016年10月 2日
はちさん
はじめまして、
東京都はオリンピックと再開発があちらこちらで盛んに行われており、土地が少なく希少となっている現状があります。それは、立地条件の良いマンションにも通じています。マンションが良いのか、戸建てが良いのかの判断は、お互いにそれぞれの良さがありリスクがあると思いますので、難しいものがあります。
・相談の戸建ての検討ですが、
第二種高度斜線制限は居住環境をよくするための都市計画として判断した場合は、とても良いものだと思いますが、建て主の立場からすれば、不都合なものになります。ですが、斜線制限につき、実際にはもう少し緩和しても良いのではという概念から天空率の計算をすれば良いということに法律が変わりました。つまり、採光、通風が確保されてるということになります。
・そこで、天空率を利用すれば、設計の際、ややこしい計算が必要ですが、1.2Mでは無くもっと天井高が取れるはずです。
・もう一つ買い時の話ですが、必要な時が吉日です。(但し、風水などを見る人は、視点がちがいます。)はちさんの場合、お子様のことを考えておられるということで、良いと思います。あとは、周りの環境ももう一度見直し、考慮したうえでお決め下さい。
ご連絡を下されば、他に聞きたいことなど、相談に乗らせて戴きます。
鶴﨑より
k-tsurusaki@nifty.com
です。ご検討下さい。
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2016年10月 2日
はち様
初めまして、【快適健康環境+Design】森建築設計と申します。横浜馬車道と川崎等々力(武蔵小杉)に事務所のある設計事務所です。

ご相談の内容を拝見しました。プラニングはそれほど難しくないと思います。高度斜線が厳しい土地で3階を建てる場合は対応策がいくつかございます。1階床を下げる、各階の階高を下げる、天空率を利用する(敷地を見てみないと有効に利用できるかは不明です)、あとは最上階を屋根裏部屋のような楽しい部屋にする、屋上を設けて低い天井からくる圧迫感を無くすなどです。

土地取得時期は必要な時と考えた方がいいですよ。お住いのマンションが高く売れるのであれば今でも損はないと思います。

さて、森建築設計の最大の特徴は快適性を計算(定量的な数値)で確認しながら平面断面プランや造形デザインを決定していることです。断熱性能、日射遮蔽性能、日射取得性能、換気性能、防露性能などを計算で確認し、プラン・デザイン・性能が融合した建築をご提案しています。これは一般の設計事務所では行っていないことです。コスト面では住宅コスト解説の執筆もさせていただいており、またデザイン面でも神奈川建築コンクール受賞などありご満足いただけることと思います。

お時間のあるときにホームページやブログも是非ご覧ください。そしてホームページのなかの「相性診断」をお試しください。建築計画に対する方向性がどのくらい近いのか通りのか、3~4つの質問に答えていただくだけで、あなたと私の相性を診断できます。どうぞ気兼ねなくご連絡ください。

【快適健康環境+Design】森建築設計
□横浜馬車道アトリエ
横浜市中区本町6-50-1
YCCヨコハマ創造都市センター内106
□川崎等々力アトリエ
川崎市中原区等々力17-5
電話:090-9134-2670
メール:info@mori-ken.com
ホームページ
http://moriken.p1.bindsite.jp/
ブログ
http://moriken1ro.exblog.jp/
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2016年10月 3日
初めまして、プランプランの山下と申します。

ご質問の3階部分の圧迫感の軽減ですが、東京都の高度地区の斜線場合天空率による緩和は使えません。
ただ、階高を調整することである程度の解消は可能かと思います。
ちなみに下記は戸越にある住宅です。道路斜線/高度斜線などのより高さが抑えられていますが階高を調整することなどで内部の圧迫感を小さくしました。
http://www.planplan.jp/works/togoshi/photo.html

「今が買い時か」のご質問は他の方の回答にもあるように、必要な時が買い時ではあろうと思います。
まだお子さんが3歳であるとのこと、よくあるタイミングは小学校入学、その後は個室が必要になる年齢になろうかと思います。小学校入学時に入居となると建売を別として、今頃から探すことは必要かもしれません。
また、マンションの売却時期と土地の価格についてはリンクしていると思うので、希望するエリアで購入可能な物件があるならば、検討するべき価値はあると思います。
ただ、7000万円というのは建物の想定価格を含んだ金額でしょうが、「自由設計」だとその金額に納まらない可能性はあります。
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ユーザーの返答

2016年10月03日

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お返事有難うございました。
確かに圧迫感あまり感じないですね。
大変参考になります。

貴社のホームページも拝見させて頂きます!
このたびは有難うございました。

星マーク
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2016年10月 3日
はち様

はじめまして。
祐建築設計室の吉田と申します。

現在検討中の敷地ですが、東京都の住宅地はほとんど第一種か第二種の高度地区に属しておりますので、東京都で住宅の設計をしている建築家であれば、工夫の仕方をたくさん知っています。(階高を下げる、1階を半地下状にする等・・・)
また、制限をかけることで、日照を守る制度ですので、周辺に高層の建物が建たない等、自分にとってもメリットがあります。

購入のタイミングについてですが、確かにマンションの価格は高騰しており、売り時ではありますが、同じように建築費自体も高騰しております。建築費が下がるころにはマンションの価格が下がっているかもしれませんし、やはり買いたい時が買い時ではないでしょうか。

ご相談等は無料で対応しておりますので、お気軽にお問合せいただければと思います。
よろしくお願いいたします。

□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
祐建築設計室 一級建築士事務所
代表 吉田 祐介
TEL.FAX:050-3497-8125
E-mail:yu.architects@gmail.com
HP:http://yu-architects.jimdo.com/
FacebookPage:https://www.facebook.com/yu.architects
□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□□
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ユーザーの返答

2016年10月03日

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お返事有難うございました。
東京都はほぼそうなのですね、、、知りませんでした。ある意味諦めるしかないのですね。
でも工夫が沢山あるとのこと、是非貴社のホームページを拝見させて頂きます!
有難うございました。

星マーク
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2016年10月 3日
はじめまして荻原雅史建築設計事務所の荻原と申します。

他の方も指摘されておりますが、高度地区による(北側)斜線は天空率の
緩和ができませんので、原則斜線の範囲内での計画になります。
一方、敷地前面道路の状況によりかかる道路斜線制限等については、
天空率が使えますので、都内の敷地の場合有効に活用して計画に
幅を持たせることが可能になります。

これまで、都内で私が設計させていただいた住宅も、3階建のものが
多く、やはり色々と工夫をしてきました。
階高調整、1階床レベルを下げる、スキップフロアを使う等の工夫に加え、
自治体によっては、解放的な手すりであれば、高度斜線の範囲内に
含めないというところもあり、その部分にバルコニーを設けて
スペースを活用したこともありました。

限られた敷地内で、できるだけ広がりを持ち、楽しい家を目指した
幾つかの事例もございますので、ぜひ参考にしてみてください。

http://www.masashiogihara.com/portfolio/stach_house/
http://www.masashiogihara.com/portfolio/itabashi_komone_house/

土地からの購入ということであれば、
購入前にその土地にどのような規制がかかるのかなど
敷地の診断も当事務所ですることが可能です。
選択の際の判断材料が増えるのは悪いことでな無いと思いますので、
ぜひお気軽にお声掛けください。



**********************************
荻原雅史建築設計事務所
荻原 雅史
〒164-0012 東京都中野区本町6-44-3-101
TEL 03-6454-1427 / FAX 03-6454-1429
e-mail:info@masashiogihara.com
http://www.masashiogihara.com/
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ユーザーの返答

2016年10月03日

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お返事有難う御座います。

まだまだ応用がありそうですね!?
是非貴社のホームページを拝見させて頂きます!
その際は宜しくお願い致します。

星マーク
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2016年10月 3日
京都のラウムアソシエイツの宗本です。

元々東京に事務所を置いていたので、全国名古屋、神戸他全国で設計監理やっておりますが、今も大半が東京のプロジェクトです。6月に完成した広尾の家が、全く同じ件条です。ホームページを見ていただきますと、分かります。
ご質問は、
1,現在の斜線制限などで、十分な3階が確保できるか?
2,不動産の買い換えの判断
でしょう。
1,現在の斜線制限などで、十分な3階が確保できるか?の質問は、皆様が答えられているのですが、地形などによりますが、1階を下げるのは、現在の豪雨や、構造を考えるよ一般的は避けるべきで、むしろ地下室の容積緩和を利用して、1.5倍の面積を確保する方法もあります。また工夫で地下でも採光を確保できます。(私は東京の自宅も京都の自宅も地下を設けました。快適です。)
階高を下げながら、空間(天井高を確保)する方法もありますので、フルではないにしても3階の確保は出来るでしょう。
2,不動産の買い換え時期の判断ですが、現在は価格では、ピークでしょう。中古マンションは、ピークを過ぎたと言われています。価格上昇が頭打ちです。土地は、後1年以内ぐらいがピークと言われています。ロンドンオリンピックで、3割以上上がったデータもあり、不動産の思惑があって、余り売りが出ない状況でしょう。200万円/坪の土地が、300万円/坪になり、300万円/坪は、400〜500万円/坪になっています。売り時ですが、買い時ではありません。
子供さんの年齢からすると、もう少し様子を見るのも、選択肢と思います。
しかし、残念ながら、買い換えとなると売りと買いを同時にやらなければならないので、売りが高ければ買いも高いことになり、結局分からなくなってしまうのです。
もう一つ、ローン金利が安く緩んでいるので、それもチャンスと考えることも出来ます。
子供さんが、2名ですと二人分の資産を残してあげることになりますので、それも選択の余地に入れておく必要もあるでしょう。(ローン金利の低いときにやった方が良いかもしれません)
以上ご参考までに

宗本順三
株式会社ラウムアソシエイツ一級建築士事務所
〒 602-0854
京都市上京区荒神口通河原町東入亀屋町122-2
ヨルダン社ビル3F
E-mail; munemoto@dream.bbexcite.jp, raum@lion.odn.ne.jp,
munemoto-raum@tiger.odn.ne.jp
URL;http//www1.odn.ne.jp/raum
tel 075-254-8188 fax 075-254-8189

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2016年10月03日

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お返事有難う御座います。
地下ですか、、、採光性悪く湿気も大変、冬寒いというイメージで考えもしませんでした!有難う御座います。でも値がはりそうですね。。。
ローン金利についてもよく考慮したいと思います。わかりやすく有難うございました。

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